淺析業主委員會主體資格

苗慧

摘 要：業主委員會是社區管理中至關重要的一個因素，它是由業主選舉產生并行使共同管理權的一種特殊形式，是物業管理活動中的重要環節，在物業管理中發揮著重要的作用，維護廣大業主的合法權益，因此，對業主委員會的法律地位做出準確定位，才可以為業主委員會在實踐中的有效運行奠定基礎。本文通過分析業主委員會的民事主體資格各學界學說及其相關法律問題分析找出當下業主委員會發展存在的困境及相關解決對策，了解業主委員會作為非法人團體發展趨勢和現實意義。

關鍵詞：業主委員會；法律地位；發展

一、業主委員會的概念和特征

業主委員會，是指在物業管理區域內，由業主大會選舉產生，業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業服務企業運作的民間性組織。業主委員會的權力基礎是其對物業的所有權，它代表該物業的全體業主，對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。業主委員會由業主大會選舉產生，其權利由業主大會賦予并以物業管理為限。業主委員會章程規定了業主委員會組織和活動的原則及細則，它是業主委員會內外活動的基本準則。

二、對業主委員會民事主體資格的比較分析

對業主委員會民事主體資格的不同定位，將直接導致不同的法律關系的產生和不同的法律后果。從各國的立法，我們可以看出，業主委員會的法律地位問題，可歸納為四種模式：德國模式，法國、新加坡模式，日本模式，美國模式，在我國大陸地區，有學者認為業主委員會屬法人組織，應完全獨立于各個業主，享有擬制的人格，能夠獨立地行使民事權利，承擔民事責任。有的學者認為業主委員會屬享有獨立訴訟主體資格的非法人組織，它雖然不具有法人資格，但作為一個合法組織，并非各個業主的一種簡單聚合，有一定的組織性和穩定性，并且長期固定存在，就應可以行使民事權利，承擔民事責任，在民事糾紛、爭議中應享有獨立的訴訟權利，有獨立的訴訟主體資格。

1、業主委員會的主體資格

業主委員會主體資格的問題，主要有三個層次的內容：首先，業主委員會作為物業管理的一個自治組織，其是否具有獨立的民事主體資格；其次，業主委員會是否具有物業管理合同的主體資格；再次，業主委員會是否是法律規定的“其他組織”，具有訴訟主體資格。業主大會是個組織體的概念，就如同公司的股東會，其實質就是業主團體，業主團體的執行機構就是業主委員會。業主大會是業主的自治組織，而業主委員會是業主大會的執行機構，業主大會或者業主委員會享有的權利、承擔的義務最終都落在業主身上。

業主委員會是不是有法人資格在立法上。從現行法律出發，我們可以從以下幾方面分析業主委員會的法律性質：

1.、業主委員會是依法成立的。《物業管理條例》第10條規定：“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。”第16條規定：“業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。”由此可見，業主委員會的成立不僅具有某種行政干預的特征，而且，其成立是依照國務院行政法規并經過當地政府部門備案，應當為合法成立。

2、 業主委員會由自己的名稱、組織機構、經營場所。業主委員會設立主任，副主任和委員，并可以根據實際工作需要設立相關專業部門，業主委員會的章程由業主大會制定，其運作有章可循。

3、業主委員會作為業主大會的執行機構，其雖然不從事任何經營性的活動，沒有營利收入。但是，業主委員會的經費，委員會有關人員的津貼，必要的日常辦公經費等，都是業主委員會存在并運營的基本經濟要求。對此經費的來源，委員會的章程都作出了明確的規定，該部分經費成為業主委員會的財產。在實踐中，業主委員會具備一定的財產和資金是客觀實際存在，也是法律法規所允許的。業主委員會完全具備“其他組織”的條，依法成立，并具有一定的組織機構和財產，其作為其他組織參加訴訟，法律并沒有設置障礙。

三、最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見

第40條的規定與《民法通則》第37條關于法人應具備條件的規定進行比較，發現是否能夠獨立地承擔民事責任是法人和其他組織的本質區別。業主委員會不能直接領受實體上的權益和承擔義務、責任，并不妨礙其成為其他組織。因此，

我認為，從現行法律規定的角度出發來看，可以將業主委員會定性為民事訴訟法上規定的除自然人、法人之外的其他組織。在我國，沒有進行法人登記的企業或非企業組織都可以被納入非法人組織的范疇，它是一個與社會組織中的法人團體相對的概念。承認非法人組織具有相應的民事主體資格，已成為當今理論和立法的發展趨勢。業主委員會作為我國市場經濟發展到一定階段的客觀存在，反映了社會現實生活的客觀需求，而法律理當順應潮流，體現出對這種社會需求的回應。因此，賦予業主委員會相應的民事主體資格是十分必要的。

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