淺析房地產企業會計核算存在的問題及對策

張愛華

摘要：目前我國經濟建設的迅猛發展，房地產與人們息息相關，逐漸成為國家的支柱產業。但同時隨著國家相應法律法規的不斷完善，市場環境的不斷規范，房地產企業也面臨著嚴峻的挑戰。企業若要拓展發展空間，實現長期目標，就必須提高財務管理水平，加強成本核算。文章針對房地產企業的會計核算的特性，對房地產會計核算的問題進行分析探討。

關鍵詞：房地產企業；會計核算；問題；措施

一、引言

房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產企業是指從事房地產開發、經營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織。

房地產業在國民經濟中占有先導性的地位，是國家的基礎建設行業，是屬于固定資產投資的領域，受國家宏觀經濟政策的影響很大。房地產與其他很多國民經濟的行業之間有著密切的聯系，有很強的產業關聯性。

房地產企業因其經營產品和服務特殊性的影響，同其他行業相比，具有以下特點：一是產品生產周期長，生產環節多，且每個環節相互制約，因此就需對生產過程進行高度控制；二是管理密集，隨著社會分工越來越明確，涉及房地產開發環節的行業比較多，這些社會資源怎樣有機地結合利用，就需房地產企業在管理上加以集中和協調；三是資金投入大，風險比較高，房地產企業投資一個項目時少則幾千萬，多則幾十個億，這就要求企業對資金進行集中控制；另房地產業的市場瞬息萬變，競爭十分激烈，國家政策不斷調整，因此風險比較大，這就要有預測預控和規避風險的能力。

由于房地產企業的特點決定了其內部會計核算不同于其他行業，其會計核算的特殊性主要體現在成本、收入、稅收和利息費用等的核算。如成本核算主要是其核算對象的復雜性及重復性，其成本包括開發成本和期間成本等；收入的特殊性主要是其產品的生產周期長，資金投入大，其產品銷售采用預售的方式進行；稅收的特殊性主要是產品進行預收款的方式進行銷售，其繳交稅款是按預收款進行計提繳交的稅；利息支出的特殊性主要是房地產開發的資金投入大，一般房地產企業都是通過借入資金進行項目開發的，其借入資金的利息支出在開發前和開發后的計入核算科目不同。

二、房地產企業會計核算存在的問題

根據國家2016年營改增政策的執行，房地產企業的財務管理部門將面臨諸多困難，必須進一步規范會計核算。但房地產企業的會計核算仍存在諸多問題，主要表現在以下方面。

（一）會計核算科目不規范

在我國現行會計制度及會計準則中，專門規定了一般企業的會計科目及特殊行業的會計科目的設置，但對于房地產行業并未進行專門的會計科目設置，大部分房地產企業采用了一般企業的通用會計科目進行設置，這就造成了房地產企業的會計核算沒有標準化。在房地產企業的具體實務操作中只能根據本企業的實際情況進行科目設置。因此，房地產企業的會計要素不能進行全面核算，從而影響了企業核算的準確性。

（二）銷售收入核算復雜

房地產企業的自主開發的項目一般周期長、投資大、價值高，這就決定了房地產企業的銷售收入與其他行業的收入確認的復雜性，房地產企業為了能迅速回籠資金，一般都是采用先預售的方式進行銷售，待整個項目竣工驗收達到了交付使用的要求后才能確認收入。在預售時需設置其他應付款——定金科目，簽訂銷售合同時需按房屋的用途的設置預收帳款——普通住宅、非普通住宅、商鋪、車庫等明細科目，這就造成了銷售收入核算的復雜性。

對于已交付使用的項目，其在銷售時可按房屋的用途設置銷售收入科目，但對于出租的房屋又需按出租收入確認收入，這也是房地產企業銷售收入核算的復雜性之一。

（三）成本核算繁多、復雜

房地產企業是資金密集型的行業，在項目前期就需投入大量的資金取得土地開發權，然后進行前期的可行性分析、項目設計、立項等，在實際的建造中也需投入大量的資金，如壓樁費、公共配套設施費、基礎設施費、材料費、人工成本等。若有幾個不同周期的項目同時開發，對于成本的歸集就更繁雜。

對于一個項目分期進行開發時又需按項目的總建筑面積及各期的建筑面積或占地面積進行成本的分攤，這就使得成本的核算趨于復雜化，而且分攤的標準不統一。

（四）利息支出的資本化不明確

房地產企業的資金一般是通過融資的方式籌集資金，由于項目的開發周期一般都是比較長，資金回籠也比較慢。國家的政策對借款利息的資本化歸集條件苛刻，這就造成了房地產企業的借款利息無法資本化，還有就是對于暫未開發的土地來說，如果利息無法資本化就會影響房地產企業的當期利潤。

