關(guān)于不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)整合關(guān)鍵流程的研究

□ 蘇燕騰

（山西紫峰科技有限公司，山西 太原 030001）

0.引言

2015年3月1 日《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式施行，將以往分散在各個部門的不動產(chǎn)登記統(tǒng)一到新的不動產(chǎn)登記部門登記發(fā)證。登記業(yè)務(wù)的整合意味著登記數(shù)據(jù)的整合，在實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以前需要按照《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)（試行）》和《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫技術(shù)規(guī)范（試行）》，對本地區(qū)土地、房屋、林地、草原、海域存量登記數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，建立關(guān)聯(lián)關(guān)系，健全完善不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫。

由于不動產(chǎn)登記職責(zé)長期分散在相關(guān)部門，各部門規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)以及信息化程度的不同，導(dǎo)致不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)的整合具有一定難度，同時整合工作的標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)也面臨大的挑戰(zhàn)。本文梳理了房地不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合的流程，并且對其中的重點(diǎn)難點(diǎn)流程提出解決方案，保證存量不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合高效、準(zhǔn)確，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記提供關(guān)鍵的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

1.不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)分析

1.1 數(shù)據(jù)“繁雜”

不動產(chǎn)房地登記存量數(shù)據(jù)類型有土地登記數(shù)據(jù)、房屋登記數(shù)據(jù)。土地登記數(shù)據(jù)有空間數(shù)據(jù)、權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)；房屋登記數(shù)據(jù)有空間數(shù)據(jù)、房屋產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)。不動產(chǎn)數(shù)據(jù)按存儲介質(zhì)分為紙質(zhì)數(shù)據(jù)和電子數(shù)據(jù)。房地不動產(chǎn)登記的權(quán)利類型有集體土地所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)等多項權(quán)利。

由于我國不動產(chǎn)登記已有很長的歷史，并且登記模式、登記規(guī)范和檔案管理方式不同時期都有不同的制度。最終導(dǎo)致不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)種類繁多、格式不統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，數(shù)據(jù)散亂、龐大、異源、異構(gòu)。

1.2 數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性差

不動產(chǎn)房地登記數(shù)據(jù)由不動產(chǎn)單元、不動產(chǎn)權(quán)屬、不動產(chǎn)權(quán)利、權(quán)利人、登記業(yè)務(wù)等數(shù)據(jù)構(gòu)成。宗地、自然幢和戶通過不動產(chǎn)單元編碼關(guān)聯(lián)。宗地和自然幢通過空間坐標(biāo)建立相互關(guān)系。然而由于歷史原因，宗地和自然幢的空間信息缺失，宗地、自然幢、戶的登記沒有建立關(guān)聯(lián)關(guān)系，因此不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)具有存放分散，宗地和幢沒有關(guān)系，幢、戶的關(guān)系不統(tǒng)一的特征。

1.3 數(shù)據(jù)質(zhì)量不一

以往不動產(chǎn)登記可以分為權(quán)屬調(diào)查和登記發(fā)證兩大步驟。權(quán)屬調(diào)查分為不動產(chǎn)測量和不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查。登記發(fā)證不同時期不同部門采用不同的登記操作規(guī)范。然而由于各地信息化水平發(fā)展不均衡、測量技術(shù)手段不統(tǒng)一，導(dǎo)致各地空間數(shù)據(jù)質(zhì)量不統(tǒng)一、登記電子化數(shù)據(jù)質(zhì)量不統(tǒng)一，有些地區(qū)甚至完全采用手工登記發(fā)證的方式。這就給不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)整合標(biāo)準(zhǔn)化工作模式帶來巨大的困難。

2.不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合流程

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合流程見圖1。

圖1 不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合流程

3.關(guān)鍵流程研究

3.1 檔案的標(biāo)準(zhǔn)化整理

檔案標(biāo)準(zhǔn)化整理包括紙質(zhì)檔案掃描標(biāo)準(zhǔn)化、檔案屬性提取標(biāo)準(zhǔn)化和檔案管理標(biāo)準(zhǔn)化。

