上海住宅建設發展日新月異 品質全面提升
——第十屆“上海市優秀住宅”評選情況綜述

■胡 煜 Hu Yu 季 明 Ji Ming

[本刊訊]上海市房地產行業協會主辦的第十屆“上海市優秀住宅”評選活動在上海市房屋管理局、上海市規劃和國土資源管理局的大力支持下，自2017年4月起至11月順利結束。

本屆評選活動為落實科學發展觀和創新驅動、轉型發展的要求，充分體現連續性、公正性、權威性、導向性，重點關注保障性住房建設，全面反映近兩年上海住宅建設整體質量的水平和節能省地型優秀小區的建設。按照上海市人民政府印發的《上海市住房發展“十三五”規劃》（滬府發[2017]46號）的要求，上海市的住房發展要為上海深入推進“四個中心”和社會主義現代化大都市建設，加快向具有全球影響力的科技創新中心進軍服務。城市建設更加要宜居宜業，為全面提升城市的吸引力、創造力、競爭力提供更好的服務，為讓全市人民擁有美好的生活作出更大的貢獻。

本屆評選活動在獎項設置上，注重體現與時俱進的精神，設立了“規劃建筑”“房型設計”“綠化環境”“住宅產業化”和“節能環保”五個單項獎，并設立“上海市優秀住宅金獎” 和“上海市優秀保障性住房獎”兩個綜合獎。本屆評選活動先由房地產開發企業積極報名，再經過“分塊發動、屬地報名、工委初審、擇優推薦”等工序，經篩選共有94個項目推薦入圍。

本屆評選活動的評委選取了具有代表性的來自本市住宅建設相關領域的著名資深專家組成。評審工作采用審閱上報資料、現場踏勘樓盤、專題聽取匯報、綜合評審打分的形式，分別對各單項進行審核。專家們經過近一個月認真仔細、緊張有序地審閱，對入圍的各個單項進行了評審，推薦出第十屆“上海市優秀住宅”候選項目，完成了綜合獎候選項目的綜合評審工作。

經第十屆“上海市優秀住宅”評選專家委員會評審推薦，評選出的候選項目，于2017年10月在上海房協微信平臺公示，接受了市民評議和社會監督。最終，評選出“前灘中糧壹號公館”等17個樓盤榮獲第十屆“上海市優秀住宅金獎”（圖1）;“周康新苑”等24個樓盤榮獲第十屆“上海市優秀保障性住房獎”;“ 陸家嘴壹號院”等43個樓盤獲第十屆“上海市優秀住宅·規劃建筑獎”；“上海市浦東新區民樂大型居住社區D08-08地塊”等32個樓盤獲第十屆“上海市優秀住宅·房型設計獎”;“前灘東方”等13個樓盤獲第十屆“上海市優秀住宅·綠化環境獎”；“綠地江畔云邸”等5個樓盤獲第十屆“上海市優秀住宅·住宅產業化獎”；“前灘東方”等6個樓盤獲第十屆“上海市優秀住宅·節能環保獎”。

本屆優秀住宅評選的參評住宅以普通商品房及保障性住房為主，少量兼顧面向高層次的住宅。從規劃建筑、房型設計、住宅產業化、工業化與智能化、建筑節能以及技術創新等方面來看，本屆參評的住宅項目比兩年前已有長足的進步。2015年，上海成為“國家住宅產業現代化綜合試點城市”，以土地供應環節為主要抓手，建立了按照供地面積比例的推進制度，積極推進住宅產業現代化，提升了新建住宅的整體水平。近兩年來新建住宅建設成績喜人，令人印象深刻！

兩年一屆的優秀住宅評選，通過對每一個申報參評項目采取專家評審的方式，與開發、設計、施工以及物業管理單位的人員進行交流，及時地揭示了不足，總結了經驗教訓。在看到成績和進步的同時，也發現了許多問題，希望能為上海新建住宅的健康發展出謀劃策。

1 住宅小區規劃和建筑設計

科學的規劃布局，精心的建筑設計，豐富的文化內涵，已成為當前上海新建住宅規劃設計的主基調。

（1）新建住宅規劃布局合理。開發企業按照城市總體規劃的要求，能夠充分利用地塊的位置優勢，科學設計，靈活布置，立面造型簡潔現代，空間組合富有變化，與周圍環境協調，交通組織便捷合理。如上海萬科房地產有限公司開發的安亭新鎮·波恩風情作為安亭新鎮環內的最后一片未開發用地，如何做到項目與周邊規劃的和諧至關重要。在進行規劃設計時，房地產開發企業將“有機生長”理念融入到城市總體規劃布局中，通過對“點”“線”“面”幾個切入點的研究分析，形成了規劃形態與安亭新鎮原有肌理的有機結合（圖2）。

