房地產(chǎn)園林景觀營建成本的控制

【摘要】園林景觀越來越得到人們的重視及青睞，客戶對居住生態(tài)環(huán)境要求也越來越高，讓居民體驗高品質(zhì)居住生活環(huán)境是每個開發(fā)商追求的重點及賣點，但在如何保證景觀效果的前提下，控制好成本實現(xiàn)景觀高溢價是園林景觀成本控制的重點及難點。

本文通過從全過程成本進(jìn)行分析研究及探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本控制；優(yōu)化景觀配置；成本分析數(shù)據(jù)庫

園林景觀的成本控制目的必須以保證景觀品質(zhì)及必要的生態(tài)效益為前提，明確效果與成本之間的關(guān)系，使成本控制與效果匹配。通過景觀分級體系來鎖定客戶的關(guān)注點，通過不同區(qū)域的重點投入來實現(xiàn)最佳的客戶體驗效果是景觀成本管理的精髓所在。

1、房地產(chǎn)園林景觀成本控制意義及思路

1.1地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，競爭態(tài)勢日趨激烈

從最初的土地獲得，前期規(guī)劃，產(chǎn)品的設(shè)計到工程的實施建設(shè)，銷售推廣再到后期的經(jīng)營管理環(huán)環(huán)相扣，成本控制直接影響著工程質(zhì)量及展示效果。園林景觀作為地產(chǎn)行業(yè)品質(zhì)競爭的重要指標(biāo)引入到房地產(chǎn)營銷，其成本的控制直接影響著景觀效果及生態(tài)效益，影響著后期居民的生活環(huán)境。合理的成本適配及景觀分級管控具有深刻的意義。

2、全過程成本分析研究及探討

2.1設(shè)計階段的景觀成本控制

2.1.1合理的定位、材料選擇、運用地形高差應(yīng)盡量順應(yīng)地勢起伏最大化平衡土方，既能體現(xiàn)景觀的藝術(shù)價值又能做到成本合理控制。

2.1.2標(biāo)準(zhǔn)化的推廣與應(yīng)用。景觀標(biāo)準(zhǔn)化涉及多個環(huán)節(jié)，最終為規(guī)范設(shè)計及施工管理服務(wù)，從而提高其品質(zhì)及文化價值。硬質(zhì)景觀從鋪地、花基、燈座等方面，統(tǒng)一工藝標(biāo)準(zhǔn)落到實處；軟質(zhì)景觀從設(shè)計層次、軟景比例、示范區(qū)標(biāo)準(zhǔn)等及部品、細(xì)節(jié)標(biāo)準(zhǔn)化；實現(xiàn)設(shè)計與施工標(biāo)準(zhǔn)化的推廣，有利于控制成本、增加銷售及其他附加價值。

2.1.3 在保證景觀效果的前提下優(yōu)化景觀設(shè)計成本配置。合理的軟硬景比例是成本穩(wěn)定的關(guān)鍵因素。硬景成本占比高，在有限的成本下，軟景無法達(dá)到預(yù)期的景觀效果；在有限的面積內(nèi)追加軟景投入，導(dǎo)致成本更高。下面以硬軟景的石材及喬木為例，在深入剖析后發(fā)現(xiàn)：硬景中石材的成本占比最高（如表），軟景中大喬木的成本占比最高，所以通過下述幾個配置原則可以有效降低景觀成本：

目前比較通用的設(shè)計比例為：硬景：軟景=3：7，根據(jù)本企業(yè)的項目成本指標(biāo)數(shù)據(jù)，硬景面積控制在景觀面積的40%以內(nèi)為合理區(qū)間。

設(shè)計時盡量選擇普通質(zhì)地的石材，通過精準(zhǔn)的施工提高效果及用戶體驗。50mm厚與30mm厚的同品種石材價格相差一倍。在功能要求滿足的情況下，盡量選擇厚度適當(dāng)?shù)氖模蓽p少造價。

人的最佳視角區(qū)在1-3米，在此視覺范圍內(nèi)高灌木產(chǎn)生的效果最好。草坪成本是軟景成本中單項最低，可適當(dāng)提高草坪面積。也可通過同規(guī)格同效果不同品種的苗木互換降低成本。

一般入口區(qū)、示范區(qū)和人行系統(tǒng)需要重點投入，尤其是人行系統(tǒng)。

2.2招標(biāo)采購階段的景觀成本控制

2.2.1供應(yīng)商的選擇

優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定的供應(yīng)商和合理的發(fā)包模式是施工質(zhì)量的重要保障之一，通過景觀分級對展示區(qū)、非展示區(qū)戰(zhàn)略模式的選定，制定標(biāo)準(zhǔn)的項目清單。

