集體土地不動產(chǎn)登記的分析與研究

【摘要】對集體土地不動產(chǎn)登記制度進(jìn)行分析，總結(jié)制度登記中存在的限制性問題，核心目的是在登記方案完善的同時，進(jìn)行登記制度的創(chuàng)新，提升集體土地不動產(chǎn)登記的整體價值，促進(jìn)制度體系的有效創(chuàng)新。

【關(guān)鍵詞】集體土地；不動產(chǎn)登記；存在問題；優(yōu)化策略

針對《不動產(chǎn)登記暫行條例》內(nèi)容，對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度進(jìn)行分析，在制度構(gòu)建中，雖然在不動產(chǎn)登記執(zhí)行中存在著一定的優(yōu)勢，但是，由于不動產(chǎn)登記制度所形成的時間相對較短，導(dǎo)致在登記制度執(zhí)行中存在著限制性問題，而且，在一些國有土地資源利用的過程中，由于集體土地申請人缺少法律意識，會導(dǎo)致登記制度沒有按照規(guī)定內(nèi)容進(jìn)行，出現(xiàn)登記制度執(zhí)行相對落后的問題，為房建工作的手續(xù)執(zhí)行帶來限制。因此，在現(xiàn)階段集體土地不動產(chǎn)登記制度構(gòu)建中，應(yīng)該結(jié)合不動產(chǎn)的執(zhí)行策略，進(jìn)行不動產(chǎn)設(shè)計方案的完善，提升集體土地不動產(chǎn)登記的整體價值，為現(xiàn)代集體土地不動產(chǎn)登記制度的執(zhí)行提供參考。

1、集體土地不動產(chǎn)登記中存在的限制問題

1.1土地審批手續(xù)使用人與規(guī)劃審批手續(xù)的房建人不一致

通過對集體土地登記狀況的分析發(fā)現(xiàn)，在實(shí)際執(zhí)行的過程中，登記機(jī)構(gòu)會遇到土地審批手續(xù)記載使用不合理的問題，這種制度與規(guī)劃審批手續(xù)存在著不一致的現(xiàn)象，因此，在房屋所有權(quán)以及土地使用權(quán)分析中，存在著用權(quán)人主體以及土地使用權(quán)人主體一致的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象是不能辦理房屋登記的。同時，存在著登記簿中的房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人不一致的問題，結(jié)合土地登記簿的內(nèi)容分析發(fā)現(xiàn)，當(dāng)出現(xiàn)已經(jīng)存在的登記記載表所有權(quán)人、土地使用權(quán)人不一致的問題，在房屋轉(zhuǎn)讓的過程中，需要與土地使用權(quán)人一并申請不動產(chǎn)登記，為房屋的使用造成限制[1]。

1.2對集體土地不動產(chǎn)等級制度認(rèn)識匱乏

通過對集體不動產(chǎn)登記執(zhí)行制度的分析，一些農(nóng)民對制度以及產(chǎn)權(quán)認(rèn)識不明確，具體內(nèi)容體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，農(nóng)民對集體土地的專業(yè)認(rèn)識存在差異，例如，農(nóng)民對房屋實(shí)際占有的意識相對較強(qiáng)，但是由于缺少對房屋產(chǎn)權(quán)的認(rèn)識，他們存在著搶占、違建的問題，忽視了對土地房產(chǎn)證的認(rèn)識。第二，農(nóng)民對房屋登記以及制度相脫節(jié)，制度導(dǎo)向內(nèi)容無法滿足農(nóng)民所獲得的登記利益，阻礙了房屋登記的實(shí)行及開展。

1.3租賃土地不動產(chǎn)登記問題

通過對集體土地登記狀況的分析，集體土地通過租賃方式建造房屋的現(xiàn)象較多，但是，租賃土地的長短存在著差異性，租賃形式也大不相同，一些租賃形式需要先村委會、鎮(zhèn)人民政府申請就可以直接租賃，一些則需要通過轉(zhuǎn)租的方式取得。因此，在集體土地不動產(chǎn)登記制度構(gòu)建的過程中，這些內(nèi)容也應(yīng)該得到及時性的解決[2]。

2、集體土地不動產(chǎn)登記的分析

2.1 房屋超建部分不動產(chǎn)登記處理

在一些農(nóng)村房屋建造的過程中，由于受到多種因素影響出現(xiàn)的問題體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，沒有經(jīng)過審批就建成的情況；第二，邊批邊建的情況；第三，少批多建的現(xiàn)象；第四，批東建西的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象與農(nóng)村地區(qū)存在著一定的差異性，農(nóng)村地區(qū)在房屋擴(kuò)建的過程中，還會考慮到農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的問題。這些現(xiàn)象的出現(xiàn)都會對土地的審批造成限制，為登記機(jī)構(gòu)的管理造成限制。因此，在集體土地不動產(chǎn)登記管理中，應(yīng)該結(jié)合土地登記狀況，進(jìn)行登記審批方案的確定，以保證登記工作構(gòu)建的安全性、有效性[3]。

