關于完善不動產權籍調查的幾點建議

【摘要】在不動產統一登記工作中，需要對不動產權籍進行調查，一是為登記工作的進行提供數據依據，二是保證登記信息的準確性、完整性。不動產權籍登記具有法律上的效力，是對不動產權利的有效保障，同時也可以更好地解決權利糾紛?？梢姡粍赢a調查工作的進行具有很大的意義。在具體的實踐中，對不動產權籍調查也提出了更高的要求，調查內容必須詳細、準確，為統一登記工作提供更為有利的條件。

【關鍵詞】完善；不動產；權籍調查；幾點建議

【中圖分類號】D923

【文獻標識碼】A

不動產權籍調查作為不動產登記的基礎，是不動產登記條例實施、簿冊統一和信息平臺建設的重要支撐，不動產權籍調查成果一經登記，具備法律效力?？梢?，不動產權籍調查及成果的審查工作在整個不動產登記過程中具有十分重要的地位。建立和實施不動產統一登記制度以來，國土資源部先后出臺了《關于做好不動產權籍調查工作的通知》和《關于規范不動產權籍調查有關工作的通知》（以下稱《通知》）等文件，為權籍調查工作提供了重要依據。但部分地方對權籍調查工作或多或少存在著把握不準的問題，如把握過緊，一些不動產登記工作則無法推進，嚴重影響工作成效和部門形象；如把握過松，則又怕存在登記風險，擔當責任。為了更好地理解部相關文件，做好權籍調查及成果審查工作，本文以國土資源部相關文件為基礎，結合工作實際，對如何做好不動產權籍調查及成果審查工作進行探討。

1、完善不動產權籍調查工作

不動產權籍通常是指記載不動產的位置、界址、用途、等級、權屬、面積和價格等的表卡簿冊證、數據和圖件的總稱，從而為登記不動產、證書核發等提供一項技術性工作。實際上，權籍調查是一項具體的工作，包括調查權屬來源、界址點坐標的明確等等，在權籍調查后出權籍調查報告，為不動產登記提供數據和依據。在進行不動產權籍調查過程中，常用的調查方法有不動產測量、不動產單元設定與編碼、不動產權屬調查方式，其一般需要根據實地調查與內外業核實相結合的方式來開展不動產權屬調查工作，以查清楚不動產單元的界址、權屬等狀況，為不動產權屬的界址確定提供保障。

不動產權籍統一登記工作的進行是以不動產權籍調查為基礎的，以便最大程度地保證各項制度的確切落實。目前，大部分地區在權籍登記之前都會進行相應的權籍調查，避免出現登記人謊報信息等問題的出現，維護好產權人的合法權利。不動產權籍調查工作的進行，還有利于保障司法制度，完善相應的法律規范。例如，房屋產權屬于不動產的范疇，在房屋買賣等活動中，必須進行房屋產權轉讓登記，如果未進行登記，法律上對權利是不認可的。

2、不動產權籍調查的基本原則

2.1規范調查，便民利民

主要體現在充分利用已有調查成果，不得違規增加申請人負擔。《通知》明確要求，在前期行業管理中已經產生或部分產生并經行業行政主管部門或其授權機構審核確認且符合不動產登記要求的成果，應當繼續沿用，不再重新組織權籍調查。

2.2遵循“權屬清楚、界址清晰、面積準確”的原則

可以理解為權籍調查的目的是為登記提供數據支撐，其根本要求是做到權屬清楚、界址清晰、面積準確。

2.3堅持創新，靈活運用

不動產統一登記是一項新生事物，不動產權籍調查工作也需在實踐中不斷探索和完善，條件不成熟時，應靈活運用。《通知》中舉例提到，如宗地信息不完整房屋無法落宗的，可通過預編宗地號，先行辦理不動產登記業務后完善權籍信息，這就是靈活、創新、便民的體現。

3、不動產權籍登記的作用

不動產財產是我們每個人的財產中極為重要的一部分財產，不動產權籍登記是確定不動產權屬的依據，因此做好不動產權籍登記具有十分重要的意義。

3.1使得不動產權籍登記更加便捷

將過去需要在幾個不同的部門分別辦理產權受理、辦證、入檔等程序整合為統一的不動產權籍登記，這樣大大減少了不動產權權利人的辦理登記程序，很大程度上避免了權利人“跑斷腿、磨破嘴”的現象的出現，為其提供了便利。

3.2使得登記信息更加透明

做好不動產權籍登記后，能夠實現真實、快捷查詢不動產的相關信息，從而盡最大程度地避免偽造假證、偷稅漏稅等現象的出現，避免一房二賣情況的出現，更好地保護權利人的合法權益。而且不動產權籍登記的建立和健全對于反腐敗也有一定的積極作用，信息的透明使得有關不動產的貪污腐敗行為無處遁形，更好地顯示出社會的公正性，很大程度上提高了政府的公信力。

