2017年北京大型商業設施發展調研報告

【摘要】本文通過與北京市商委聯合開展的全市大型商業設施數據摸底調研，總結截至2017年底全市大型商業設施的規模體量、環線分布、行政區劃、經營業態等發展現狀，并與2015年調查數據相對比，提出北京大型商業設施的發展新趨勢。

【關鍵詞】大型商業設施 數據調研 發展趨勢

一、調研說明

大型商業設施的發展規模和發展狀態是反映城市商業發達水平的標志之一，北京作為國際性的大都市和特大型消費城市，承載了大體量的大型商業設施。在北京“政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心”新的戰略定位指引下，在首都功能定位優化調整、非首都功能疏解不斷深化背景下，一部分大型商業設施有效保障首都民生、提升首都消費品質，與首都新的戰略定位相契合；但也有一部分市場類的大型商業設施，在北京中心城區占據重要位置，對區域交通、人口密度與產業格局都產生了一定的負面影響。

因此細致摸排北京大型商業設施的基本情況，全面掌握大型商業設施的行政區域、地理位置、營業面積、經營情況等信息，對厘清北京商業、特別是零售商業家底，把握商業總體布局規律，指導商業規劃實踐以及政府的宏觀調控都具有具有重要參考價值，對切實保障民生發展，提升北京商業品質，配合北京非首都功能疏解以及推進首都“四個中心”建設都具有積極作用。

（一）調研范圍界定

服裝、百貨、建材、裝飾材料大市場或者綜合性大商場，大型的餐飲、娛樂、休閑設施，商業廣場等標志性的與民眾生活密切相關的商業設施，統稱大型商業設施。隨著我國商業的快速發展，尤其是近年來體驗經濟的興起，能夠一站式滿足城市家庭生活方式，集合吃、購、娛于一體的大體量商業設施快速興起，對于大型商業設施的界定底線也在不斷提高。在2010年《中華人民共和國標準——零售業態分類》（最新版），對于有店鋪零售業態中，將6000平米作為大型商業設施的界定標準，其中涉及到的業態包括：

本次調研的業態類型仍然沿用這一標準，但隨著北京大型商業設施體量的普遍性增加，本次調研主要針對10000m2以上的大型商業設施。

（二）調研基礎與數據來源

2011年北京財貿職業學院商業研究所受北京市商務委委托，承擔北京市萬米以上的大型商業設施調研工作，作為京商研究的重要內容，匯總全市大型商業設施基本數據信息。2015年在2011年的基礎上進行補充調研，同時對于大型商業設施的發展情況進行概括與總結，完成《2015年北京全市大型商業設施調研報告》。2017年作為一項長期持續工作，考慮到近兩年北京大型商業設施規模化成長并且向郊區快速擴張，項目組對于大型商業設施重新進行摸排，在數據更新基礎上進行情況分析與總結，完成本報告。

本次調研的數據來源主要有三個渠道，一是與個區縣商務委員會相對接，從政府層面獲取各區縣大型商業設施的基礎數據；二是通過調研公司從各種數據庫中抽離出大型商業設施的數據，與從政府層面獲得的數據相比對、相補充；三是由調研員對獲取的基礎數據進行核實與處理，包括對重復數據的剔除與對錯誤數據的核實更正。尤其是對于已關張停業的大型基礎設施，從原有數據庫中剔除出去。

（三）調研內容

本次調研數據的搜集與校對截止時間為2017年11月底，對于10000m2以上大型商業設施通過摸底調研，主要包括以下信息：

（1）大型商業設施的名稱、地址；

（2）大型商業設施所在行政區與城市環線位置；

（3）大型商業設施的經營狀態，包括正常營業、在建與停業等；

（4）大型商業設施的業態類型；

（5）大型商業設施的建筑面積與經營面積等。

通過對商業設施的經營面積、所在城區、所在環線、功能業態等進行分析，得出北京大型商業設施的總體分布情況。同時與2015年發展情況進行比較分析，得出北京大型商業設施發展的總體規律，分析其背后的成因。并通過案例分析總結重點大型商業設施發展的成功與失敗經驗。

（四）調研方法

本課題主要采取規范研究與實證研究相結合、一般研究與具體研究相結合、數據收集與調研分析相結合的方法，通過對相關數據的收集整理和客觀分析，完成課題報告，實現課題的主要目的。包括以下內容：

（1）數據調查：為了更有效地進行本次摸底調研以提高基礎數據準確性，本次調研首先把北京市商務委的數據與各區縣商務委提供的大型商業設施數據進行整理與匯總，在此基礎上與以往的調研數據相比對，同時采取了網絡查詢、電話問詢、實地考察等多種方式對數據進行二次整理與核對，力爭保障數據的準確性；

