如何做好房屋面積的預(yù)測(cè)繪和竣工測(cè)量

劉雅晶

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，建設(shè)用地逐年增加，高層建筑和超高層建筑已逐漸進(jìn)入公眾視野，艱難的施工團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)方面構(gòu)成了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，建筑市場(chǎng)上日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)建筑業(yè)提出了更高的要求，尤其是在房屋面積預(yù)測(cè)和竣工后測(cè)量方面，準(zhǔn)確的房屋面積預(yù)測(cè)不僅可以提高建筑質(zhì)量，提高房地產(chǎn)企業(yè)的公眾聲譽(yù)，而且可以節(jié)省建設(shè)投資和合理使用資金，本文從建筑施工的不同階段開(kāi)始，分析了每個(gè)時(shí)期的工作流程，測(cè)量方法和房屋面積預(yù)測(cè)的要求部分。

關(guān)鍵詞：房屋面積測(cè)算;面積預(yù)測(cè)繪;竣工測(cè)量

在現(xiàn)代化城市化水平不斷提高的良好勢(shì)頭下，我們將根據(jù)中國(guó)內(nèi)部房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際技術(shù)含量和特定地區(qū)的精確計(jì)量方法，進(jìn)行全方位的改進(jìn)。當(dāng)前，住房市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和質(zhì)量提高已經(jīng)上升到一定的水平，這主要是由于市場(chǎng)內(nèi)的群眾全面維護(hù)和監(jiān)督自己消費(fèi)的合法利益所致，但是，從目前的發(fā)展水平來(lái)看，中國(guó)的城市房屋面積在計(jì)算和處理過(guò)程中仍然面臨一些無(wú)法解決的問(wèn)題，并且在內(nèi)部房屋建筑的細(xì)微差別中已嚴(yán)重存在。它必須與實(shí)際的建筑測(cè)繪技術(shù)以及房屋面積測(cè)量的質(zhì)量相結(jié)合。改善效果并進(jìn)行客觀分析，以確保可以有效地實(shí)施效率提高后的措施，以滿足中國(guó)城市房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。

同一棟房屋建筑過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)幾個(gè)建筑面積：設(shè)計(jì)面積、規(guī)劃審批面積、施工許可面積、預(yù)售面積、竣工面積、產(chǎn)權(quán)登記面積等，每個(gè)面積都不一樣。這讓很多人都感到困惑，尤其對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，有時(shí)候由于面積問(wèn)題，給他們帶來(lái)很多不必要的麻煩。

上述六個(gè)區(qū)域是由不同部門(mén)指定的，因此它們計(jì)算區(qū)域的依據(jù)是不同的，預(yù)售面積一般是開(kāi)發(fā)企業(yè)自己計(jì)算的面積，竣工面積是房屋建成后由專(zhuān)業(yè)測(cè)量機(jī)構(gòu)測(cè)量的面積，財(cái)產(chǎn)權(quán)的登記區(qū)域是財(cái)產(chǎn)權(quán)部門(mén)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)許可證的區(qū)域，在實(shí)際工作中，作者所在的區(qū)域是用于產(chǎn)權(quán)登記的區(qū)域，因此，房地產(chǎn)測(cè)繪工作在房屋面積中起著非常重要的作用。本文主要討論房屋面積的預(yù)測(cè)和繪制。

1、房屋面積預(yù)測(cè)繪

由于以前預(yù)售面積是開(kāi)發(fā)企業(yè)自己計(jì)算的面積，在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)兩個(gè)面積會(huì)有很大差異，所以，本文根據(jù)實(shí)際情況開(kāi)展了房屋面積預(yù)測(cè)繪。房屋面積預(yù)測(cè)繪是指在房屋預(yù)售之前需要計(jì)算面積，該測(cè)量由于房屋正處于施工階段，或工程還未開(kāi)工建設(shè)，實(shí)際并沒(méi)有房屋可供測(cè)量，只能根據(jù)房屋設(shè)計(jì)建筑施工圖輔以結(jié)構(gòu)圖，對(duì)房產(chǎn)面積進(jìn)行計(jì)算，從而確定每棟房屋的總建筑面積以及每單元建筑面積。

1.1接受委托時(shí)，收集及分析資料

開(kāi)發(fā)企業(yè)或個(gè)人委托測(cè)量時(shí)，先要求其提供所委托房屋的設(shè)計(jì)圖，建筑施工圖紙一套對(duì)圖紙進(jìn)行檢查，核實(shí)是否能完全說(shuō)明該房屋的狀態(tài)，如有疑問(wèn)可查看結(jié)構(gòu)施工圖紙補(bǔ)充，資料完備后，與委托方簽訂預(yù)測(cè)繪委托合同。

