地產大佬的海南往事

“我對海南一直有種特別異樣的感覺，看到海南，總覺得是看到老情人的孩子。” 萬通控股董事長馮侖這樣描述自己的“海南情結”。

1987年12月，28歲的馮侖，第一次來海南，他當時是中央政治體制改革研究小組辦公室成員。1982年從西北大學經濟系畢業后，馮侖進入中央黨校主修科學社會主義。他當時來海南島只是因為到廣州調研，“順便來看一看”。

第二年4月，經第七屆全國人民代表大會通過，海南成為中國最年輕的省份和唯一的省級經濟特區。自此，這個位于中國南端的邊陲之地，進入了其將要扮演的歷史角色。

30年后，海南又迎來一次新的歷史機遇，2018年4月13日下午，習近平宣布，黨中央決定支持海南全島建設自由貿易試驗區。

海南熱度再起，“闖海人”沸騰了，那些地產大佬們的“海南往事”，再次生動了。

萬通六君子“聚義”

馮侖順路來海南看了一眼，最終做出了改變他一生的決定。1988年，馮侖再次來到海南組建了海南改革發展研究所，任常務副所長。當時海南第一任省長梁湘給他批了10000臺彩電的批文，作為組建經費，那是馮侖第一次接觸到“生意”。

作為當時中國最新設立的省級經濟特區，當年的海南裹挾著市場經濟的春風吸引了來自天南海北的無數年輕人，人們把這里看作另一個深圳，隨身攜帶著像“大革命”一樣的創業激情。

當馮侖已經從“倒批文”生意中感受到海南的自由空氣時，26歲的青年潘石屹才剛剛踏上海南島，兜里揣著在深圳打工攢下的1000多元錢。

初夏時節的海南，已是炎炎烈日。但更熱的不是天氣，是碼頭上一船接著一船的內地闖海人。像一個偏遠地區小縣城的海口，大小旅館住滿求職者，甚至有人直接露宿于公園和街頭。但對于潘石屹來說，“整個氣氛都特別自由，周圍大部分也都是北方人，大家都是闖天下的，什么都能談得來。”

1987年從河北廊坊石油部管道局經濟改革研究室辭職后，潘石屹跟著一位老板先到了深圳。在深圳，很多人都講粵語，自己聽不懂，吃的也不習慣，覺得很不適應。

本以為會很快找到工作的潘石屹，萬萬沒想到，在剛建省的海口找一個工作比在深圳還困難。在海口奔波三個月后，他帶來的錢就花光了，為生計所迫，他到一家磚廠工作，20多天后，潘石屹主動向老板請纓，成為這家磚廠的廠長。

后來在他的管理下磚廠生意越來越好。過了一年，潘石屹花錢承包了這家磚廠。在他的經營下，第一個月就凈賺1萬元。隨后，磚廠規模不斷擴大，員工從100人增加到400人，每月有近3萬元的盈利。

1990年，海南房地產市場出現滯銷現象，大量房源無人購買。潘石屹的磚廠也因此受到影響，幾個月后就倒閉了。當潘石屹遣散工人，離開磚廠時，賺到的錢基本賠光了，他再次加入失業大軍。

再次為生計奔波的潘石屹遇到易小迪。易小迪在打理印刷廠的同時，成立了海南省佛學研究會，潘石屹被封為研究會秘書長。而此時，馮侖完成了對海南改革發展研究所的組建，開始招人，招來的人里有王啟富和易小迪。

王啟富去研究所應聘時告訴馮侖，他原來公司的老板叫王功權，也是個熱血青年，一定要介紹他倆認識。而王功權當年在去海南的路上，偶然結識同乘一輛大巴的劉軍。

1991年，從南德集團辭職后的馮侖再下海南，落腳在易小迪的印刷廠。他和易小迪、王功權、王啟富、劉軍正式開始創業。有一天馮侖和易小迪在電線桿子底下吃火鍋，商量怎么籌錢，易小迪就說他還能出多少錢，能有的都給。馮侖說：“現在回想起來，易小迪是不小氣、很有大局觀的人。”幾人籌錢注冊了海南農業高科技聯合開發總公司，這便是萬通的前身。隨后，他們給自己各安了一個領導頭銜。過了半年，易小迪又把潘石屹找來一起干。

