投資性房地產計量模式轉換的財務影響

孔婷婷

【摘 要】隨著我國經濟的繁榮發展，舊的計量模式已經使投資性房地產的報表數據缺乏相關性，另外，為了使我國會計準則與國際對接，我國于2007年頒布了新的準則，規定企業可以選擇以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。本文將以一家上市公司為例，探討投資性房地產計量模式的改變對企業財務報表中幾項關鍵指標的影響。

【關鍵詞】投資性房地產；會計準則

一、公司背景及案例介紹

（一）公司背景

中國高科集團股份有限公司系于1992年12月28日經上海市經濟體制改革辦公室和上海市人民政府教育衛生辦公室批準同意改制而成。1996年6月27日經中國證券監督管理委員會批準，向社會公眾發行A股股票并上市交易。

中國高科的主要產品和提供的勞務包括：房地產開發、銷售；倉儲、租賃業務；自營和代理各類商品及技術的進出口業務等。

（二）投資性房地產公允價值計量產生的財務影響

2013年中國高科更改投資性房地產的后續計量模式，導致當年投資性房地產價值猛然升高，達到6個多億，占當年公司資產總額的18.88%。自2013年至今，公司投資性房地產的價值呈逐年遞增趨勢。

另外，公司投資性房地產占總資產的比重也因為2013年后續計量模式的更改發生了巨大變化，在2015年達到了22.78%。可見，投資性房地產后續計量方式的變化會對中國高科的財務數據產生重大影響。

就中國高科2013年度的財務數據來看，2013年使用公允價值對投資性房地產進行計量使得集團當年的凈利潤增加了523.19萬元；而如果當年采用成本模式對投資性房地產進行計量則會因資產折舊而使凈利潤減少75.61萬元；兩者之間的差異率達到了將近800%。

（三）中國高科通過投資性房地產進行盈余管理跡象

2011年中國高科的凈資產收益率為-0.78%，2012年為2.75%，然而2013年公司采用公允價值模式計量投資性房地產后，當年的凈資產收益率猛增到10.98%，第二年繼續增長到12.18%，增長了3.4倍。可見，在采取了公允價值模式計量投資性房地產后，中國高科的盈利能力顯著增強。

2014年公司的經營狀況較好，當年實現凈利潤17，575.51萬元，其中扣除公允價值變動損益影響后的凈利潤達到17，439.98萬元。而2015年度只實現了凈利潤7，584.22萬元，其中扣除公允價值變動損益影響后的凈利潤為7，299.49萬元，比上年度下降了58.15%。前后兩個年度的數據對比可以看出2015年中國高科的經營狀況相比2014年來可謂跌入低谷，十分慘淡。然而兩個年度的投資性房地產公允價值變動的數據對比，2014年投資性房地產增值180.70萬元，而2015年投資性房地產增值了379.64萬元，比2014年增長了110.10%。通過這兩組數據的對比，筆者懷疑公司存在盈余管理的嫌疑。2014年度經營業績較好的時候，公司可能對投資性房地產的公允價值變動額采用了較保守的估算方法，或是選擇了較為保守的估算數據。而遇到2015年度這樣業績比較差的年度，公司就可以選擇較激進的估算方法、較為激進的估算數字或者選擇將前一年的增值額留到本年度來計算。管理層可以通過對投資性房地產公允價值變動數額采取不同偏好的主觀估計，來調節不同年度的凈利潤，達到其盈余管理的目的。

（四）投資性房地產計量模式影響企業融資能力

流動比率、速動比率和資產負債率都是衡量企業償債能力的指標。其中，流動比率一般認為維持在2左右比較好，表示公司有良好的短期償債能力，速動比率一般為1左右比較好。流動比率與速動比率過小，表示公司償債能力不強；過大，則表示流動資產占用資金較多，不利于資金的周轉。資產負債率指標也考核企業的償債能力，具體的資產負債率一般要根據行業水平確定，通常在45%以下。特殊行業，如房地產行業可能超出45%，而銷售器械的小公司的資產負債率可能就只有30%。對于中國高科而言，除去經營業績十分慘淡的2015年度，自從公司2013年采用公允價值模式計量投資性房地產后，可以看到公司的償債能力不斷增強，流動比率和速動比率保持上升趨勢，資產負債率逐年降低。