（2）在項目的總體規劃布局上，參選的住宅項目絕大多數采用行列式布局形式，留出中央集中綠化空間和布置室外活動場地，做到了住區配套設施齊全、功能完善。

（3）本屆保障性住房項目數量和質量與往屆相比明顯提高，反映了本市保障性住房建設水平有了很大的進步。

圖2 安亭新鎮·波恩風情規劃鳥瞰圖

保障性住房建設能按照城市總體規劃的要求，能夠充分利用地塊的位置和優勢，科學設計、合理布局項目的規劃，做到了住區功能完善，小區空間組合富有變化，充分利用了地下空間，符合新建小區省地性原則。小區的配套日趨完善，充分安排公共交通，社區活動場所，能夠滿足老人和兒童的需求。

在建筑設計方面，能達到平面規整、設計緊湊、面積分配恰當合理、功能齊全、動靜分離，潔污分區明確；通過減小核心筒公攤方面的精細化設計，做到了建筑平面布局與結構布置協調性良好。通過優化設計，內部剪力墻的減少有利于遠期內部布局的微調。上海市浦東新區房地產交易市場有限公司開發的東方康安家園、上海浦發升榮房地產開發有限公司開發的浦凌佳苑、農工商房地產集團開發的佘北家園·惠澤苑等保障性住房項目房型設計較為優秀。

2 住宅小區房型設計

本市新建住宅房型設計已較為成熟，本次參評的項目在以人為本的設計理念主導下，房型設計基本都能做到平面布置緊湊、交通流線清晰、功能分區和動靜分區明確、面積尺度恰當、套型設計更加注重經濟性、合理性，大大提高了居住建筑的品質。部分項目在套型精細化設計方面下足了功夫，如上海瑞南置業有限公司開發的奉賢海港瑞和家園，項目公攤面積小，動靜分區合理，空間布局舒適實用，高層住宅75m2套型能做到兩房兩廳一衛，100 m2套型能做到四房兩廳兩衛，這類住宅設計符合了本市住宅建設的發展方向（圖3）。

圖3 奉賢海港瑞和家園樣板房

3 住宅小區綠化環境建設

目前新建住宅項目愈趨高標準、高質量，居住環境的營造越來越被重視。參評的新建住宅項目的綠化指標均能達到甚至高于《上海市綠化條例》的指標要求，有些項目綠化率超過了總占地面積的50%。具體表現在以下幾個方面。

（1）綠地總體布局合理，基本都達到均好性的要求，并形成具有一定休憩功能的集中綠地和活動場所。綠地也能與休憩、健身以及兒童游樂空間有機結合。

（2）項目的綠化效果優良，樹形豐滿并植株健康，生態形勢良好。綠化建設的形式，以喬木為主，草坪為輔，注重增加綠量和喬、灌、草的多層次群落結構；住區的景觀層次豐富，充分利用地形、地貌營造有主題、有特色、有居住氛圍的小區綠化景觀，打造豐富多彩的宜居環境，達到了生態、經濟、美觀的要求。

本次參評的項目中上海湘鼎置業有限公司開發的上海三湘海尚云邸綠化率高達57%（圖4）；上海東航置業有限公司開發的云錦東方錦園綠化率高達52%；上海磐潤置業有限公司開發的上海北島嘉園綠化率高達50%。

（3）優秀的保障性住房項目在景觀環境方面基本達到普通商品住宅小區的建設水準，住宅小區綠化配置雖比較簡單，但多采用適生植物和鄉土植物，種植方式比較合理，通過合理的規劃布局，小區綠化集中與分散結合良好，充分滿足了業主的需求。上海周康房地產有限公司開發的周康新苑綠化率達到了40%。

4 住宅小區節能環保和住宅產業化推進

新建住宅在《上海市住房發展“十三五”規劃》的引導下，各項“四新”技術、全裝修產業、裝配式工業化、綠色建筑技術融合發展。在此背景下，上海地產集團、綠地集團、上海萬科、上海城建、上海金地和上海三湘等代表企業勇于創新，積極探索綠色生態環保、建筑工業化、住宅產業現代化、技術創新的新建優秀住宅項目紛紛落地。

（1）新建的住宅項目，全面實行建筑節能65%的標準，全面實施綠色星際建設目標，營造綠色建筑的理念已完全建立起來。

根據本市下發《關于進一步強化綠色建筑發展推進力度，提升建筑性能的若干規定》的要求，新建民用建筑原則上全部按照綠色建筑一星級及以上標準建設。本次參評的項目，無論是保障房還是商品房，都能做到嚴格按節能要求建設，墻體屋面均采用了隔熱保溫措施，門窗選擇符合節能要求的塑鋼門窗或鋁合金斷熱門窗，玻璃為中空或中空Low-E玻璃，全裝修住宅供暖、空調和通風設備等按節能環保要求選擇。

