基于供給側構建租售并舉住房新制度探析

【摘要】隨著房地產供給側改革的推進，我國住房消費將逐漸步入租購并舉、理性開發、持續發展的理性軌道，堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的方向，深入推進房地產供給側結構改革，可從引導住房消費觀念轉變求理性、總體謀劃求權重、構建路徑求科學、法規政策配套求高效等四個維度構建租售并舉的住房新制度。

【關鍵詞】房地產；住房制度；機制；構建

房地產作為經濟體系的基礎性產業，是支撐經濟社會發展的民生產業，其發展與我國住房制度發展密不可分。回顧分析住房制度變化沿革，了解其政策調整軌跡，可為加快住房制度改革和房地產市場長效機制建設提供借鑒。

1、我國住房制度沿革及政策調整

1.1住房制度1.0版 ，“福利分房”制度（1949年到1977年）

建國以來，我國實施“統一管理，統一分配，以租養房”的公有住房實物分配制度，城鎮居民的住房實行“福利分配”。這種制度模式在當時較低水平的消費層次上，較好地滿足了職工的基本住房需求。

隨我國經濟社會發展，福利分房制度逐漸暴露出“福利”問題以及住房供給不足矛盾日益突出。1978年鄧小平提出了關于“房改”的問題后，我國開始實施福利分房制度改革試點，并不斷探索取得了發展，開創了1980年的商品房元年和1998年房地產元年。從1978到1985年，我國進行了公房出售和補貼出售試點；1980年在《全國基本建設工作會議匯報提綱》中正式提出實行住房商品化政策；1981年公房出售試點擴展到23個省、自治區的60多個城市和一部分縣鎮。從1986年到1993年“房改”全面試點，1986年國務院印發了《關于在全國城鎮分期分批推行住房制度改革的實施方案》，住房制度改革進入了整體方案設計和全面試點。1991年6月國務院《關于積極穩妥地推進城鎮住房制度改革的通知》確定了租、售、建并舉住房制度。從1994年到1998年，實現了住房市場化過渡。1994年7月，國務院下發了《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，確定建立與社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮住房制度，實現住房商品化、社會化；建立了中低收入家庭購買經濟適用住房、高收人家庭購買商品房的供應體系；建立完善了住房公積金、住房信貸、房地產交易市場等住房制度。1998年7月3日，發布《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發[1998]23號），停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。至此，我國實行了近四十年的住房實物分配制度從政策上退出歷史舞臺。

1.2住房制度2.0版，住房貨幣化和住房保障制度（1999年-2016年）

自1998年房改后，我國房地產業迅速發展，房地產業已經成為國民經濟的支柱產業，對拉動經濟增長和提高人民生活水平發揮了重要作用。有關統計數據顯示，1998年至2004年我國的房地產投資完成額持續了7年的兩位數的快速增長，同比增長率分別為14%、14%、21%、27%、23%、30%和30%，但從2002年后，幾度出現了房地產“過熱”情況，國家一方面繼續推進住房制度改革，一方面加大對房地產市場的調控力度；近十幾年來，先后頒發"前國八條"、"后國八條"、"國六條"等一系列文件，旨在調控和穩定房地產市場。

1.2.1住房貨幣化制度

從實物分配制度轉變為按勞分配為主的貨幣分配制度，通過市場購買或租賃住房解決住房問題，滿足住房需求，政府和單位對未享受“房改”政策的無房和住房面積未達到規定標準的職工實行住房補貼。

1.2.2住房保障制度

建立了經濟適用房、廉租房和公租房制度，對最低收入家庭，由政府或單位提供廉租住房，后發展為以發放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔；中低收入家庭購買經濟適用住房或共有產權房的保障制度。

1.3住房制度3.0版，多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，簡稱 “租售并舉”住房制度

近十多年來，房地產高速發展對居住改善、城鎮化、相關產業拉動和國民經濟貢獻等富有成效，但房價上漲過快、結構失衡等矛盾和問題已凸顯。2016年全國兩會、2017年中央經濟工作會議和政治局會議先后研究房地產市場長效機制和住房制度建設。后在黨的十九大報告中明確“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，旨在構筑新時代我國住房制度和房地產長效機制。