（2）案例研究：對重點區域大型商業設施發展的具體情況、北京大型商業設施開發建設的重要集團等進行案例研究；

（3）比較研究：對于2015年、2017年的大型商業設施發展變化情況進行縱向比較研究，對于各個區域、不同體量的大型商業設施進行橫向比較研究；

（4）調研訪談：通過現場訪談、專家會議、電話訪談等方式，調研相關政府部門、相關企業運營單位、相關學者專家等，以大型商業設施布局的合理性以及重點大型商業設施發展中存在的問題與成因，聽取各方對北京大型商業設施發展的建議；

（5）專家研討：在前期調研成果的基礎上，廣泛聽取行業專家意見，形成報告。

二、北京大型商業設施發展情況

（一）總體情況

1、規模體量

按商業設施經營面積分析，北京大型商業設施中10000m2-100000m2有306家，占比89.5%；100000m2以上共有36家，占比10.5%。中大型化依然是大型商業設施的主流，隨著北京商業市場發展日趨成熟和規范化，早期求大求全的粗放模式已不適合市場發展之需，經濟化適應性發展已成為大型商業發展趨勢。

2、環線分布

按商業設施所處地理位置（環線位置）分析，全市萬米以上的商業設施在五環外分布最多，共有250個，占50.2%；其次分別是三至四環91個，占比18.3%；四至五環72個，占比14.5%；二至三環47個，占比9.4%；二環以內38個，占比7.6%。從北京大型商業設施的地理分布看，向內環靠近的商業設施數量相對減少，究其原因，一方面在受政府政策限制引導；另一方面，隨著城市空間格局的不斷外擴，郊區城市化進程不斷加快，且隨著主城人口不斷向郊區疏解，五環外區域成為城市大型商業設施區域及郊區化發展的重要方向。

3、行政區劃

按商業設施所處行政區分析，全市萬米以上的商業設施集中最多的行政區是朝陽區，共67個，占19.9%；其次是海淀區和豐臺區，分別為37個和33個，占比11%和9.8%。延慶區、懷柔區和門頭溝區分布較少，其中門頭溝區僅有1個。

4、經營業態

按商業設施業態分布分析，全市萬米以上商業設施主要集中分布在購物中心、百貨、超市、家居建材和專業專賣店5種業態。其中購物中心業態個數最多，為134個，占39.9%；其次是超市71個，占21.1%；百貨70個，占20.8%；家居建材34個，占比10.1%，專業專賣店24個，占比8%。

（二）存量情況

1、存量萬平方米至十萬平方米商業設施

北京建筑面積在1萬至10萬米的大型商業設施共306家，總體情況如下：

（1）從地理位置分布看，萬至十萬米以上商業設施分布較為均衡，其中五環外區域最為集中，占比45.4%

全市306個萬米以上商業設施有139個分布在五環外區域，占比達45.4%；其次是三至五環，布有93個，占比30.4%。三環以內分布有74個，占比24.2%。

（3）從經營業態分布看，購物中心、超市和百貨店成為萬至十萬米以上商業設施的三大經營業態，其中購物中心占比達36.6%

全市306個萬至十萬米商業設施中，購物中心、超市和百貨占據三大業態，其中購物中心112個，占36.6%；超市71個，占23.2%；百貨店67個，占21.9%。家居建材和專業專賣店分別有29個和27個，占比均不足10%。

2016年5月1日，由萬科聯合住總聯合打造的北京住總萬科廣場開業，大興舊宮區域一改無高端品質購物中心的歷史，并為舊宮及亦莊區域商業市場發展注入新活力。北京住總萬科廣場位于大興區舊宮鎮核心區，緊鄰地鐵亦莊線舊宮站，商場共六層，建筑面積6.3萬㎡，停車位約588個。項目定位為精致生活引導者，致力于為顧客提供一站式都市休閑生活的完美體驗。引入品牌120個，主營業態涵蓋精品影院、精品超市、餐飲、零售、兒童、娛樂等多種業態。其中，主力店盧米埃影院、永輝超市等均于當日同步開業，整體開業率超過98%，招商簽約率已達到100%。作為萬科的又一力作，北京住總萬科廣場如期盛大開業，不僅填補了京東南片區的商業空白，還在商業地產

（2）從所處行政區分布看，萬至十萬米以上商業設施主要集中在中心城區，占比達60.1%

全市306個萬至十萬米商業設施有184個集中在中心城區，占比達60.1%，其中核心區（東、西城）分布有51個，占比16.7%。郊區縣分布有122個，占比39.9%。

業務上實現了諸多創新和突破。綠色生態的理念及奇幻精致的主題貫穿整個項目。秉承萬科的綠色建筑理念，北京住總萬科廣場全面配置冰蓄冷，雨水收集利用、室外微噴節水灌溉、LED節能、樓宇智能化控制等系統，多項節能降耗舉措確保商場整體的能耗處于較低水準。同時，在項目內外設置公租自行車租賃點、新能源汽車充電設施，與地鐵接駁車合作，積極倡導綠色出行。此外，項目創新性的引進了新