（五）收入與成本不配比

房地產企業一般是通過預售的方式進行銷售，如果項目沒有完工，預售的房款也無法確認收入，使會計核算無法匹配。另房地產開發項目一般不是整體開發的而是分期進行開工的，每期開發的戶型和時間不同，從而售價和成本也存在差異，也會導致收入與成本無法配比。

三、房地產企業會計核算存在問題改進

（一）合理選用準則，規范會計核算科目，完整反映會計信息

根據國家2016年以來的營改增的相關政策及規定，結合本企業的實際情況，選擇適合本企業的計稅方法。如2016年4月30日開發的項目可選擇簡易計稅或一般計稅方法，如選擇了簡易計稅方法，以取得的全部價款及價外費用為銷售額，按5%的征收率計算應納稅額。規范會計核算科目，能有效規避涉稅風險。

再根據新會計準則的規定，結合工程建設項目的實際情況選擇通用的會計科目，但可在一級科目下設置二級明細科目，這樣可使會計核算規范化，同時也可使會計信息統一化，提高會計信息的質量要求。

（二）合理確認收入，規范收入的核算

根據《企業會計準則—收入》中規定了銷售商品的確認條件，房地產銷售與一般的商品銷售類似，按銷售商品確認收入的原則確認實現的銷售收入。但房地產銷售要經過取得預售許可證、預售并簽訂房屋銷售合同、工程竣工驗收并交付買方驗收、辦理產權過戶等環節，因此，房地產企業與一般生產企業相比，收入的確認又具有其特殊性。

在房地產銷售中，相關的法定所有權轉移給買方，且所有權上的主要風險和報酬也已轉移，企業應確認收入。因房地產銷售的商品價值比較大，收款方式與一般的產品不同，買方可能選擇一次性付款、分期付款、銀行按揭付款等方式。但不論買方采用何種方式付款，房地產企業確認收入的實現，必須同時具備下列條件：1.商品已轉移；2.已簽訂了銷售合同，且已取得了確認的價格；3.已開具了發票給買方；4.成本能夠可靠的計量。因此，房地產企業在收到預售房款時不應確認為收入，而應作為預收款項，此時所有權上的主要風險和報酬不一定轉移；但若在產權過戶后再確認收入，由于其過程比較長，會造成收入確認的推遲，不符合實質重于形式的原則。

（三）按照配比原則，規范成本核算方法

房地產開發的項目一般開發建設期比較長，一般都會出現主體工程已竣工驗收但配套工程還未投入使用，或者商品房已銷售而道路、綠化等其他配套設施尚未完工的情況。這就造成了商品房與配套設施建設的時間差異，使已經具備使用條件并已銷售的商品房應承擔的配套設施建設費無法按照實際成本來計算。為了使項目的開發成本與銷售收入相匹配，這就需要根據未完工的配套設施的合同預計提配套設施費計入開發成本，等項目全部竣工決算并取得發票后再調整預計提的配套設施費，以確保開發成本的計算的準確性。

一個項目應單獨進行成本核算，先將完工開發產品的總成本與總銷售面積計算出單位面積的銷售成本，再用已銷售面積乘以單位銷售成本計算已銷售成本，未結轉的部分為未銷售開發商品，這樣結轉成本更符合權責發生制原則和配比原則。

當房地產開發商品達到交付使用時，滿足了收入的確認條件時，應同時對轉相應的銷售成本，使其收入與成本執行配比原則。

（四）完善利息支出的核算

房地產企業開發項目前期都需投入大量的資金。其資金除了企業自有資金外，一般通過銀行貸款。按照會計制度的規定，房地產企業借入資金所發生的貸款利息在開工產品完工之前應計入開發成本；在開發產品完工后，應計入當期費用。對于利息費用是計入開發成本還是計入當期費用，主要是以開發產品是否達到了交付使用的條件為轉折點。開發產品交付使用前的所有利息費用應計入開發成本，交付使用后發生的利息費用應計入當期費用。

四、結語

綜上可知，房地產企業與一般生產企業相比，會計核算存在一定的復雜性和特殊性。為了最大限度避免房地產企業的不同風險，就應該重視房地產企業會計核算中的不足，并不斷完善會計核算體系，保證房地產企業的健康發展。

參考文獻：

[1]林風華.房地產企業會計核算存在的問題及對策初探[J].財會，2010（12）.

[2]申衛衛.房地產企業會計核算問題探討[J].管理觀察，2015（22）.

[3]楊忠光.房地產企業會計核算相關問題探討[J].當代經濟，2013（16）.

（作者單位：樂昌市百信房地產開發有限公司）