2、住房制度變革為3.0版的必要性

2.1建設社會主義新時代的要求

從我國住房制度沿革和變化，可以發現中國房地產行業有明顯的時代特征，建設社會主義新時代，作為房地產業基礎的住房制度也需要變化。十九大報告對我國經濟與社會發展作出遠景戰略規劃，因應新時代的要求，住房制度改革要堅持新發展理念，緊扣我國社會主要矛盾變化，按照高質量發展的要求，目標是實現“住有所居”，讓房地產業、住房回歸其居住屬性。

2.2深化供給側結構性改革的要求

住房價格的持續快速上漲與供給側改革的目標相悖，我國城鎮人均住宅建筑面積已經達到40平方米，總體上擺脫了住房短缺局面，但面臨著結構不平衡、不同城市之間的住房供求關系不平衡，保持房地產市場穩定健康發展，供求結構合理、供求關系平衡，要從供給側發力，從住房制度、土地制度、財稅制度、投資制度、戶籍制度等角度，探索深化住房制度改革和建立房地產發展長效機制。

2.3建設現代化經濟體系的要求

建設現代化經濟體系強調把發展經濟的著力點放在實體經濟上，加快發展先進制造業。而先進制造業須以加大科技研發和投入，若繼續采取以房地產為支柱來推動經濟增長，會改變資本的流向，不利于以創新驅動發展實體經濟，不利于建設創新型國家。

3、住房制度3.0版的構建路徑

從實踐角度來看，優化供應結構、轉變供應方式、提高供應效率是建設新住房制度的關鍵。按供給側結構性改革的思路，從引導住房消費觀念轉變求理性、總體謀劃求權重、構建路徑求科學、法規政策配套求高效等四個方面來完善住房供給和保障體系，有效調整供給結構，建立健全租與購“雙引擎驅動”新住房制度。

3.1引導住房消費觀念轉變力求理性

從供應端構建新的住房制度，從重售輕租轉向租售并舉，毋庸須轉變住房消費觀念。受“有土斯為財”、“無房不婚”、“啃老購房”等觀念影響，我國目前的住房消費存在不理性、不合理的現象。《人民日報》組織了人民網網友參與的調查顯示，64%網友認為目前房地產市場存在不理性。針對這樣的現實，建立租售并舉的住房制度，必須轉變住房消費觀念，以新觀念引導新機制形成，以新機制推進新制度建設。一是推進“租和售”邊際成本的一致性，從價值取向方面確立租與購差異小，甚至無差異的消費觀念。通過財政、金融和稅收等手段，合理調控租房和購房的邊際成本，縮小成本差異，建立“先租后買、先小后大”的住房梯級消費觀念。二是在宏觀政策層面加強對租賃住房消費的引導。從英國的經驗來看，政府近200年一直對市場進行政策干預，使住房自有率維持在60%～70%；而我國從90年代后期住房商品化和市場化后，住宅自有率大幅上升，據有關部門統計，住房自有率已達到82%。這種短期自有率的大幅提升降低了住宅經濟的流動性，從政策層面鼓勵住房租賃消費成為迫切要求。三是加強輿論宣傳引導，樹立住房消費新觀念。通過加大宣傳和輿論強勢引導，使人們正確區分“有房住”和“擁有住宅”不同，避免超前、恐慌的消費觀念和行為。另外，政府和企業也要積極創造條件，以購租并舉為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，推進住宅消費形式多樣化，引導人們樹立理性住房消費觀。

3.2總體謀劃力求權重

所謂總體謀劃，是建設租售并舉制度的頂層設計和總體思路，在住房供給側結構性改革中，表現為住房租售制度構建的指導思想、目標定位和基本原則等。目前，我國住房消費自有率高、租房人群占比率低的特點，從客觀上要求在總體謀劃上提高租房占比權重。一是合理設定租售政策框架。相關研究顯示，城市住房消費形成“5050、442、6070”的政策構架比較合理。“5050”是租和售各占50%；在50%的租房中，“442”是政府保障性租賃房占40%、企業市場租賃房占40%、社會租賃房占20%。“6070”是指企業市場租賃房的戶型為60平方米及以下的占70%；余30%為高層次人才租賃房，要求高品質、大面積。二是科學擴大住房租賃市場規模。我國住房租賃市場規模約為1.1萬億元，僅為同期房屋交易市場規模7%，而英國、美國等成熟市場平均都超過40%；若將我國長期租賃、先租后買、短期租賃等因素包括在內，在任何單一時點上，城鎮實際的住房租賃人口占比已接近50%。7%到50%的空間，需擴大住房租賃市場規模來填充。三是因城調控，科學合理確定租售比。房價上漲過快是影響租售比的關鍵因素，科學、合理地確定租售比，須進一步健全房地產市場宏觀調控長效機制，科學調控房價變化處于合理區間。另外，我國房地產市場區域化發展明顯，人口流動性、房地產業發展程度不一，租售的市場發展狀況不同，勢必要堅持“一地一策，權重因宜設定。”