2、存量十萬平方米以上商業設施

北京建筑面積在100000米以上的大型商業設施共36家，總體情況如下：

（1）從地理位置分布看，十萬以上商業設施主要集中分布在五環以外區域，占比達到47.2%

全市36個十萬米以上商業設施有17個分布在五環外區域，占比達47.2%；其次是三至四環和四至五環，分別為10個和7個。而三環以內僅有2個，且集中分布在二環內。

（2）從所處行政區分布看，十萬以上商業設施主要集中在朝陽、豐臺、海淀區三個區域，占比達到58.3%

全市36個十萬米以上商業設施中，朝陽區9個，占25%；其次是豐臺和海淀區，各有8個和4個，分別占22.2%和11.1%；門頭溝、平谷、懷柔和延慶區沒有分布。

（3）從經營業態分布看，十萬米以上商業設施以大型購物中心為主

全市36個十萬米以上商業設施中，購物中心有28個，占77.8%，遙遙領先其他業態。其次為家居建材商店6個，占比16.7%；百貨店2個，占比5.6%。

（三）增量情況

1、新增萬平方米至十萬平方米商業設施

全市建筑面積萬至十萬米商業設施比2015年新增加32個項目，具有代表性的有住總萬科廣場等。

新增建筑面積萬至十萬米的商業設施項目主要有如下特點：

（1）從地理位置分布看，新增萬至十萬米商業設施大都分布在五環以外

新增的32個萬至十萬米大型商業設施地理位置分布大都集中在五環以外。五環外商業設施增加了19個，占增量的59.4%；三到四環和四到五環分別增加了5個，占比均為15.6%。

（2）從所處行政區分布看，新增萬至十萬米商業設施集中分布南城

新增的32個萬至十萬大型商業設施分布在朝陽、海淀、豐臺、通州、昌平、順義、大興、房山、懷柔、密云、石景山、東城和平谷13個行政區。其中，大興區新增萬至十萬米大型商業設施9個，占總數的28.1%，所占比例最大；其次是豐臺區新增6個，占18.18%。新增商業設施集中分布在南城。

（3）從經營業態分布看，新增萬至十萬米商業設施中購物中心占大半壁江山

新增的32個萬至十萬米大型商業設施中，有22個是購物中心業態，占增量的68.8%；其次是百貨店5個，占15.6%；超市有3個，占9.4%；家居建材商店和專業專賣店各1個，分別占3.1%。

風除霾系統，致力于把項目打造成舊宮乃至北京市級的綠色生態購物中心典范。新風除霾系統無疑是項目一大創新亮點，該系統覆蓋整個商場，確保室內空氣常年處于優良狀態。目前這個系統一期已經完成并上線試運行，消費者不僅可以在商場內看到各區域的空氣質量監測結果，還可以通過北京住總萬科廣場的微信公眾號實時了解商場的空氣質量情況，在家就可以決定是否要來商場躲避霧霾。

此外，住總萬科廣場還創造性的打造了空中動物園“V - Z OO”，來逛街的顧客可以在購物中心中與羊駝、孔雀、兔子等動物近距離接觸。北京萬科商管公司董事總經理張媛女士表示，新風除霾和“V - Z OO”概念不僅僅是對空間的再造，更是迎合更多的家庭消費群體對休閑生活的需求，為消費者的休閑生活添加更多的樂趣。此外，住總萬科廣場引進120余家國際國內知品名牌，100%的招商簽約率和98%以上的開業率是已開業萬科廣場中的業績新標桿，也達業界一流水準。其中，近50%的品牌為首次進入京東南地區，包括盧米埃影院，服飾零售類的GAP FactoryStore、NEW LOOK、UNIQLO、Adidas Original形象店、凌志集團北歐風情館等，餐飲美食類的星巴克、云海肴、西貝莜面村等，兒童類的好孩子集合店、紐約國際兒童俱樂部、識博教育、莫莉幻想等。另外，在北京住總萬科廣場項目，還有約25%品牌為首次與萬科合作。大量優質品牌的首次亮相和升級，填補了區域空白，也將有助于提升區域消費者生活品質。

2、新增十萬平方米以上商業設施

全市建筑面積十萬米以上商業設施比2015年新增加12個項目，如影響比較大的項目有大興區世界之花假日廣場、龍湖時代天街，豐臺區中糧萬科半島廣場、槐房萬達廣場等。

新增建筑面積十萬米以上的大型商業設施項目主要有如下特點：

（1）從地理位置分布看，新增十萬米以上商業設施分布較為均衡

新增的12個十萬米以上的大型商業設施地理位置分布較為均衡，二環以內沒有增加，全部在二環以外。其中五環以外的商業設施增加了4個，占增量的33.3%；三到四環增加了3個，占25%，四到五環增加了3個，占25%。由此可見，北京市近幾年大型商業設施在城區的限制措施成效明顯，商業布局結構更趨合理，也為今后進一步進行疏解打下了良好基礎。