部分商品房除嚴格執行建筑節能標準外，還努力創建高標準的綠色建筑，為居住者提供了節能、綠色、舒適的居住空間。如上海綠地松灝置業有限公司開發的綠地林肯公園、上海瑞虹新城有限公司開發的瑞虹新城二號地塊等。保障房項目建筑節能也有很好的表現，如長興島的圓沙社區動遷安置房等。

圖4 上海三湘海尚云邸鳥瞰效果圖

（2）可再生能源技術，尤其是太陽能的利用在住宅建設中逐步被接受，并得到了推廣應用。如上海周康房地產有限公司開發的周康新苑在小區公建用房屋面布置了58.5kW的多晶硅光伏太陽能電池組件進行太陽能發電供應，用于小區公共照明，效果較好，這在保障房建設中是較為少見的有益嘗試。

上海湘鼎置業有限公司開發的上海三湘海尚云邸為每戶住戶配置了3～5kW的光伏發電系統，太陽能光熱和燃氣整合熱水系統，使得可再生能源的應用比例大幅提升，而且從用戶體驗出發，優化系統配置，提高穩定性和可靠性。該項目在園區公共用房采用地源熱泵系統提供空調冷熱源和生活熱水，堪稱可再生能源建筑應用的典范。

農工商房地產集團上海匯松置業有限公司開發的佘北家園·惠澤苑，在公共用房屋面應用了太陽能光電光熱一體化發電集熱集成系統，既提高了光電轉換效率，又使屋面有限的太陽能采集面積得到顯著擴展。

上海崇明新城房地產開發有限公司開發的海天景苑，在8層小高層采用屋面集中集熱，所有用戶分戶儲熱，系統設計合理，可靠性高。

上海帝豪企業發展有限公司開發的帝華園，在1 360個地下車位中配置了10%的車位充電樁，為新能源車的推廣提供了重要保障（圖5）。

（3）新建全裝修住宅項目全面提速，在數量和質量上有了質的突破。

圖5 帝華園鳥瞰效果圖

根據《上海市住房發展十三五規劃》的要求，本市新建住宅推廣裝修部品一體化預制技術，大力推進成品住宅，強化技術集成，改進施工方法，提高全裝修住宅的可改造性和耐久性。外環線以內城區和崇明區（除征收安置住房外）新建商品住宅（三層以下的底層住宅除外）實施全裝修面積比例達到100%；公共租賃住房項目100%采用全裝修。

隨著本市全裝修住宅推進的全面提速，業主對于全裝修住宅產品的理解也越深入，對于安全性和耐久性的期望值也越來越高，這就促使開發企業必須聚焦施工工藝的研發，采用工業化的方式轉型升級，從而加強全裝修住宅的健康發展。歷年來，本市“全裝修住宅業主滿意度”呈逐年上升態勢。全裝修住宅主要材料設備品牌集中度提高,配套設計施工龍頭企業趨于品牌化，裝配式裝修等集成技術先行先試。

本次參評的商品房項目多數堅持施工裝飾一體化，堅持全裝修房交付，如綠地集團、上海瑞安、上海兆發、上海萬科、上海城建等公司開發的項目，在住宅功能的定位、材料設備的選擇、全裝修施工的質量等方面都有全面的提升。在全裝修住宅材料的選擇上除美觀、實用外，尤其強調室內空氣和環保性能，同時空調、新風、照明、地暖等方面高能效比的配置，也有助于提高凈化室內空氣質量。這些做法，有效提升了本市全裝修住宅的整體質量和功能。

（4）近兩年是本市裝配式建筑發展大步前進的階段，裝配式建筑政策機制和管理措施日益完善，標準規范日益完備，產業鏈相關企業積極性日益增高，裝配式建筑在經濟技術上的優勢逐步體現。新建住宅項目逐步呈現綠色工業化發展趨勢，建造模式和管理方式呈現產業化發展趨勢。

本次參評中比較突出的住宅項目有：上海悅耀置業發展有限公司開發的前灘中糧壹號公館項目采用全裝修和裝配式一體化設計，將PC技術與BIM技術結合，發揮了信息化技術的生產力，大幅提高了產品質量。該項目的預制率超過30%，項目的6 000個預制構件都有自己專屬內置的RFID芯片，通過建筑信息化和工業化的應用，實現更精細的管理。該項目還入圍“住建部裝配式建筑科技示范工程”，代表了國內裝配式住宅的較高水平。

