農村房屋登記的困境及解決路徑

余敏

【摘要】農村房屋登記具有意義重大，一方面有效保護了農民的合法權益，另一方面有效提高了農村房屋的集約節約化程度。但是在實際工作中，農村房屋登記卻面臨很多困難，本文重點分析了農村房屋登記面臨的困境，進一步對其解決的途徑進行了分析。

【關鍵詞】農村房屋登記；宅基地管理；電子化信息管理

在我國不動產實行統一登記制度的要求下，農村地區也相應地進行了農村房屋登記，但農村房屋登記往往處于不重視的困境，在實際工作當中面臨著多方面的阻礙。為了農村房屋登記工作能夠順利開展，需要進一步化解這些阻礙。

1、農村房屋登記存在的困境

1.1村民申請登記存在消極性

當前，政策以及立法都在大力推行農村房屋產權登記工作，并按照工作程序逐步實現了登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺的“四統一”。但是“重地輕房”傳統觀念在部分農民身上還比較根深蒂固，再加之對農村房產交易法律限制的顧慮等諸多因素，村民對參與農村房屋登記工作并不熱心，積極性和主動性不高，影響了農村房屋產權登記的進一步展開。

1.2農村房屋產權的特殊性

農村房屋產權與城市房產存在極大不同。一方面體現在當前農村房屋產權的流動性上。目前我國農村房屋的轉讓范圍受到嚴格限制。《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發[1999]39號）規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占有農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發【2004】28號）也指出：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購買宅基地。”因此，“小產權房”的法律糾紛也是層出不窮。另一方面體現在房、地產權主體的差異性。農村房屋是依賴于宅基地的。當前取得宅基地的方式，一般是以戶為單位申請獲得，同時要求具有集體組織成員的資格。但一般房屋的產權享有者是以自然人為權利登記主體的，而且在現實中會因各種因素的影響，導致部分權利個體喪失了集體成員資格，以至于出現了地、房主體不一致的情況，給農村房屋登記帶來一定的困擾。

1.3含有較多的歷史遺留問題

長久以來，農村不動產等級管理比較混亂，并且農村居民對辦理住房審批手續的法律意識不高，初步登記有關手續不完備，登記流程缺乏規范性，農村房屋建設管理不夠科學，導致占用公共用地以及大面積建設房屋等現象層出不窮，由于沒有及時、有效地處理和解決，形成了歷史遺留問題。當前，農村不動產登記過程中存在的主要問題是農村違規建設房屋以及農用地的非法應用。這些問題嚴重阻礙了農村房屋登記工作的進一步開展。

1.4統一登記工作量巨大

從宏觀上來說，我國農村土地種類多種多樣，而且每個區域都有各自的特點和不同。但是從微觀上來講，我國農村房屋的數量非常多，需要大量的人力、物力和財力才能推開農村房屋不動產統一登記工作，但是就目前的情況來看，一些地方在落實、開展該項工作時，鑒于主客觀方面的影響，所投入的人力、物力和財力距離工作本身的需要相差的還比較多，急需投入大量的資源。

1.5電子化信息管理有待完善

在農村房屋登記過程中，傳統的工作方式已經不能適應需要，需借助電子化系統登記平臺，運用平臺處理大量的數據資料。但從現狀來看，我國農村在電子化信息管理方面不夠完善，既缺乏相關人員，也同樣缺乏硬件設備，開展工作十分困難。

究其原因，主要表現在三個方面：一是城鄉二元化的土地制度，使得農村宅基地管理松散、混亂，導致了大量歷史遺留問題，以及房屋產權登記工作的分散及隨意，使得權屬資料缺失和遺漏等一系列問題的產生。二是隨著城鄉一體化進程的推進，農村土地資源日益稀缺，宅基地的價值迅速上升，宅基地與農民住房的資產功能開始顯現，其保障功能不斷弱化。三是一些農民對農村房屋登記不積極不主動，持觀望的態度，造成了農村房屋登記工作難以推進。四是在農村不動產的登記過程中，嚴重缺失統一性以及系統性，信息之間缺乏有效整合。

2、解決農村房屋登記困境的意見和建議

2.1系統性整合農村房屋登記

首先，政府部門以及司法部門應加強制度建設，針對農村的房屋登記工作建立科學完善的管理制度，使工作的開展能夠有章可循，注重督查檢查，明確責任分工，落實到具體部門或具體人頭，進一步貫徹落實好制度；其次，住房部門應發揮帶頭作用，系統性整合農村房屋登記所需的相關內容，準確使用數據整合技術，切實做好數據匹配、提取、準備和整合工作，同時不斷完成工作系統，提升工作效率。

2.2建立糾紛聯調機制

將調解、仲裁、訴訟等方式組合成多元糾紛解決機制，通過召開聯席會議的方式，集體解決存在的歷史遺留問題，打好矛盾處理攻堅戰，敢于“啃硬骨頭”，將問題化解到實處；進一步發揮村民自治組織的調節作用，注重政策疏導，在矛盾化解中宣傳法律、宣傳政策和制度，讓村民充分了解制度、政策，對待村民中間因為房屋登記而產生的矛盾不懈怠，將矛盾化解在萌芽狀態。

2.3充分做好宣傳工作

利用多種渠道，多元載體，及時向村民宣傳農村房屋登記的重要性，尤其是相關法律法規在農村房屋登記方面的具體要求，增強廣大農民對該項工作的認知和接受程度。同時也可以采用多種形式，例如召開座談會、張貼公告、出黑板報等通俗易懂的方式，讓農民更好得了解相關的制度和政策。還要建立一支志愿者工作隊伍，負責到村民中間進行宣傳。加強對村民掌握政策、制度的培訓，通過培訓，將政策、制度的內容進行廣泛地宣傳，讓村民了解到該項制度的重要性，為更好地開展好農村房屋登記工作營造良好的氛圍。

2.4全面解決歷史遺留問題

做好農村房屋登記匯總，針對每個歷史遺留問題的特點進行具體問題具體分析，逐個擊破，敢于迎難而上，將問題得以圓滿解決。同時還要針對各個階段的宅基地以及房屋建設的住戶，明確有關審批，頒布處理方案，認真處理歷史遺留現象，給農村宅基地以及房屋登記工作創造良好的條件。

結語：

推動農村房屋登記工作，要加強制度建設，進一步完善工作機制，創新工作思路和工作方法，不斷激發辦理農村房屋登記的內在動力，通過采取切實有效的措施，不斷推動農村房屋登記工作邁上更高的臺階。