（2）從所處行政區分布看，新增十萬米以上商業設施在南城較為集中

新增的12個十萬米以上的大型商業設施集中分布在朝陽、豐臺、大興、順義和密云五個行政區。其中，豐臺區新增十萬米以上大型商業設施6個，占總數的50%，所占比例最大；此外朝陽、大興區各新增2個；順義和密云區各新增1個。

隨著“城南計劃”的實施，南城城市基礎配套建設的兌現，商品房持續的開發和大量的人口遷入，形成了巨大的消費市場，而商業需求的空白亟待填補。在全市新增的12個十萬米以上的大型商業項目中，有8個集中在北京南城，占比66.7%；其中豐臺區6個，大興區2個。這些項目的陸續入市共同烘托出南城逐漸濃郁的商業氛圍，并有效改善了長期以來南城商業發展滯后的局面。如隨著萬達廣場、龍湖時代天街等大型、高端的綜合型商業相繼落地，當地人群的購買力就可以在本地實現，此外隨著一些較好大型商業設施的落地，不僅吸納了項目周邊區域內的客群，還吸引了來自北京其他區域的購買力。如龍湖大興天街開業首日，總客流量已破15萬人次，總銷售額達到700萬。

2016年12月22日，槐房萬達廣場和豐臺萬達廣場同期開業，并形成雙星耀京南之勢；槐房萬達廣場開業首日，廣場客流突破25萬人次，銷售額突破2800萬，繁華指數刷新商業歷史。作為萬達商業向輕資產轉型的首個合作項目，槐房萬達廣場匯聚了316個國內外知名品牌。并是國內首家擁有升降舞臺的購物中心，打造出更加時尚高端的萬達廣場。另外，北京槐房萬達廣場此次引進了全球領先的萬達影城、大型室內兒童娛樂主題樂園m2萬達寶貝王、全球領先的連鎖電玩城——大玩家、國內大型連鎖超市——永輝超市、北京著名的“中華老字號”飯莊——便宜坊、古德菲力健身、唐時圣宴KT V、聯合電動、林氏木業、優衣庫10大主力店。真正實現了購物、休閑、娛樂的“一站式”生活新體驗，打造京南新地標！

隨著時代龍湖天街、萬達廣場在南城的陸續開業，南城的商業全面進入發展加速期，南城商業發展也逐步由原來的商業價值洼地向多中心、副中心、區域中心等網絡狀、多元化的商業格局邁進。

（3）從經營業態分布看，新增十萬米以上商業設施以購物中心為主

在全市新增的12個十萬米以上的大型商業設施中，購物中心新增11家，占比91.7%；新增的大型商業項目集購物、餐飲、娛樂等多功能于一體，力求滿足消費者全方位的需求，對周邊均起到較強的輻射作用，有效地改善和提升區域商業品質，成為新的商業地標。

2017年12月23日，作為京南最大的購物中心世界之花假日廣場正式開業。開業當天場內品牌開業率超80%。世界之花假日廣場位定位城市級體驗型文化商業綜合體，著力營造“一站式”生活購物和“家庭親子”體驗中心，引領北京全新生活方式與購物模式。世界之花假日廣場匯集國內外快時尚、潮流品牌服飾，大體量全品類生活主題集合，國際國內特色主題餐飲等多元業態，是集餐飲、休閑、娛樂、購物為一體的中高端休閑生活購物公園。

2017年11月10日開業的密云華潤萬象匯，作為密云地區首個大型綜合購物中心，密云華潤萬象匯的開業在填補區域商業發展不足的同時，積極通過消費升級推動密云的商業變革，為解決消費需求，密云華潤萬象匯帶著“打造不一樣的商業與生活體驗”的理念走進市場，希望為消費者提供一個集時尚購物、餐飲、娛樂、生活配套為一體的多主題購物中心。此外，密云華潤萬象匯憑借自身品牌優勢，積極引入多個首次進入密云的品牌加快密云商業升級，在引入品牌中，不乏國際國內一線品牌，例如H&M;、優衣庫、GAP、星巴克、玩具反斗城、迪卡儂、必勝客、漢堡王、西西弗書店、滔博運動城、博納影城、西貝、云海肴、悠游堂、物美超市、探奇樂園等。值得一提的是，在全場240余個品牌中，有80%是首次進駐密云，并開業當天實現100%招商率。密云華潤萬象匯在場內二層運動品牌空間，打造了一個“萬有動力”運動主題區。主題區周邊不僅匯集了耐克、迪卡儂、滔搏運動城、優享健身等多種組合的品牌，同時在主題區內，也擺放了運動美陳以及投籃設備。這些生態旅游氛圍的業態及功能設置，讓運動成為密云的一種生活方式。為面對新家庭消費者的崛起，密云華潤萬象匯在三層打造了一個“萬有稚趣”兒童主題區，這是密云華潤萬象匯特別邀請了日本設計師設計的，面積達300平方米。這個主題區屬于商場的公共區域，對消費者免費開放，里面不僅有恐龍等動物陳設，還有全木質是兒童游玩“木屋”以及家長休息區。無論是帶孩子玩累了，還是想找一個與孩子互動的空間，這里都是絕佳的場地。

