城建稅改革淺議

一、把自然人居民納入城建稅征稅范圍并參照房產(chǎn)稅確定計稅方法

在澳大利亞城市建設(shè)資金有約70%來自“地方委員會收費(fèi)（council rates）”，以土地評估價值為計稅依據(jù)，按照土地類型（居住、商用等）向所有者實(shí)行比率征收，平均每戶澳大利亞居民每天繳納3.5澳元，作為回報獲得各種城市服務(wù)和設(shè)施的使用權(quán)。這種制度相當(dāng)于用房產(chǎn)稅的方式為城市維護(hù)建設(shè)籌集資金，如果加以改造并引入可以同時解決我省房產(chǎn)稅開征缺乏突破口和城建稅收入與城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)用存在嚴(yán)重缺口的兩大問題。

（一）對擴(kuò)圍部分的稅收建議（原先對于繳納城建稅的單位和個人的城建稅稅收制度部分保持不變）

1、稅種名稱

可將“城市維護(hù)建設(shè)稅”改為“城市建設(shè)稅”或“市鎮(zhèn)建設(shè)稅”，讓老百姓直觀地看到這個稅種的主要功能是為地方政府提供的公共服務(wù)籌資。

2、納稅人

借鑒當(dāng)前房產(chǎn)稅納稅人的規(guī)定，納稅人應(yīng)是中華人民共和國境內(nèi)擁有房產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)且原先不交城建稅的企事業(yè)單位和個人。產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬于集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。

產(chǎn)權(quán)出典，由承典人納稅。即對房地產(chǎn)具有支配權(quán)的承典人為納稅人。

納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，由使用人代為繳納房地產(chǎn)稅。

產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確的，以代管人或使用人為納稅人。

外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人，一律為房地產(chǎn)稅的納稅人。

此外，目前部分房屋產(chǎn)權(quán)不明晰，經(jīng)適房、限價房、公租房、定向安置房等多種房屋權(quán)屬關(guān)系尚未徹底厘清，尤其是城鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)房和部分單位集資建房卻擁有永久性使用權(quán)現(xiàn)象的大量存在，應(yīng)當(dāng)盡快明確產(chǎn)權(quán)。

3、征稅對象

我國土地所有權(quán)主體為國家和集體，不存在土地私有的情況，農(nóng)村居住用地和城市建設(shè)用地基本采用劃撥和招拍掛方式取得。也就是說，我國的土地使用權(quán)人和房產(chǎn)所有權(quán)人或使用權(quán)人絕大部分是同一的，那么房地產(chǎn)稅的征稅對象就應(yīng)當(dāng)包括土地和固定于土地上的建筑物及其附屬物，對土地和房產(chǎn)一并征收。

4、計稅依據(jù)

按評估價值征收。評估的具體方法有重置成本法、市場比較法和收益法，這三種方法各有特點(diǎn)，適宜不同房地產(chǎn)的評估。在實(shí)踐中，可根據(jù)不同情況靈活運(yùn)用這三種評估方法，使多種評估結(jié)果相互印證。評估值按規(guī)定周期（如：3年）進(jìn)行重估。在遇到不動產(chǎn)價值上升速度過快或經(jīng)濟(jì)周期性調(diào)整時，可以適當(dāng)縮短評估時間。此外，為保護(hù)低收入群體，同時防止一定程度的高收入群體資金外流，應(yīng)設(shè)置計稅依據(jù)上限為當(dāng)?shù)仄骄降模?+20%），當(dāng)稅基低于平均水平時以實(shí)際稅基計算繳納房地產(chǎn)稅。

5、稅率

擴(kuò)圍城建稅的征收應(yīng)堅(jiān)定落實(shí)“寬稅基低稅率”的原則，在盡可能少設(shè)或不設(shè)稅收減免的同時降低稅率，減小單個納稅人的稅收負(fù)擔(dān)，降低推行阻力。

6、稅額

個體工商戶可以用以流轉(zhuǎn)稅確定的城建稅額抵減以自有房產(chǎn)價值確定的城建稅額，且限額為自有房產(chǎn)價值確定的城建稅額。例如，某市區(qū)個體工商戶當(dāng)年繳納增值稅5萬元，同時應(yīng)繳納城建稅3500元；若其房屋評估價值為50萬元，則應(yīng)納稅100元，抵減額100元，該個體工商戶共繳納城建稅3500+（100-100）=2500元。