1.2確定房產(chǎn)面積測(cè)算方案

由于預(yù)測(cè)繪是房屋未竣工前的面積測(cè)算，所以完全是按照設(shè)計(jì)圖紙計(jì)算面積。圖紙檢驗(yàn)齊備后，開(kāi)始計(jì)算面積。運(yùn)用專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)面積測(cè)算軟件先將圖形繪制出來(lái)，外墻線和套間套內(nèi)墻均取中心線，然后計(jì)算出各區(qū)域的面積，公用部分的面積，最后進(jìn)行分?jǐn)偂７謹(jǐn)倳r(shí)要填寫(xiě)“公攤面積認(rèn)定表”。填寫(xiě)完畢后，交委托方認(rèn)可后并加蓋委托方公章返回。分?jǐn)偼戤吅螅瑲w檔保存后，這樣一幢房屋的預(yù)測(cè)繪面積計(jì)算就完成了。

1.3成果報(bào)告

由于預(yù)測(cè)繪是前期測(cè)量，預(yù)測(cè)繪面積一般只用來(lái)辦理商品房預(yù)售許可證和按揭貸款之用，所以成果報(bào)告只出具“預(yù)測(cè)繪房產(chǎn)面積明細(xì)表”，然后加蓋公章即可。

2、竣工測(cè)量

竣工測(cè)量是房屋施工全部完成，現(xiàn)場(chǎng)已通路，場(chǎng)地十分平整，可以安全的接觸到建筑物并可以順利進(jìn)入室內(nèi)進(jìn)行測(cè)量。這里主要介紹已經(jīng)委托過(guò)預(yù)測(cè)繪房屋的竣工測(cè)量。

2.1外業(yè)測(cè)量，采集數(shù)據(jù)

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在房屋竣工驗(yàn)收后，房屋交付使用前必須委托專(zhuān)業(yè)的測(cè)量機(jī)構(gòu)進(jìn)行竣工測(cè)量。現(xiàn)在，外業(yè)測(cè)量中最常用的就是手持測(cè)距儀，檢驗(yàn)并測(cè)量房屋邊長(zhǎng)既方便又實(shí)用。畫(huà)出房屋現(xiàn)狀的平面草圖，分別量出各邊長(zhǎng)的數(shù)據(jù)。然后進(jìn)入室內(nèi)測(cè)量套內(nèi)凈剩尺寸，遇到有閣樓或不夠2.2米高的特殊結(jié)構(gòu)的地方，要精確測(cè)量并詳細(xì)記錄現(xiàn)場(chǎng)狀況。

2.2內(nèi)外業(yè)數(shù)據(jù)核對(duì)

外業(yè)數(shù)據(jù)采集完畢，要嚴(yán)格和設(shè)計(jì)圖紙尺寸對(duì)比。各地竣工測(cè)量面積計(jì)算方法也不盡相同，有的地方是按實(shí)際竣工后建筑物測(cè)量所得數(shù)據(jù)計(jì)算面積，有的地方則是按照與實(shí)際尺寸相符的設(shè)計(jì)圖紙尺寸計(jì)算面積。

2.2.1按竣工后實(shí)際建筑物測(cè)量計(jì)算面積。預(yù)測(cè)繪面積只是用來(lái)預(yù)售，作為房屋竣工前期工作的一個(gè)面積依據(jù)。所以最后的商品房銷(xiāo)售合同面積必須是竣工測(cè)量后的面積，最后的產(chǎn)權(quán)登記面積是以竣工測(cè)量面積為準(zhǔn)的。

2.2.2按照與實(shí)際外業(yè)測(cè)量尺寸相符的設(shè)計(jì)圖紙尺寸計(jì)算面積。這種方法計(jì)算還會(huì)出現(xiàn)兩種情況：一是實(shí)際施工過(guò)程中，無(wú)任何和面積有關(guān)的變化，即竣工面積和預(yù)測(cè)繪面積是一樣的，這也是實(shí)際工作中大家希望達(dá)到的最理想的結(jié)果。二是實(shí)際施工過(guò)程中產(chǎn)生了和面積有關(guān)的變化。大致分以下方面：尺寸大小的變化，個(gè)別部位的修改，增加或減少，大到工程進(jìn)行了改建或擴(kuò)建，這樣就引起了公用面積或套內(nèi)建筑面積的變化，必須重新進(jìn)行繪圖和公用面積的分?jǐn)偂＿@時(shí)候就需要委托方提供變更單或是改圖，重新簽訂委托合同。

2.3成果報(bào)告

竣工測(cè)量的成果報(bào)告要求比較全面。它是房產(chǎn)測(cè)繪成果最終體現(xiàn)形式有：

（1）1：500全要素丘圖一份，用于產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理。

（2）分層分戶(hù)平面圖，打印到產(chǎn)權(quán)證。

（3）房產(chǎn)面積明細(xì)表。以表格形式體現(xiàn)，主要包括座落、總層數(shù)、用途、每戶(hù)的明細(xì)面積、分?jǐn)偙淼取?/p>

（4）測(cè)繪成果電子數(shù)據(jù)。

上述所有房產(chǎn)測(cè)繪成果，為后續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)證、作為產(chǎn)權(quán)電子檔案使用，也可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測(cè)繪成果網(wǎng)上公布，以便于群眾對(duì)測(cè)繪成果網(wǎng)上查詢(xún)。

參考文獻(xiàn)：

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[2]呂永江.房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范與房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)[M].中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社，2001.

（作者單位：阜陽(yáng)市測(cè)繪院有限責(zé)任公司）