就這樣，六個人就這樣因緣際會，在海南聚在一起。懷抱理想的六個人采取梁山式的合伙人模式——座有序，利無別。

騎著大橫梁自行車去海南

中國房地產界有名的“萬通六君子”在海南完成“桃園結義”，而另一位地產大佬——復星國際董事長郭廣昌也踏上了海南的土地。

1988年夏天，還在復旦大學哲學系讀書的郭廣昌做了一個瘋狂的決定，和12名同學組織開展了一次黃金海岸3000里的騎行調研活動。郭廣昌騎著28寸大橫梁自行車，一路風塵仆仆向南，騎到海南省會海口也沒歇腳，一路騎到三亞。

一腳踏上這南國邊陲小島，郭廣昌就被眼前的畫面深深震撼了。那時，剛建省的海南基礎差、底子薄，海口、三亞都很落后，海口僅有一個紅綠燈，與人們四處干得熱火朝天的景象形成很大反差。“當時有10萬人才下海南，其中很多都是大學生，他們就在椰子樹下擺攤。可即便是賣椰子，他們的臉上也都充滿著對未來的期望，那一張張朝氣的臉讓我印象太深刻……”多年后，郭廣昌回憶說。

郭廣昌下鋪的同學翁朝健，家鄉就在海南文昌。1989年那個寒假，郭廣昌干脆就在翁朝健家過年。在海南的短暫的生活，讓學習哲學的郭廣昌形成新的認知：不僅僅是哲學，商業、改革也能帶來社會進步。大學畢業留念冊上，郭廣昌寫給翁朝健的留言是：“我心里默念著：總有一天我會再來尋找一片屬于我的土地。”

畢業后，郭廣昌留在復旦任教，4年后，1992年夏，郭廣昌等人赴浙江進行暑假實踐，再度看到東部沿海的民營經濟熱潮，再一次被深深震撼。郭廣昌原本打算去美國留學深造，創業還是出國的選擇對他來說異常艱難，在美國領事館辦理簽證，只差臨門一腳時，他最終選擇創業，從復旦大學辭職，郭廣昌找到了同為復旦老師的梁信君，兩人一起創辦了“廣信科技咨詢公司”（1993年更名為復星科技）。

在最初的創業生涯中，郭廣昌吃苦耐勞的品格發揮重要作用。1993年，剛進入上海市場的臺灣元祖食品公司發布公告，遍尋咨詢公司出謀劃策。一番激烈的角逐后，廣信競標成功。

郭廣昌頂著太陽，跑到街頭，挨個給市民發調查問卷。也正是這一年，馬云正背著大麻袋到義烏、廣州去進貨;俞敏洪正在社會上的培訓學校打工。和他們一樣，吃苦耐勞的郭廣昌迎來了人生中的第一縷曙光——元祖食品公司支付30萬元的市場調研費。1994年，郭廣昌從咨詢業轉身，利用積累的資金進入房地產、醫藥行業，“復星”由此誕生。

雖然，郭廣昌并沒有把創業的始發地選在海南，但他曾多次表示，海南騎行改變了他的人生軌跡，而郭廣昌遲早要在海南烙上自己的印記，只是時機未到。

別墅養豬，地基養蝦

1992年初鄧小平南巡講話之后，海南的經濟發展開始進入一種不受控制的狂熱，吸引了大量資金房地產泡沫出現。

那時的海南，炒地皮是最快的暴富手段。馮侖回憶，一些從北京南下的人，靠政府背景拿到一塊地，僅憑一紙批文就可以獲利上千萬元。馮侖他們也投身這股熱潮中，第一筆生意是倒賣8棟別墅。買別墅的錢是靠馮侖的一張嘴說來的，把別墅賣出去的則是潘石屹。他先和一個山西商人談，接著又出現了一個內蒙古商人，潘石屹立刻加價，最后，兩個商人以高于原價的價格，各買了幾棟。

“潘石屹的銷售才能那時就顯現了。”馮侖說。

從1991年創業到1993年海南房地產高潮期間，萬通的資產迅速達到10億元。海南雖然幫助他們完成了資本積累，但作為狂熱的參與者之一，他們也都感受到危機。當時他們6個人沒有人做過房地產，做項目全憑感覺。放眼整個中國，也沒有地產專業人才之說。

很快，嗅覺敏銳的“萬通六君子”就嗅到了海南房地產的泡沫氣息。彼時，全國600多個地級市在海南幾乎都有地產公司。先來的人圈地炒地——拿定金、劃紅線圖、招商引資、轉手，開發區到處都是;后來的人炒項目——還停留在紙上、模型上的，炒樓花。