2.2對房地權(quán)利人不相同的處理

在集體土地不動產(chǎn)登記制度構(gòu)建的過程中，房地產(chǎn)權(quán)人不同處理方案體現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，存在著土地審批手續(xù)使用人以及規(guī)劃審批手續(xù)建房人不同的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象也就是主體不一致的問題。通過對我國相關(guān)法律內(nèi)容的分析發(fā)現(xiàn)，房屋所有權(quán)以及土地所有權(quán)的主體需要保持一致的原則，當(dāng)兩個主體出現(xiàn)不一致的問題，是無法辦理不動產(chǎn)登記的。對于一些已經(jīng)存在的事實(shí)，可以按照和諧處理方法，規(guī)劃審批手續(xù)的房間人若要獲得房屋所有權(quán)，就需要征求土地使用權(quán)人的認(rèn)可，并及時向推動管理部門進(jìn)行申請，按照取得合法土地的使用手續(xù)，進(jìn)行房屋首次登記。

第二，在實(shí)際操作的過程中，存在著兩種主體不一致的情況，其中一種是登記簿所記載的房屋所有權(quán)人，另一種是土地使用權(quán)人，這兩個主體存在不一致時，當(dāng)進(jìn)行房屋所有權(quán)人將自己房屋轉(zhuǎn)讓的問題，需要與土地使用權(quán)人一起進(jìn)行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，也就需要在雙方都統(tǒng)一的條件下，進(jìn)行不動產(chǎn)登記轉(zhuǎn)移。在雙方都統(tǒng)一將不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人，建立辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

第三，在租賃土地有關(guān)的不動產(chǎn)登記問題分析中，應(yīng)該針對集體土地形式，通過租賃的方法進(jìn)行房屋的建造，在這種租賃土地期限不同的狀態(tài)下，會為土地租賃的使用帶來限制。而且，在租賃形式多種狀況下，應(yīng)該結(jié)合鄉(xiāng)村委的祖?zhèn)惙椒ǎM(jìn)行轉(zhuǎn)租方法的確認(rèn)。在這種狀況下，當(dāng)建房人得到了相關(guān)審批規(guī)劃時，按照規(guī)定進(jìn)行建造，若在這種背景下不給予登記，會使建造人的合法權(quán)益受到侵害。在這種類型的登記背景下，為了防止發(fā)生土地權(quán)以及房屋所有權(quán)不一致的問題，應(yīng)該取得相關(guān)的證明。例如，在土地所有者證明土地出租房證明的過程中，通過對建房人不同登記證明的分析，可以防止矛盾問題的發(fā)生。而且，在租賃土地房屋時，經(jīng)過初始登記之后，需要進(jìn)行不同的登記，一種是轉(zhuǎn)移登記，主體為土地所有者；另一種是抵押登記，主體為土地管理部門。在這些登記內(nèi)容執(zhí)行的過程中，可以提高登記辦理的有效性[4]。

結(jié)語：

總而言之，在集體土地不動產(chǎn)登記的過程中，應(yīng)該按照集體土地登記制度內(nèi)容，進(jìn)行登記管理方法的完善，充分保障登記制度執(zhí)行的安全性、有效性，并保障登記執(zhí)行的有效性。通常狀況下，在集體登記制度完善中，應(yīng)該結(jié)合登記內(nèi)容，進(jìn)行登記方案的執(zhí)行及確定，并保障登記方法的科學(xué)性，結(jié)合房屋超建部分不動產(chǎn)登記以及房地權(quán)利人不相同的處理方案，進(jìn)行登記制度的完善，充分保證登記方案執(zhí)行的有效性，促進(jìn)集體土地不動產(chǎn)登記工作執(zhí)行的科學(xué)性。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳金波.我國農(nóng)村集體土地登記制度的反思與重構(gòu)——以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記為背景[J].資源信息與工程，2017， 32（5）：134-134.

[2]黃爾雙，付軍.集體土地不動產(chǎn)登記有關(guān)問題探討[J].內(nèi)蒙古煤炭經(jīng)濟(jì)，2017（24）：52-52.

[3]汪波平，趙科才.我國農(nóng)村集體土地登記制度的反思與重構(gòu)——以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記為背景[J].廈門特區(qū)黨校學(xué)報，2016（3）：67-74.

[4]張馨月.集體土地上不動產(chǎn)登記有關(guān)問題的思考[J].環(huán)球人文地理，2017（7）.

作者簡介：

欒桂燕，聊城市不動產(chǎn)登記中心，山東聊城。