7、稅收優(yōu)惠

除了常規(guī)的對國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)，由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)，宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)等的稅收減免外，可以減免貧困人口的納稅額，如對低保戶實(shí)行減半征收。

8、稅收征管體系

征管部門：各縣區(qū)地稅局

征收方式：建立統(tǒng)一的網(wǎng)上申報平臺，納稅人以房產(chǎn)證號為識別號登陸并進(jìn)行在線申報。同時在各縣區(qū)地稅局開設(shè)窗口處理相關(guān)事宜。

納稅期限：按年計算、分期繳納。

納稅義務(wù)發(fā)生時間：原有房屋從稅收條例規(guī)定的開始日期當(dāng)月開始計算，新購房屋自納稅人取得應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)的次月起計算，按年計征，不足一年的按月計算應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額。

納稅地點(diǎn)：房地產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，按房產(chǎn)的坐落地點(diǎn)分別向房產(chǎn)所在地的納稅機(jī)關(guān)納稅。

納稅申報：房產(chǎn)信息由住建部全國住房信息查詢系統(tǒng)獲得。納稅人認(rèn)為繳稅通知單信息有誤的，可攜帶相關(guān)證件到本地稅務(wù)部門修正。

9、稅收分享比例

省80%區(qū)20%；縣100%

10、配套措施完善

一是構(gòu)建健全有效的評估體系。我國房地產(chǎn)評估體系還處于起步階段，在房地產(chǎn)稅開征之際，應(yīng)設(shè)置獨(dú)立的政府機(jī)構(gòu)作為稅基評估的主體，這也是大多數(shù)開展稅基評估工作的國家采取的做法。二是實(shí)現(xiàn)多部門間信息共享。要加強(qiáng)與財政、國土、建設(shè)、規(guī)劃、房管、國稅等部門建立房產(chǎn)開發(fā)信息交流制度，達(dá)到職能部門信息共享，及時溝通，獲取地方政府更多支持。三是完善偷漏稅懲處機(jī)制。充分發(fā)揮稽查部門以查促查、以查促管、以查促收的職能作用。

11、稅收用途公開

除涉密信息外，政府對城建稅收入及支出的預(yù)決算要全部公開并細(xì)化公開到功能分類的項(xiàng)級科目。

（二）擴(kuò)圍城建稅的主要目的

1、為城市維護(hù)建設(shè)支出籌集資金

2015年山西省城鄉(xiāng)社區(qū)支出2554743萬元，而城建稅收入為563862萬元，僅占這項(xiàng)支出的22%，不能對城市建設(shè)提供較為充足的資金來源，側(cè)面增加了政府土地出讓的行為和發(fā)行債務(wù)的壓力。保守估計，取山西省城鎮(zhèn)人口1875萬，城鎮(zhèn)人均居住面積30平方米，城鎮(zhèn)房屋平均價格3000元/平米，城鎮(zhèn)至少籌集收入1875*30*3000*0.2‰=33750萬元。

2、為政府進(jìn)行城市建設(shè)給自然人居民帶來的正外部性要求一定回報

例如政府修路后帶動周邊房加上漲1000元，平均每戶房屋增值10萬元，附近居民有理由對政府帶來的正外部性有所補(bǔ)償。

3、匹配居民受益程度和稅收負(fù)擔(dān)、促進(jìn)稅收公平

城市繁華地帶的居民可能不需要繳納城建稅，而農(nóng)村偏遠(yuǎn)地區(qū)的企業(yè)卻要承擔(dān)大量城建稅，而前者的受益程度顯然更高。城建稅的擴(kuò)圍有利于扭轉(zhuǎn)這一局面。

4、打開直接向自然人居民征稅的突破口

因?yàn)橐用裰苯訌亩道锾湾X，房產(chǎn)稅在意見征求中幾乎受到了所有居民的普遍反感，即使在國外也是不受歡迎的稅種。而把城建稅擴(kuò)圍到以房產(chǎn)評估價值向自然人征稅最大的好處是受益性明顯，可以在很大程度上降低推行阻力。相對于房產(chǎn)稅名目繁多的減免細(xì)則，擴(kuò)圍的城建稅稅制設(shè)計更為簡單，征稅成本相對較低，可以在很大程度上作為房產(chǎn)稅在我省的替代稅種。

作者簡介：

劉岳紅（1992-），籍貫：山西太原人，現(xiàn)就讀于山西財經(jīng)大學(xué)財政金融學(xué)院，主攻方向：稅收理論與實(shí)務(wù)。