完善契稅征收管理的建議

摘 要：我國現行《中華人民共和國契稅暫行條例自1997年開始實施，在保護產權所有人合法權益、增加財政收入等方面發揮了積極作用。隨著契稅執法環境 越來越復雜，風險越來越高，契稅征管難度不斷增加。研究與解決當前契稅政策及征收管理過程中的問題，對完善地方稅體系至關重要。本文在介紹契稅征管現狀基礎上從契稅政策的落實情況及征收管理兩方面剖析契稅 征收管理中存在的問題及潛在執法風險，并從完善稅制、加強征管等方面提出了相應的對策與建議。 關鍵詞：契稅 財產稅 地方稅 征收管理 一、契稅征收管理現狀 自 1994 年分稅制改革以來，契稅收入全部歸 屬地方，是地方稅體系中極具發展潛力的稅種。 契稅主要針對土地、房屋權屬轉移計稅，它是 房地產市場最為敏感的“測溫計”。2010年以后，受 到房地產市場“降溫”影響，契稅增幅呈現回落態 勢，明顯低于地方稅總體增幅，2014年增幅創3.69% 的歷史新低。盡管如此，契稅在地方稅收收入中所 占比重依然較大，2014年全國契稅總收入達到3 986 億元，占地方稅收收入總量的 5.3%，超過城市維護 建設稅、土地增值稅，成為地方稅第四大稅種。部分 地區契稅收入甚至穩居地方稅收收入前三名。 隨著“營改增”的全面展開，營業稅已經不復存在，地方稅體系中失去占比約四成的主體稅種，各地均面臨著培育新的主體稅種的考驗。就主體稅種應具備的條件而言，以房地產稅、契稅為主的財產稅充當地方稅主體稅種最為合適，原因在于財產稅稅基具有非流動性、普遍性和獨立性的特點，最符合稅收的受益原則，外加其稅源豐富，具有增長潛力，稅目調節目標具有明顯的區域性特征，適合地方征管。 二、契稅征收管理中存在的問題與風險（一）契稅政策規定疑點多，爭議大 1. 征稅對象的范圍。《條例》規定，契稅僅對 土地使用權的出讓、轉讓和房產所有權的轉讓征 收。近年來，各地加快推進小城鎮建設，開發建設了許多小產權房，甚至有很多房地產開發企業也參 與其中，與正規商品房交易無異，但小產權房不依 法擁有完整所有權，征收契稅沒有依據，不征又顯失公平。2. 納稅義務發生時間的確定。《條例》第八條規定：“契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當 天。”這一政策適用于現房與二手房的交易，但對 期房預售并不合適。當前，房地產公司在取得房屋 預售許可證時，便能與購房者簽訂《商品房買賣合 同》，若按規定以簽訂合同時間確定為納稅義務發生時間，會在執行中出現許多矛盾和問題。預售房 實際面積與預售面積可能存在差異，形成房屋價款 與合同金額不一致，從而造成契稅征收依據失實。 （二）契稅執法環境較復雜，風險高 1. 計稅依據的確定。《條例》第四條規定：“成 交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核 定。”由于各地市場差異大，此種情況下稅務機關很難準確把握標準尺度。有部分地區不采用 評估系統和機構評估價，只依據合同金額計稅，造成 合同簽訂隨意性大，征納雙方討價還價，同樣削弱了稅法的剛性，也為違法違規行為提供了條件。 2.監管手段的缺失。現行契稅征管既無規范 的流程，又無統一的標準，也無嚴謹的監控機制。 一是地稅部門在契稅征管過程中缺乏必要的監控。 例如，在稅款征收方面對計稅依據沒有后續審計制 度；在減免稅環節，只做形式上的審批，對減免事 項的真實性沒有審核與監督，也沒有做到跟蹤管 理。二是我國信息化程度不高，影響監控水平。房產數據登記與公開在我國推行尚待時日且第三方數 據共享與應用水平不高，例如房產數量、市場價值、購銷合同、持有人財產登記等基礎數據完整性、真實性、準確性不高，給地稅部門確認計稅依據，審核減免稅增加了難度。 三、加強契稅征收管理的對策及建議 （一）推進契稅法制建設 針對目前契稅法律地位弱化的現狀，一方面應 加快推進實體法建設，將《條例》及實施細則修訂完善工作提上日程，著力推進契稅立法，結合當前 新的征管環境和不動產登記管理等規定，對征收范 圍、計稅依據、納稅義務發生時間、申報繳納期限、 滯納金加收、行政處罰等內容進行明確，尤其在自 由裁量方面要有所限制，統一執法口徑，減少執法 爭議。另一方面應彌補程序法缺失的情況，抓緊制定契稅征收管理辦法，對執法流程、執法標準以及 后續管理等相關事項進行明確，強化執法剛性。 （二）提升契稅監控質量 一是從制度入手，加強契稅基礎數據管理機制、房地產評估機制、契稅后續保障機制等配套機 制建設；二是從流程入手，建立完整、嚴謹的契稅 辦稅流程，規范崗位職能，實現全流程、全方位監 控；三是從管理入手，主動開發第三方證明驗證平臺，對第三方提供的證明及相關資料進行有效審 核；四是從風險入手，加強契稅征管風險點的識 別，構建風險模型建設，提升風險應對質效。 （三）落實部門協作機制 契稅征收處于房地產管理的中間環節，要實現源頭控稅，落實“以證控稅”、“先稅后證”的程序，必須與土地、房屋管理部門及房地產企業保持緊密 合作。要通過立法明確房屋、土地等部門在契稅管 理中的義務與責任，加強第三方數據管理平臺建 設，保證土地、房屋等基礎數據質量，深化第三方 信息數據的應用。加強地稅部門間的協作，定期組織契稅征管聯席會議，深入分析契稅征管工作中的 問題及風險，共同研究解決措施。 （四）加快信息網絡建設 加快全國房地產信息網上登記，定期發布各地房地產價格指數，在全國范圍內建設由土地、房屋、契稅管理部門共同組建的契稅征管信息網，為契稅征管提供堅實的基礎。建立科學合理的房屋計稅價格信息平臺，會同房管局、物價局在調查、測 算的基礎上聯合公布各住宅小區二手房市場平均交易價格，以此作為計稅價格核定的基本依據，按照 一定的浮動幅度和樓層系數核定某小區的最低計稅 價格，凡低于最低計稅價格的一律按核定的最低計稅價格納稅，堵塞二手房交易稅收漏洞。同時，進一步落實綜合治稅，加強契稅政策宣傳與輔導，對征收范圍、征收標準以及欠稅情況進行公告，積極 引導社會各界參與協稅護稅工作。 作者簡介：郭曉東（1991—），男，山西祁縣人，山西財經大學2015（法學）學術碩士研究生，研究方向：經濟法.課題項目：契稅制度改革研究編號：K133013