3.3建構路徑力求科學

租售并舉制度建設的路徑設計是否科學可行，有賴于如何充分發揮市場的決定性作用，積極培育房屋租賃新業態新模式，優化市場供應結構，促進租賃市場持續健康發展。一是構建租賃信息平臺以規范市場秩序。通過建立住房租賃信息服務與監管平臺，規范租賃行為、發布出租和求租信息、提供便捷高效服務和優化租賃監管，加強住房租賃市場租金水平的監測分析，科學合理引導市場預期。二是積極培育住房租賃新業態新模式。利用互聯網、現代金融、房產大數據等，大力發展住房租賃業務，培育房屋租賃新業態。以居住屬性為導向，盤活閑置工商業用地、用房；通過棚改、危房改造、老住宅區改造、住區更新等形式，加快多渠道保障、租賃性的住房供應；將功能缺失或不全的存量住房改造為適應新時代居住功能需求的住房，實現住房供應與公共服務配套同步發展，滿足人們對美好宜居住房的需求。三是加快培育專業化規模化的房屋租賃機構。據統計，美國由機構持有或管理房源占比30%，日本高達83%，而我國不到5%。隨著我國住房租賃消費升級、租賃市場規模擴大，迫切需要培育規模化的專業運營機構，來推動住房租賃行業專業化規模化發展。

3.4法規政策配套力求高效

從供應端構建新的住房制度，就要從重售輕租轉向租售并舉，推進租售同權、公共服務同享。租購同權是房地產市場穩健發展的基礎，是社會公平的應有之義，是現階段穩步推進城鎮化的重要保障。一是健全法律法規規范租賃市場。住房和城鄉建設部已出臺《商品房租賃管理辦法》，各地也要因地制宜健全法規制度和管理體系，加強住房租賃市場監管，維護租賃當事人合法權益，明確住房租賃合同期限內租賃雙方在同等條件下享有“優先權”問題，鼓勵人們更多地選擇租房消費。二是以人為本推進租售同權。針對我國住房租賃市場不發達、不規范的現實，要圍繞推進租售同權完善配套政策，加強政策協同，完善體制機制，營造有利于培育發展住房租賃市場的政策環境。例如，完善住房公積金政策，可提取住房公積金用于支付房租，持有租賃網簽合同或房屋租賃登記備案證明，即可申領居住證，享有與當地戶籍人口同等的義務教育、就業、醫療、文化、體育等基本公共服務。三是著力構建穩定和諧的住房租賃關系。但凡租賃市場成熟規范的國家，如德國、日本、美國等，都十分注重維護租賃雙方權利義務平衡。長期穩定租賃關系對住房租賃市場發展尤為重要，要進一步明確政府部門監管職責，加強住房租賃市場的規范與管理，對中介企業的不規范行為和租房個人的不良行為納入信用管理體系；要推行《房屋租賃合同》指導文本，規范租賃當事人的行為，引導建立穩定和諧租賃關系。

結語：

加快建設服務新時代的住房新制度，以長效機制建設和住房制度改革共同發力，培育新意識、開拓新市場、培育新要素、建立新制度、探索新模式、拓展新業態，房地產行業的政策環境和市場生態將發生重大變化。本文通過案例分析的形式，對我國住房制度的發展及建設租售并舉的住房制度建設路徑進行了分析和闡述，對培養住房消費新觀念、總體謀劃制度設計、科學構架路徑、高效配套法規政策等方面進行了實證和探索，以推動住房租賃成為房地產市場發展新引擎，建設租購并舉新住房制度。

參考文獻：

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[3]黃奇帆.建立房地產長效機制若干思考，復旦大學演講，2017.05.28

作者簡介：

陳軍，1970年2月出生，男，漢族，江蘇徐州人，工作單位：徐州市住房保障和房產管理局，研究生畢業、高級經濟師，主要從事房地產市場監測、調控方面研究。