（四）在建情況

2017年，全市在建或未開業的建筑面積萬米以上商業設施8個，具體情況如下：

1、在建項目均位于五環外

從地理位置分布看，全市萬米以上的在建或未開業的商業設施主要位于五環外，充分體現了大型商業設施的地域分布趨勢。

2、在建項目集中南部城區大興和房山區

全市萬米以上的在建8個商業設施中，有3個位于大興，2個位于房山，豐臺、順義、通州各有1個。北京大型商業繼續加大在南城地域的分布趨勢，同時以體現出大興區商業發展的后發優勢。

3、在建商業項目以購物中心為主

全市萬米以上在建或未開業的商業設施業態以購物中心為主。購物中心作為集購物、餐飲、休閑、娛樂、文化、藝術等多項消費服務功能于一體的商業形態，“體驗式”消費優勢明顯，在一定程度上適應并引領著消費需求，有其生存之道。

三、北京大型商業設施主要變化趨勢

2017年北京萬米以上大型商業設施有342個，與2015年298個相比增加44個；其中十萬米以上商業設施增加12個，萬至十萬米商業設施增加32個。與2015年相比，北京新增萬米以上商業設施呈現出以下特征：

（一）在地域分布上，大型商業設施呈現均衡化、補缺化發展趨勢，新增大型商業設施七成以上位于五環外

1、核心功能區大型商業設施數量下降

大型商業設施發展方興未艾，全市新增萬米以上商業設施44家，在全市新增的44個萬米以上商業設施中，中心城區（城六區）增加21個，主要集中在豐臺、朝陽和石景山，核心城區（東西城）沒有增加且減少1個。而南城（豐臺、大興、房山）成為近年大型商業設施快速發展的重點區域。南城（豐臺、大興、房山）新增大型商業設施25個，占比56.8%，其中豐臺、大興增加最多，各新增12個和10個。

首都核心功能區萬米大型商業設施的數量下降與政府政策密切相關，一方面政府大力推動疏解非首都功能，加大對傳統且人口密集的批發類業態的淘汰和疏解力度，造成此類商業設施數量減少；另一方面，根據城市商業發展規劃，政府不鼓勵在中心城區新建大型商業設施，導致首都核心功能區新增萬米以上商業設施數量少。

2、南部城區大型商業設施增速高于北部城區

受早期城市規劃及商業布局不均衡的影響，北京南部城區大型商業發展基礎薄弱，南部城區大型商業設施的分布在數量及規模上與北部城區均存在較大差距。如2015年南部城區大型商業設施僅有41個，僅占北部城區大型商業設施數量的三分之一。此外，從業態構成上看，南部城區大型商業設施中家居建材業類業態比重明顯偏大，而滿足品質生活需求的業態如百貨、購物中心、超市及專業專賣店的數量明顯偏少。

隨著“城南計劃”的實施，南部城區商業市場進入快速發展的黃金機遇期，包括購物中心等各類先進業態在南部城區紛紛落地，并在改善南部城區基礎商業環境的同時，加速提升南部城區在城市商業中的市場地位。南部城區的大型商業設施達到77個，比北部城區多16個。從新增大型商業設施的業態看，南部城區新增購物中心14個，北部城區同期僅新增4個；南部城區新增百貨10個，北部城區同期僅新增2個；南部城區新增大型超市11個，北部城區同期僅新增2個。大型商業設施在南部城區的增速高于北部城區12個百分點。此外，從新增大型商業設施分布看，豐臺和大興區成為南部城區的熱點區域。

南城（豐臺、大興、房山）成為近年大型商業設施快速發展的重點區域。在全市新增44個萬米以上商業設施中，中心城區（城六區）增加21個，主要集中在豐臺、朝陽和石景山，核心城區（東西城）沒有增加且減少1個。而南城（豐臺、大興、房山）大型商業設施新增25個，占比56.8%，其中以豐臺、大興新增量最多，兩區各有12個和10個大型商業設施入市。

3、五環外成為大型商業設施發展的主力區域

近年來，隨著交通和市政配套的不斷完善，新興商圈正在不斷崛起，北京商業格局由過去中心商圈集中于三環以內，變為分散于三環沿線至四環沿線甚至到五環外區域，五環外商業地產帶來了重大的發展機遇，新的商圈將在五環外形成。

在全市新增的44個萬米以上商業設施中，五環外區域新增大型商業設施33個，占比75%；其次為二至四環區域增加13個，占比29.5%。隨著北京城市商業及核心商圈開發的飽和，北京商業格局不斷從內向外多極化發展，此外受北京疏解城市功能的政策引導和五環外區域城鎮化的加快及交通條件的改善，大型商業設施進一步加快在五環外區域發展的進程。