二、管理層盈余管理的動機

（一）高管變動

國外有很多文獻對高管變更與盈余管理之間的關系進行了研究。Pourciau發現，非常規變更的離任CEO在離任前一年，并沒有利用可操控應計項目或攤銷項目操縱盈余；新任CEO在上任年份會利用應計項目和攤銷項目進行利潤調減，并將其責任歸咎為前任CEO；而在CEO變更后一年里，會利用應計項目和攤銷項目調增盈余，以證實其經營能力強于前任CEO。

國內對高管變更與盈余管理的關系進行研究的文獻相對少見。杜興強等實證檢驗了高管變更和高管的繼任來源兩個因索對于盈余管理的影響。結果發現高管變更導致了顯著的負向盈余管理行為；其中來自公司外部的繼任者相對于來自公司內部的繼任者更傾向于進行顯著的負向盈余管理。

（二）融資動機

上市公司在權益市場中面臨首次公開發行、增資、配股和退市等環節，會計利潤都被視為重要的判斷標準。雖然會計盈余指標可直觀顯示企業的經營和財務情況，但這給公司利用盈余管理手段進行財務包裝提供了動機。

（三）管理層薪酬動機

基于企業契約理論，“兩權分離”是現代企業中的基本常態，管理當局一般只作為公司的高級雇員參與管理，但并非最大的股東。對于管理者的敬業程度一般較難進行衡量，所以將報告期內的凈收益作為評估管理者薪資標準具有一定的合理性。因而大多數高管報酬計劃都與會計盈利指標相關，其中常用的評價指標包括資產所得率、凈資產收益率、銷售凈利率等。這些指標均與企業會計盈利有關，所以會計盈余也成為經理人員粉飾報表的核心。

（四）稅收動機

稅收的數量與企業的現金凈流量息息相關，直接影響企業的業績水平。所以避稅動機在大多數企業看來是可以容忍的。因為不同的會計處理方式會導致不同的稅負結果，而會計處理的方式與會計政策密不可分，所以會計政策的選擇對上市公司尤為重要。

三、改善投資性房地產政策選擇中的盈余管理現象

（一）修訂投資性房地產會計準則

投資性房地產與自用房地產之間的轉換以及對后續計量模式的選擇，盡管并不影響公司擁有房地產的真實價值，但卻影響損益確認的時間，從而對公司財務報告盈余的大小產生一定的影響，并影響投資者的決策。因此有必要重新修訂投資性房地產會計準則中相關條款，以減少公司調節利潤的空間。

（二）聘用專業人士評估投資性房地產的公允價值

隨著經濟的發展，歷史成本已經越來越難以反映資產的真實價值，公允價值作為重要的計量屬性越來越多地被引入資產負債表項目的計價中，公允價值在增加披露信息相關性的同時，很容易喪失可靠性，給上市公司進行盈余管理提供機會。從本文案例分析部分可以看出，投資性房地產公允價值的確定，對上市公司尤其是持有投資性房地產較多的公司利潤有很大影響。因此，如何確定公允價值將成為關鍵。鑒于房地產的價格受地理位置、房屋朝向、樓層等多種因素的影響，市場上很難找到同類商品的價格，因此，為了避免上市公司人為操縱公允價值以達到盈余管理的目的，有必要聘請資產評估師等專業人士利用專業知識對公司年末的投資性房地產做出評估，作為其期末計價的公允價值。

（三）加強對投資性房地產信息披露的監管

為了保證上市公司提供高質量的會計信息，必須加強對上市公司信息披露的監管。以往的經驗告訴我們，缺乏有效的監管機制，即便再科學的規則也無法得到有效執行，因此，必須加強對投資性房地產信息披露的監管。