2.2.2苗木儲備（苗木代生產(chǎn)）

由開發(fā)商自主建立苗圃受專業(yè)技術(shù)團(tuán)隊的影響，投入的成本大，甚至因管理不善導(dǎo)致自有苗木利用率過低。儲備市場精品苗木是甲方掌握主動權(quán)的利好因素，選擇優(yōu)質(zhì)的苗木生產(chǎn)商可有效降低及轉(zhuǎn)移風(fēng)險。甲供苗可有效避免施工方提供的苗木形態(tài)難以達(dá)到設(shè)計效果，節(jié)約不必要的苗木更換、降低采購成本。

2.2.3標(biāo)前圖紙答疑、標(biāo)前會議

發(fā)包工程的目的一定是甲乙雙方雙贏的前提下去實現(xiàn)的。標(biāo)前圖紙答疑、清單答疑、標(biāo)前會議的組織開展，可讓投標(biāo)方更好的理解項目，合理分析成本。在景觀材料、人員施工與管理、機(jī)械設(shè)備等各方面根據(jù)企業(yè)自身情況合理安排。

2.3施工階段的景觀成本控制

2.3.1施工前的圖紙會審、合同交底

施工進(jìn)場前的圖紙會審及合同交底主要由設(shè)計、監(jiān)理、施工、甲方項目管理部、設(shè)計管理及預(yù)算部門等各方參加的一項重要會議。主要涉及施工圖紙的各項答疑、材料管理、見證事項、施工資料及結(jié)算資料要點的一項交底工作。各方明確工作要點，避免設(shè)計與成本控制工作任務(wù)分離、施工與設(shè)計之間缺乏溝通，導(dǎo)致成本增加、設(shè)計意圖失控。

2.3.2 小區(qū)園林景觀建設(shè)過程中材料規(guī)劃不合理

園林施工需要用到各類的綠化材料，包括各類樹木、花草等。很多施工企業(yè)在采購過程中未能根據(jù)設(shè)計需求與實際情況，制定材料采購計劃。另展示區(qū)高密度種植導(dǎo)致苗木合理的生長空間缺失，特別低矮苗木在沒有科學(xué)的種植密度的前提下導(dǎo)致其后期觀賞價值降低，苗木生長分化嚴(yán)重失調(diào)，換苗換樹的費用增加。

2.3.3 小區(qū)園林景觀項目的招標(biāo)無法滿足成本要求

房地產(chǎn)景觀營建往往只注重與前期方案設(shè)計階段的招標(biāo)，方案設(shè)計中標(biāo)單位直接決定了技術(shù)設(shè)計和圖紙設(shè)計，導(dǎo)致技術(shù)設(shè)計和圖紙設(shè)計的單位選擇缺乏有效的競爭機(jī)制，在設(shè)計過程中無法提高設(shè)計人員成本控制的積極性，從而影響園林施工的總體成本控制。

2.3.4規(guī)范施工工藝

規(guī)范施工工藝，不允許隨意變動工藝；在石材施工時，盡量使用規(guī)整拼裝，減少碎拼，從而減少人工成本及材料損耗。

3、建立企業(yè)的成本景觀數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化

通過搭建“企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資源庫”（如圖），有效整合企業(yè)資源，實現(xiàn)“三快”——設(shè)計快，采購快，實施快。在設(shè)計階段，可快速“組裝”部品部件用來模擬最佳成本構(gòu)成，實現(xiàn)“讓好鋼花在刀刃上”。在采購階段，通過沉淀的供應(yīng)商、部品部件信息實現(xiàn)最佳性價比采購。在施工階段，對工藝、案例有專題會議培訓(xùn)，如《施工小貼士》等，減少人工和材料浪費。另外，售后服務(wù)階段也可通過客服部門收集相關(guān)投訴（建議），生成《品質(zhì)反饋手冊》來優(yōu)化設(shè)計、采購和施工等環(huán)節(jié)，讓客戶幫助企業(yè)更加完美。

“企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資源庫”的關(guān)鍵信息應(yīng)包括：景觀專業(yè)、品名、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計圖紙、品牌、規(guī)格、附圖等，在實際應(yīng)用中可快速檢索部品部件、規(guī)格尺寸和價格等信息。

結(jié)語：

地產(chǎn)景觀本質(zhì)上是為營銷服務(wù)，其目的是增加客戶體驗，景觀效應(yīng)可以彌補(bǔ)房地產(chǎn)建筑缺項，所以景觀必須是加分項。我們不僅要把景觀做好，更重要的是如何在有效成本下，讓景觀的收益最大化。因此，景觀成本的控制是一個值得我們用心思考的問題。

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作者簡介：

史惜全，廣東保利置業(yè)有限公司。