多個大型商業項目的落地在填補南部城區商業空白的同時，并加快以大型商業設施為核心的區域型商圈的構建和發展。如大興西紅門商圈和天宮院商圈的發展與薈聚購物中心和天宮院龍湖天街購物中心的建設發展密切相關。位于南五環西紅門區域的薈聚購物中心的建設將沉寂多年的南城商圈徹底激活，并以薈聚購物中心為核心打造成型西紅門商圈。作為北歐零售巨頭英特宜家在北京的首個購物中心，薈聚購物中心總面積60萬平方米，體量與三個西單大悅城相當，幾乎囊括了目前北京最全的快時尚品牌。這也是繼凱德MALL大峽谷之后，南城商業的一次重大升級。而憑借著大而全的體量和優質的品牌凝聚力，以薈聚購物中心為核心的西紅門商圈，輻射范圍已經遠遠超過西紅門區域。其消費客群除來自大興黃村、天宮院外，甚至包括河北固安等京南地區以及石景山、門頭溝等京西地區。目前薈聚日均客流量達10萬人次。

天宮院地處南六環外規劃的大興新城核心區，作為天宮院區域內第一個入市的大型商業項目，龍湖時代天街以15萬米的商業體量奠定其在天宮院區域中的核心商業地位，并加速激活天宮院商圈的成型并發展。作為目前六環外面積最大的地鐵上蓋購物中心，龍湖時代天街聚集了優衣庫、H&M;、GAP等眾多國際快銷潮牌，上影國際IMAX影城、迪卡儂、喜悅滑冰場、奇樂兒萌獸主題公園、特色餐飲等近300個知名品牌。并引入了物美精品超市、上影IMAX國際影城、喜悅滑冰場、迪卡儂、優衣庫、H&M;、星巴克、便宜坊、湯城小廚等眾多優質品牌，全面提升大興區域的消費環境，引領南城家庭消費全新升級。

（二）在業種業態上，大型商業設施向休閑化、體驗化、便利化方向發展，以購物為主的傳統商業模式大幅萎縮

1、購物中心成為北京大型商業設施發展的主流方向

在全市新增的44個萬米以上商業設施中，購物中心業態新增30個，占比68.2%；其次超市業態增加20個，占比45.5%；百貨業態增加9個，占比20.5%；與之對應的是建材家居店和專業專賣店數量均不同程度出現下降。商業各業態的不同表現，既是政府加快非首都核心功能的疏解，對部分業態采取的限制性發展的結果；同時也受近年實體商業經營低迷，導致部分商業深陷經營瓶頸，對商業格局產生一定影響。

而經過此次市場調整，北京商業將進入新的發展階段，尤其是近年大量購物中心項目的持續入市，在不斷優化北京商業市場結構的同時，將持續加快北京商業向具備國際化、品質化和體驗化的先進商業市場升級的趨勢。

2、綜合超市快速增長向社區商業綜合體轉型發展

隨著市場競爭加劇和社區商業的快速發展，社區生活性服務業將成為北京商業發展的重要方向，而依托超市綜合發展的社區商業綜合體將成為社區商業主流模式。全市經營面積在15000㎡以上的大型綜合超市有28家，占比39%；其中經營在20000㎡以上大型綜超有11家，占比15%。以超市發為例，超市發近期發布了新的三年發展規劃，計劃截至2020年將門店數量擴張至220家。計劃新開將以生鮮超市、生活超市作為重點發展業態。在物美開店計劃中，將在新開的50家門店中選取一半門店重點發展大賣場業態。

3、百貨增速下降明顯，傳統百貨面臨洗牌

在北京實體經濟整體穩中有進的大環境下，面對網絡零售沖擊迅猛發展，北京零售業實體格局出現一些新的變化，“轉停并購”成為近年北京零售業市場主要特征。2016年，北京百貨零售行業有7家閉店，其中5家為外資百貨企業，外資零售品牌成為北京零售實體商業閉店的重災區。部分外資品牌百貨的閉店，一方面在于在外資品牌百貨喪失了自身特色，且沒有采取合適的產品和營銷策略，導致企業在中國的利潤整體下降。另一方面這些外資品牌百貨對國內商業市場的新變化反應不夠敏銳，最終導致其商業策略受到很大的發展瓶頸。

4、以商品銷售為主的專業店與專賣店數量大幅減少

大型專業專賣店在市場中的份額進一步下滑。專業專賣店在北京大型商業設施的比重從2015年的10.7%進一步下滑至2017年的7.9%。數量從2015年的32家增減少至2017年的27家。從近年大型專業專賣店的發展看，造成專業專賣店占有率下滑的原因，一方面在于網購迅猛發展對實體商業的沖擊，以商品銷售為主的傳統經營模式發展難以為繼；另一方面針對商品/品牌全面實現線下線上的整合，專業專賣店應對策略和創新力，專業專賣店經營下滑和業務鏈萎縮難以規避。