1993年下半年，中央實行宏觀調控，銀根收緊，凍結了大筆資金，大部分工程未能建成，出現別墅養豬、地基養魚養蝦的怪事。錢斷，人走，海南島留下空置房455萬平方米，半拉子工程1631萬平方米，閑置土地23800公頃。當時海南不過六七百萬人口，爛尾樓卻占到全國的十分之一。

萬通也很快出走海南。馮侖和潘石屹北上北京，易小迪到了廣西，王啟富去了深圳。生意大了，分歧也多了。萬通在北京的房地產業務賺了錢，馮侖想投資其他領域，而潘石屹只想做房地產。馮侖需要錢，潘石屹不肯給。潘石屹形容那時的情形：“一開會就吵，從上午吵到深夜，還是誰也說服不了誰。”

1994年秋天，六兄弟在廣西西山開會，這是萬通的“分裂會議”。會上大家針對萬通的發展思路和策略，爭執不下。馮侖說，從1994年到1996年，六個人成天湊在一起討論究竟應該怎么走，外人很難想象他們痛苦到什么程度。那時馮侖住在北京保利大廈的1401房間，潘石屹就住樓下。“我們很痛苦地討論著、等待著，就像一家人哪個孩子都不敢先說分家，誰先說誰就大逆不道。”

最后，潘石屹等人還是相繼離去，只剩下馮侖留守萬通。馮侖總結，大家是以江湖方式進入，商人方式退出。

地產界的黃埔軍校

萬通完成了自己的整改，海南房地產也進入了整改期。

1998年12月，當時的國務院總理朱镕基到海南考察，指示海南要作為全國試點，加快處理房地產熱的遺留問題。在現有商品房沒有消化前，原則上不許再新建住宅、別墅、寫字樓等，銀行不準再提供新開工商品房貸款。已批租但沒有按國家有關規定開發利用的土地，政府要堅決收回。

1999年7月，國務院批準了海南省人民政府、建設部、財政部、國土資源部、人民銀行制定的《處置海南積壓房地產試點方案》，海南開展了處置工作。

第一步是確權。從銀行開始，工農建中四大行成立工作組，全國各地分行支行都到工作組報賬，有誰貸給了海南地產。

第二步是消化積壓房，補貼半拉子工程交易：鼓勵積壓的普通商品房經批準轉化為經濟適用房限價出售，鼓勵百姓買賣，最貴不超過1480元/平米。國家下撥給海南5億元專項補助用返還土地出讓金的形式給予補貼。

第三步是處置閑置土地，兩年沒開發，政府無償收回。因政府原因、銀行抵押等原因未開發的，與政府簽署換地權益書，下次買地時可抵款。

海南房地產的接火，是在爛尾樓被消化完之后。2004年前后，一些新樓盤的開發，把海南地產價格和島外拉近，4000元/平方米左右。把房子賣到島外去，不僅僅是地產商提出的概念，也是海南省政府一直致力的工作。

2001年，馮潘二人因為首屆博鰲亞洲論壇，而再次相會海南。此時，萬通六君子已經分家，馮侖執掌萬通，潘石屹也即將創辦SOHO中國。事實上，他們當下所獲得的一切，以及日后的事業路徑，都離開不曾經的海南。

長期以來，萬通一直在追求穩定增長，而非盲目擴張的曲線，哪怕后來被陸續超越。“闖海”的經歷給馮侖留下了深刻的印記，他后來說自己對海南的情感很復雜，“從海南我們學到了很多市場經濟運作的規則。”而潘石屹的SOHO中國也曾在連續多年的擴張后，選擇收縮戰線控制規模，自甘從中國房地產開發商的排名中掉隊。

回頭看，對于當時中國大陸剛剛興起的房地產市場來講，海南起到兩個作用：一是提供原始資本，二是培養了一批懂得房地產業運作的團隊。海南成為中國房地產商人的“演習場”，還有人將海南稱為中國房地產的“黃埔軍校”。

現在中國的很多地產大亨，都有闖蕩海南的經歷。以萬通為代表的海南房地產企業，都是靠自己白手起家，創辦公司賺取資本，后來培養了無數個大大小小的老板、董事長。在海南完成市場經濟的最初洗禮和資本積累之后，他們流向全國各地去拓展新的領域。