紙質(zhì)檔案掃描標(biāo)準(zhǔn)化需要對掃描檔案進(jìn)行重命名和重分類，構(gòu)建快速檢索到原檔案的體系。檔案屬性提取標(biāo)準(zhǔn)化對于空間數(shù)據(jù)需要進(jìn)行參考一致性處理、圖層合并、冗余數(shù)據(jù)剔除、信息補(bǔ)錄等操作；對于權(quán)屬信息和業(yè)務(wù)信息需要解決同名異質(zhì)、同質(zhì)異名、數(shù)據(jù)類型不一致、小數(shù)點(diǎn)位數(shù)和數(shù)量單位不統(tǒng)一的問題，實現(xiàn)存量不動產(chǎn)數(shù)據(jù)檔案屬性提取標(biāo)準(zhǔn)化。檔案管理標(biāo)準(zhǔn)化是指對紙質(zhì)和電子檔案的存、取進(jìn)行信息化。能通過不動產(chǎn)單元號、不動產(chǎn)坐落、權(quán)利人等關(guān)鍵信息快速找到原檔案。

3.2 房地數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)

房地數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)的核心在于落宗和落幢。在實際數(shù)據(jù)整合的過程中發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)單元的管理方式不是按照幢對宗，戶對幢的模式管理，比較散亂。檔案的關(guān)聯(lián)性很差，因此需要進(jìn)行落宗落幢對不動產(chǎn)單元進(jìn)行關(guān)聯(lián)。

落宗可以依據(jù)現(xiàn)有的空間資料，如二調(diào)數(shù)據(jù)較完善的地區(qū)，可以根據(jù)圖形屬性的權(quán)利人、地籍號或權(quán)證號與發(fā)證數(shù)據(jù)掛接。如果空間數(shù)據(jù)不完善的地區(qū)可以根據(jù)影像圖解、網(wǎng)絡(luò)信息提取和實地調(diào)查的方式落宗。

在落宗的基礎(chǔ)上，按照地籍子區(qū)和小區(qū)進(jìn)行落幢。具體采用參照房產(chǎn)檔案的“總證”信息、規(guī)劃資料和實地調(diào)查的方式。用宗地代碼把宗地和不動產(chǎn)單元進(jìn)行關(guān)聯(lián)，用不動產(chǎn)單元編號把不動產(chǎn)和不動產(chǎn)權(quán)利關(guān)聯(lián)，用業(yè)務(wù)號實現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)利和登記過程的關(guān)聯(lián)，最終形成空間數(shù)據(jù)、非空間數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)，歷史和現(xiàn)狀信息清晰完整的不動產(chǎn)登記信息。

3.3 存量數(shù)據(jù)入庫

屬性提取和存量數(shù)據(jù)入庫是存量不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，根據(jù)人工的方法，工作量巨大并且對于成果質(zhì)量的檢查和控制難以精確掌握。因此需要開發(fā)規(guī)范化和簡便化的屬性錄入工具，一方面對舊的分散的不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)歸類整理；另一方面滿足新的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫規(guī)范。存量數(shù)據(jù)入庫流程（如圖2所示）。

圖2 存量數(shù)據(jù)入庫流程

圖3 屬性提取軟件界面

數(shù)據(jù)檢查包括：數(shù)據(jù)類型檢查、數(shù)據(jù)格式檢查、數(shù)據(jù)精確度檢查以及數(shù)據(jù)內(nèi)容檢查。

信息加工是指在屬性提取過程中，有些關(guān)聯(lián)信息或者默認(rèn)信息不需要重復(fù)提取，系統(tǒng)自動錄入。比如已知土地使用期限和土地使用起始日期，自動推算土地使用終止日期等。

因為各地的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記軟件不統(tǒng)一，不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)的入庫方式也不統(tǒng)一，因而首先形成屬性提取數(shù)據(jù)庫，再根據(jù)不同的入庫方式，根據(jù)—映射關(guān)系，形成各種類型的中間庫，最后統(tǒng)一導(dǎo)入正式庫。屬性提取軟件界面見圖3。

4.結(jié)束語

針對不動產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)多源、異構(gòu)、多時點(diǎn)、多業(yè)務(wù)、數(shù)據(jù)量大的特點(diǎn)，本文理清實施不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合項目關(guān)鍵環(huán)節(jié)的思路，提出整合不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化的工作模式，高效、高質(zhì)地建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記發(fā)證提供完備、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支撐。

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