（三）在規模體量上，中等體量大型商業設施新增比例快速提高，大型商業設施發展從追求體量向追求內容方向轉變

1、中等體量大型商業設施新增比例快速提高

中等體量大型商業設施新增比例快速提高。在在44個新增的大型商業設施中，面積在50000-100000㎡之間的大型商業設施占比29.5%，同比增長3.6%；面積在20000- 50000㎡之間的大型商業設施占比25%，同比增長2.8%；面積在10000- 20000㎡之間的大型商業設施占比27.3%；同比下降2.3%，面積在100000㎡以上的大型商業設施占比18.2%；同比下降4%。對比2015年和2017年的數據可看出，中等體量大型商業設施發展較快，市場占有率進一步提高。

2、大型商業設施發展從追求體量向追求內容方向轉變

歷經近年商業地產的持續放量，北京大型商業設施發展近趨飽和。而在整體經濟形勢不樂觀、電商兇猛沖擊線下及消費者消費習慣和偏好轉變的大環境下，大型商業設施開始摒棄傳統“求大求全”的發展模式，趨向從追求體量向追求內容轉變。

對應市場競爭和消費者的需求變化，朝陽大悅城近年啟動了轉型升級調整，大力推動商場從傳統購物中心向蘊含生活美學的生活方式中心轉變，希冀通過加強關注消費者體驗，為消費者提供品質生活方式。如朝陽大悅城繼續對場內空間及格局進行改造升級，以打造內含不同生活方式為主題的若干主題區。在繼悅界之后，朝北大悅城全力推出以匠心慢食空間為特色的“拾間”主題區，“拾間”主題區繼續小眾化定調風格，以對生活品質有更高要求的小眾客群為目標，集合追求食材品質與廚藝精進且擁有超級單品的精致店鋪，公共區域以現代徽派建筑風格進行統裝，打造別有情趣的用餐環境。此外，為增強場內的生活美學氛圍，朝北大悅城加大對lifestyle業態的調整和優化，并積極通過引進全新或特色品牌全面提升場內品質生活方式中心的氛圍，如將主題空間“悅界”的品牌更新30%左右，1F輕奢區和化妝品區加大引進更多的國際知名品牌，2F設計師女裝區積極引進全新品牌。2016年朝陽大悅城新引進143個全新品牌，新店占比29%，其中，19個為北京首家，31個為北京東部首家；整體調整面積達2萬㎡，占全樓的16%。2017年新引進106個品牌，占商戶總數的21%，整體調整面積達1.4萬㎡。通過一系列的調整和升級，朝陽大悅城對遠端吸客能力進一步得到提升。2016年朝北大悅城銷售額達到35億，同比增長近30%；全年客流達2500萬，日均客流近7萬；場內坪效同比提升28%，客單價同比提升15%，提袋率同比增長10%；租金收入突破5.2億元，增幅11%。

以三里屯太古里為代表，打造以時尚品牌聚合的體驗新特色。作為太古地產在中國內地首個落成并啟用的綜合商業項目，三里屯太古里已成為北京時尚潮流風向標。但受近年網購電商發展的沖擊，三里屯太古里面臨巨大競爭壓力，2017年營業額同比增速僅為2.9%，低于同期頤堤港的70.5%成為近年最小增長。為改善競爭壓力，三里屯太古里近期加大品牌運營調整。如為更好詮釋北京時尚潮流地標的理念，三里屯太古里積極調整原有的業態布局，加大引進創新業態或潮流時尚品牌的力度。如將原位于三里屯太古里北區的萬寶龍全球最大精品店調整為國際時尚餐飲集合體驗區。該國際時尚餐飲體驗區主打潮流時尚餐食體驗，在一層設置輕食餐廳，通過引入包括Bad Farmers Our Bakery，以及風靡韓國的網紅巧克力面包“臟臟包”等輕餐品牌進住，加大對潮青人群的吸引。二層引入極具地中海和亞洲風味結合的高檔西餐廳R estaurant Y。三層和四層引入法餐與夜店混搭品牌InfraR ouge。三里屯太古里還積極引入10余家國內外高顏值潮流店鋪增添潮流亮點，如引入COS、Juice、Joseph、Sacai、C athK idston、A PMMO N A C O、SandroMen、祖馬龍、K urtGeiger、AwfullyC hocolate等。此外還引入法國頂級時裝芭蕾鞋品牌麗派朵R epetto進住。通過系列業態品牌的調整，三里屯太古里在延續潮流風尚地標風格的同時，繼續瞄準國際潮流化的方向，加大營造獨特的潮流體驗氛圍來聚合體驗特色。