海南“地主”

1993年海南房地產從高處隕落后，房地產商的身影在海南漸行漸遠。然而，作為人口和陸域小省，海南缺乏大體量的資本和本島剛需消費支撐，從島外攜資本參與海南建設的各地開發商注定成為海南房地產的重要角色。

離開海南的潘石屹又殺了個回馬槍。2001年8月，博鰲亞洲論壇舉行后，潘石屹在海南博鰲一舉拿下1000畝地土地，投資4億至5億元建設休閑別墅“博鰲藍色海岸”。SOHO中國的這個海南項目幾乎是以“光速”建成，一期從施工到建成再到投入使用只用了100天，首次推出的40套別墅被當場搶訂一空。

2003年，海南第一個以養老地產項目，天來泉集團的瓊海天來泉度假中心開建。

2007年是一個分水嶺。經過近十年的自我“醫治”，海南房地產逐漸恢復元氣。此時，已經練就了敏銳嗅覺的中國房地產資本大佬開始看好海南房地產這座獨特的“富礦”，開始新一輪的“闖海”。

在這場角逐海南房地產的游戲中，以粵商最為突出。2007年，廣東地產“大佬”雅居樂的陳卓林拿下位于海南陵水清水灣海岸線長達12公里的1.5萬畝土地;富力地產隨即在香水灣吞下2000多畝地，其后又陸續拿下海口、澄邁、臨高等地3個項目，總占地面積近1萬畝地;中國高爾夫旅游地產第一人的觀瀾湖朱樹豪，2009年跨過瓊州海峽，將產業版圖延伸到海南，在海口拿下21.5平方公里土地打造觀瀾湖度假區……

“盛宴”中不乏資本雄厚的央企的身影。中糧集團在海南拿下開發權的土地面積多達18.6平方公里;華潤集團獲得海南萬寧石梅灣沿海地區的180公頃土地的使用權;中信地產目前在海南開發區域涉及海口、博鰲、香水灣、三亞等東海岸線一線海景區域，規模逾萬畝;江蘇最大國有企業江蘇國信在樂東太陽灣拿下6000畝的建設用地……

國企魯能也曾被外界一度認為是海南大“地主”，僅海口西海岸的海藍福源項目、三亞大東海濱海豪宅山海天項目和海口海藍椰風項目等幾個項目，規劃面積已達到19平方公里。

海航集團董事局主席陳峰是海南最為出名的山西商人。海航集團從海南起步，現已布局全球，總資產4500億元。旗下的海航地產已成為海南的“大地主”，除了海口國興CBD，在海南各市縣也有豐厚的土地貯備。

曾經騎行海南的郭廣昌也終于在海南劃了自己的地盤。與家人在迪拜亞特蘭蒂斯酒店的一次度假后，郭廣昌決定將這家酒店“搬”到中國，他選擇的地方就是海南。

為了這個酒店，郭廣昌的復星拿出110億，復制這家迪拜的七星酒店。“復星集團負責投資開發建設亞特蘭蒂斯酒店，柯茲納集團負責管理這個酒店。酒店屬于復星旅游商業地產的一部分，是由復星100%投資開發建設的。”復星旅游商業集團總裁錢建農曾對媒體表示。今年年初，亞特蘭蒂斯酒店開始營業。

除了高端度假，近幾年，隨著“候鳥式養老”群體的出現，越來越多來自全國各地的人選擇在海南養老和度假，再次助推了海南房地產新一輪上漲行情。

4月13日，在收到中央政策的“大禮包”后，海南的房價再次坐上火箭。4月18日，國家統計局發布了2018年3月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。數據顯示，海口新建商品住宅銷售價格環比上漲2.1%，漲幅排名第一。

4月16日，海南省住建廳火速發布《關于進一步貫徹落實穩定房地產市場要求的通知》，措辭嚴厲，“防止任何形式的宣傳炒作和哄抬房價行為”，并要求，“傳達到每一名銷售人員，做到全覆蓋，不留死角。”

海南經歷過熱鬧，也經歷過陣痛，對于一個兼具改革開放前沿和自由貿易實驗使命的地方，可能是一段必須的旅途。如今，房地產企業新一輪的“海天盛筵”要開始了，估計早已從“黃埔軍校”深造完畢的地產商們，已經迫不及待地摩拳擦掌了。