4、優化不動產權籍調查工作的方法

4.1繼續加快基礎數據整合速度

數據整合是目前制約不動產統一登記工作進展的重要因素之一，目前各地的基礎數據整合工作基本都已開展，數據整合工作也進行到了深水區，經常會碰到一些疑難雜癥。在此情況下，要繼續加快數據整合，一方面要改進數據整合轉換處理工作流程，在數據整合中引入大數據處理方法，按照批處理方式、分時處理方式和實時處理方式對數據進行分類處理，從而改進數據處理速度；另外一方面要轉變數據整合工作模式，要從依靠項目單位轉變為由不動產登記機構權籍調查部門負責對疑難雜癥進行處理出臺數據處理方案，項目單位要在技術上全力支持，按照處理方案對數據加以處理。

4.2加快不動產信息管理系統升級換代

目前多地的不動產管理信息系統仍然是不動產登記時上線運行，主要任務是為了能夠進行業務整合，將不同的登記業務統一到不動產統一登記平臺下，實現統一發證。隨著不動產登記的深入開展，不動產管理信息系統迫切需要進行升級換代。主要升級的方向有：一是進一步擴大不動產信息管理的互聯互通。要將各地不動產管理信息系統與上一級信息系統的單向上報功能向雙向反饋機制改進。要將不動產管理信息系統逐步與其他部門相連，逐步打破信息孤島，破除不同部門之間的信息藩籬，促成不同部門之間的數據互通互聯，從而提高行政效率，為行政審批服務增效提速奠定基礎，為“最多跑一次”提供信息保障。二是要提升信息系統的強壯程度。健壯的信息系統是不動產登記業務能夠持續穩定開展的保障。2016年以來，房地產市場的持續火爆使得不動產信息管理系統的健壯性直接受到火爆的房地產市場帶來的業務量沖擊，在持續的沖擊中，各地的系統相繼出現系統響應速度慢、系統卡頓等系統處理能力下降的現象，有些甚至出現了系統崩潰的現象。為此，要將系統的單機式部署改為雙機熱備部署，預防系統突發性的故障，同時要逐步將系統部署到當地政務云上，實現云端部署。系統本身也要加以改進，要優化系統結構，整合系統流程，改進數據管理，改進系統的穩定性，實現系統快速穩定的運行。

4.3優化整合權籍調查業務流程

清晰的業務流程是辦理權籍調查業務的指導，是權籍調查順利開展的保證。優化整合權籍調查流程就是要把分散于各部門的房產、土地等不動產調查業務整合到不動產登記部門來，建立起前臺受理、外業測繪調查、內業處理（入庫）、出具成果的權籍調查流程，使調查成果符合不動產登記要求。優化整合權籍調查業務流程首先要根據不同的不動產登記業務將權籍調查分為出讓（劃撥）土地調查、房地產項目權籍調查、工業項目權籍調查、房地產項目房屋首次登記調查、歷史遺留問題的權籍調查、零星宗地的權籍調查、政府開展的區域性權籍調查等。其次要根據不同的業務設立不同的業務辦理流程。零星宗地的權籍調查在受理窗口進行辦理，實行即辦制，方便群眾辦理不動產業務；政府開展的區域性權籍調查由當地政府統一組織開展，項目性質為公益性的政府服務項目，此類項目周期長，一般定期開展；其他類型的權籍調查業務經過國土資源內部業務流程進行流轉，不需要再由申請人到窗口單獨受理權籍調查業務，切實做到“最多跑一次”。

4.4公益性調查服務與市場性調查服務共同發展

權籍調查工作要健康有序地發展，必須要堅持“兩條腿走路”，公益性調查與市場性要齊頭并進，協同發展，要建立起機構健全、運行規范、方便群眾的不動產權籍調查運行機制。登記機構要加強公益性調查服務工作，要以區域性權籍調查為重點調查對象，尤其要加快農村不動產、林權、承包經營權等不動產權籍調查工作，為不動產統一登記奠定基礎。對歷史遺留問題的處理要制定相應的解決辦法，為解決歷史遺留問題提供指導。對于完成區域性普查后，對于日常更新工作、新增不動產權籍調查等零星調查工作，要堅決推向市場，由第三方調查機構來進行權籍調查，要積極培育市場主體，充分發揮市場主體在權籍調查中的作用，使市場性調查服務成為公益性調查服務的有效補充。通過政府、登記機構、市場組織的共同努力，逐步建立政府引導、登記機關組織、市場實施的不動產權籍調查機制。

結語：

總而言之，不動產權籍登記關系著人們的切身利益，是社會生活與生產中較為重要的部分。在不動產權籍登記中，要對不動產權籍深入調查，保證權籍的合法性，提高登記信息的完整性、準確性。在不動產權籍登記中，要進行相應的管理，建立完善的數據庫，實現信息的時效傳遞，為各項工作的進行提供便利。

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作者簡介：

丁永杰，新疆博樂市國土資源局，新疆博樂。