以石景山萬達、西單大悅城為代表，積極融入文旅元素打造商業新體驗。2017年8月，大悅城延續創新理念在西單大悅城推出以年輕潮范兒為主題的“樣街”商區，“樣街”商區位于西單大悅城9層，經營面積近3000平米，“樣街”致力于為18- 25歲最in群體打造的社群集結型空間，召集了塔羅占卜、紋身、BJD娃娃、二次元手辦、拇指滑板、電競黑科技、網紅奶昔等29家潮玩潮酷店鋪。有別于“悅界”側重體驗場景和客群聚焦化的創新模式，西單大悅城“樣街”更突出通過開放式場景實現業態和消費互融，以此更大釋放消費客群的參與感和體驗性。此外，2017年9月，石景山萬達廣場重點打造的“廠東門1919”商區開業，廠東門1919商區位于萬達廣場二層，經營面積9300平米，布局有51個新潮流品牌，是萬達聯合首鋼斥資3800萬重點打造的以滿濃郁鋼鐵工業氛圍的文化主題街區。作為以“工業+時尚”為主題的體驗式商區，廠東門1919不僅實現了首個將工業主題元素與現代商業進行融合，同時將文化旅游元素融入消費場景，實現時尚的服務站造型與充滿濃郁鋼鐵工業氛圍的文化主題街區相輔相成，以此形成旅游、商業與工業碰撞，觀賞、購物與體驗結合的全新視角，促動石景山萬達廣場全方位品質的升級。

3、大型商業設施發展從追求體量向追求內容方向轉變

與新型大型購物中心積極調整經營策略及模式所不同，傳統大型商業面對消費趨勢的變化缺乏積極的應對之策，導致近年傳統大型商業設施閉店狀況層出不窮。2018年1月，具有27年歷史的北辰購物中心亞運村店宣布停業。這是繼去年

莊勝崇光百貨遭遇“撤柜潮”，華堂、百盛等多個百貨零售商場撤店后，又一個傳統百貨商場關門。

作為北京北部地區規模最大的百貨商場之一，北辰購物中心自入市之初就受到市場的青睞，早期的北辰購物中心不僅位列北京市億元商場行列；而且以30%的年均高投資回報率創造了轟動行業的“北辰現象”。但自2012年始，北辰購物中心的經營開始連續下滑，下滑最多的時候達到近20%。截止到2017年上半年，北辰購物中心營業收入僅為0.83億，同比下降18.9%，這已經是北辰購物中心連續6年半出現營收業績下滑。面對經營壓力，北辰購物中心亞運村店曾先后嘗試優化組織結構、調整經營方式、創新品類品牌組合、壓縮成本費用等多種措施，但均未能遏制業績下滑的大趨勢。

從市場發展看，北辰購物中心閉店雖是個案，但充分反應傳統百貨的行業發展窘境。一方面受市場飽和、開店成本激增及電子商務沖擊等多重影響，傳統百貨失去價格競爭優勢，進入微利甚至無利經營狀態。另一方面隨著城市商業區域化進程的加快，包括郊區型購物中心等新商業的快速發展加大對城市中傳統百貨的人氣“截流”，從導致傳統百貨經營舉步維艱。第三，基于自身條件及經營模式的限制，傳統百貨缺乏創新發展的基礎條件，最終導致轉型發展機遇的喪失。

隨著消費持續升級，傳統百貨必須進一步突破傳統的思維框架和業務模式，積極推動創新，利用技術來驅動商業變革，邁向 “新零售”時代。其中，打通線上線下與物流服務無疑是未來發展的主流方向，拓展全渠道零售亦迫在眉睫。進行全面轉型升級，推動智能化、數據化、線上線下一體化的“新零售”業態向前大步邁進。

（四）在發展品牌上，大型商業設施呈現集團化、連鎖化發展趨勢，優質品牌運營商項目經營效益明顯高于平均水平

1、國內商業集團/品牌連鎖化發展持續發力，經營效益高于預期

作為國內最大的商業零售集團，萬達集團繼續保持快速的發展勢頭。萬達年報顯示，2016年萬達集團資產達到7961億元，同比增長21.4%。營業收入2549.8億元，完成年計劃的103.2%，同比增長3.4%；當年新開28家萬達廣場，當年新增商業面積600萬㎡。數據表明，萬達集團經營效益明顯高于預期。

作為國內最大的家居流通集團，紅星美凱龍同樣取得良好的經營業績， 2017年年中財報顯示，紅星美凱龍在2017年上半年實現營業收入50.7億元，同比增長10.6%；實現凈利潤近21.6億元，同比增長11.9%。其營業收入增長來源于自有╱租賃商場及委管商場、租賃商場的租賃及管理費收入的增長以及開業商場的數量及經營面積的增加等方面。紅星美凱龍目前在營商場達214家，總經營面積近1330萬平方米，平均出租率達到97.0%。

2、國際零售/品牌連鎖化緊扎本土，多元經營平穩發展

作為亞洲領先的綜合零售及服務企業集團，永旺集團自1996年進入中國以來，目前國內共經營了將近400家不同業態的店鋪。事業涵蓋多個領域，從郊外摩爾Mall型購物中心、綜合百貨超市、食品超市到便利店等多種商業形態。從2014- 2016年永旺銷售額和門店拓展看。近3年永旺銷售額基本呈上漲趨勢，增長率保持正增長。2016年營業額達到111.7億元，增長率為4.9%。從門店拓展看，2016年永旺的門店數量為56個，增長率為3.7%。

參考文獻：

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（執筆人：北京京商流通戰略研究院李馥佳）