上海秀弛實業有限公司開發的大名·悅華庭項目采用裝配式剪力墻體系，運用石材反打預制工藝，實現外裝飾與墻板一體化工廠預制。

上海嘉金房地產發展有限公司開發的金地尚華庭項目采用現澆外掛體系，預制率20%。并采用XPS石膏復合板，實現內保溫與墻面內裝一體化。

上海嘉薈房地產有限公司開發的上實海上名苑項目預制率15%，并采用BIM技術進行設計優化與施工管理，成效比較突出。

（5）上海已進入全國海綿城市建設試點城市之列，力爭實現“五年一遇降雨不積水、一百年一遇降雨不內澇、水體不黑臭”的總體目標。“十三五”期間，上海將致力于通過排水系統提標改造、增設調蓄設施等一系列舉措，來提高城市的防汛排水能力，推進“海綿城市”建設。作為“海綿城市”建設的重要內容之一，海綿小區的試點正在積極推進中。

本次參評中比較突出的項目：上海悅耀置業發展有限公司開發的前灘中糧壹號公館項目對海綿技術進行了嘗試，實現雨水徑流控制70%。

上海嘉金房地產發展有限公司開發的金地尚華庭項目通過綠色屋面、大面積透水鋪裝（≥70%）、植草溝、蓄水區等系統配置，攔截全年雨水徑流80%，實現整個園區的雨水調蓄和綜合利用，成為上海住宅小區海綿城市技術應用和水資源利用的試點示范。

5 對住宅建設管理的意見和建議

在本次優秀住宅評審工作中，涌現的優秀住宅項目及其“四新”技術建議加大宣傳，并在其實施和后期運行中加以跟蹤、評估，在總結和完善的基礎上在本市新建住宅領域全面推廣。

在本次優秀住宅評審工作中發現部分新建住宅在建設和管理上存在不足，希望得到正確引導，并促使其良性健康發展。

5.1 規劃建筑方面

參評的部分項目沒有很好利用周邊環境，尤其是河道資源。保障房項目在總體規劃方面對周邊環境和景觀的利用方面考慮較少。為了進一步提高本市保障房項目的規劃設計水準，建議對保障房的規劃設計方案召開專家評審會議。

5.2 房型設計方面

（1）部分參評項目過分強調一電梯服務一戶或二戶，使電梯的布置分散，且間隔距離較遠，增加住戶等待電梯的時間，給住戶的日常使用帶來不便并降低電梯的利用率。這種情況在商品房和保障房項目中均有出現。

（2）應進一步優化空調機板和管籠設置的細節問題。

（3）保障房項目由于套型面積比較小，設計難度也比較大，房型設計質量總體上低于商品房項目。部分保障性住宅項目還出現了廚房布置在南向，臥室朝向北側內天井的做法。建議加強保障房的套型精細化設計，結合裝配式建筑技術的應用對保障房房型進行研究，推廣保障房通用房型，實現保障房構件的標準化。

5.3 綠化環境建設方面

（1）不少小區的建筑物規劃不甚合理，樓房空間布置比較機械，浪費了良好的自然河道景觀。

（2）保障性住宅的綠地率都能達到硬性要求，但部分項目植物配置過于簡單，也過于雷同，缺乏仔細設計，多為簡單的喬木和草坪形式，綠量較低，沒有很好地發揮綠地的生態景觀功能，草坪的養護壓力也很大，而花灌木和草本花卉應用比例偏少，綠地景觀單一。建議適當增加綠化投入，合理安排綠化資金，避免將主要投資用于大樹上，增加綠化植物的種類和數量，增加一些投資不高、養護簡便、觀賞價值較高的觀賞草、花灌木等，更能提升小區綠化品質。

5.4 建筑節能方面

（1）在遮陽節能措施方面相對較為薄弱，應鼓勵安裝外遮陽或中置遮陽技術，不斷提升節能環保水平。

（2）保障性住房外保溫系統多數為保溫砂漿，施工不當以及居民入住后，物業管理不嚴而隨意鑿墻裝空調、裝曬衣架等現象會對外保溫系統使用帶來安全隱患，建議減少無機保溫砂漿系統的應用。

（3）市中心區域的保障房項目由于每戶建筑面積較少，造成臥室三面為外墻，不利于建筑的保溫節能。郊區的保障房建筑面積較大，每戶的面寬大、進深小，不利于節約土地的原則。

以上存在的問題和不足，相信通過相關管理部門的指導和行業協會的引導，能在今后的項目建設中得到開發企業的充分重視，上海住宅建設的綜合性能和品質一定會得到更大的提升。