分析房地產所得稅中存在的問題及對策

楊術華

【摘要】房地產企業所得稅在整個房地產稅負中占據較大的比重，是房地產企業發展的重要稅種。文章在闡述房地產企業所得稅存在問題的基礎上，從完善稅法制度、營造良好風氣、規范納稅籌劃等方面具體分析怎樣解決房地產企業所得稅問題，旨在更好的促進房地產行業發展。

【關鍵詞】房地產 所得稅 管理 問題 對策

近幾年，在社會經濟的不斷發展下，房地產行業進步較快，房價飆升，房地產行業成為最具發展前景的行業之一。但是從發展實際來看，房地產的納稅籌劃與其豐厚的利潤之間呈現出不相適應的問題，房地產企業納稅總額不容樂觀。加上房地產開發企業經營情況的特殊性和征管手段的落后，房地產所得稅管理籌劃存在較多的問題，加劇了房地產所得稅流失問題，房地產行業稅收征管成為國稅部門稅收征管的薄弱環節。為此，怎樣系統解決房地產企業所得稅征管問題成為相關人員需要思考和解決的問題。

一、房地產企業所得稅存在的問題

（一）所得稅申報存在故意少報、少計當期應納稅所得的現象

第一，應稅收入的隱匿。應稅收入的隱匿問題主要表現在以下幾個方面：首先，預收款項沒有按照規定來申報納稅。房地產行業發展當期獲得的預售收入需要按照規定的利潤率預計營業利潤，并入當期應繳納所得額統一計算繳納企業所得稅。但是在實際征管中，一些企業沒有嚴格按照這些規定申報納稅。其次，銷售款長期不結轉。房地產企業長期將銷售款、預售定金、房屋配套費等掛在“其他應收款”上，由此引發賬面不存在需要繳納所得稅的虛假現象，偷稅漏稅問題嚴重。最后，代收款項沒有計入收入偷逃企業所得稅。房地產企業在發展的過程中對于產生的水電費用、燃氣費用等沒有按照標準繳費，存在偷稅漏稅行為。第二，房地產企業成本費用支出不符合實際。房地產企業成本費用項目較多、結構復雜、專業性強，因而企業成本費用支取票據大多是合法的。但是稅務部門審核結果真實與否難以判斷，存在項目分期開發成本確認難、實際開發成本超出預算、因為人員變動企業前后管理模式和資料的保管出現脫節等問題。

（二）房地產稅收政策不完善

在2005年的時候，國家就房地產市場的稅收征管出臺了一系列政策，但是在實際工作中，房地產企業納稅人往往以自己沒有增值額為理由，不去申報或者少申報土地增值稅。加上稅務檢查的繁瑣和政策的不明確，房地產稅務往往是按照預征率進行結算的，加大了征納雙方的意見分歧。

（三）房地產稅務部門管理不完善

第一，稅源管理手段不高。房地產企業的開發具有流動性大、變化大的特點，在發展的過程中存在較為嚴重的資金體外循環現象，房地產企業發展資金動向難以把握。稅務管理部門工作局限在對房地產企業報送納稅申報報表和財務報表情況，沒有及時把握房地產企業實際經營情況，對稅源信息掌握不夠完善。第二，房地產稅收征管力量缺乏。房地產行業涉及知識廣泛，由此對稅務人員的能力、素質提出了更高的要求。但是從實際發展情況來看，稅務人員個人知識、技能水平不高。

二、房地產所得稅管理完善策略

（一）加強對房地產企業所得稅水源的監控

第一，加強對房地產企業發票的使用和管理。首先，將房地產企業使用的預收款收據納入到發票管理中，避免出現自制收款收據的行為。其次，嚴格檢查入賬票據的真實性和合法性。最后，加大對房地產企業違法發票管理行為的懲處力度。第二，加強對房地產企業稅收基礎資料的收集整理。房地產企業稅收管理的重難點內部預售再轉售轉移利潤行為。受房地產價格不穩定和核定計稅價格稅款征收缺乏依據的影響，需要相關人員加強對房地產稅收基礎資料的管理。比如可以通過預售合同備案制度來對房地產企業發展現金流收據進行檢查，在發現內部認購價格較低的時候及時查明原因，按照規定及時處理。第三，加強對虧損、微利和低價出售等疑點納稅戶的重點檢查。房地產企業發展過程中，各個用房地產抵付各種應付款項、低價銷售給內部職工等應作為重點檢查對象，對查實偷稅的，嚴格按規定補稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機關處理。

（二）完善房地產企業所得稅制度

第一，提升房地產稅收政策的立法層級。現階段，我國房地產稅務管理參照的是稅務系統的稅務規定，而法院處理房地產稅收問題時候依據的是法律法規。為了提升二者的適應性，需要將房地產企業所得稅稅收管理規定上升到法律層面，從而減少房地產所得稅管理風險。第二，完善房地產所得稅稅收管理規定。現階段，房地產所得稅管理主要針對的房地產開發企業，對建筑企業、租賃企業涉及到的規定較少，由此出現了房地產所得稅管理鏈條的中斷，不利于實現有效的房地產所得稅管理。為此，需要相關人員在房地產稽查中加大對和房地產開發相關企業部門的稅務檢查。第三，精細化政策條款，嚴格界定政策。針對現階段房地產稅收管理中遇到的實際操作問題，需要予以進一步的明確，通過統一口徑來提升房地產稅收政策執行的公平性、科學性。

（三）加強房地產行業和地稅、銀行、城建等部門的聯系交流

第一，加強房地產行業和地稅部門的聯系交流。房地產行業稅收管理需要充分重視地稅部門多年積累的所得稅征管經驗，借鑒地稅部門在稅務征管上的經驗，主動和地稅部門聯系，交流最新的稅收信息。第二，加強房地產行業和計劃管理、城市規劃、土地規劃、金融、行政等部門的交流，加快打造稅收信息傳遞制度，全面了解房地產開發企業立項、開工、完工日期、開發項目數量、建筑面積、施工進度、個人購房貸款支付等各類信息。

綜上所述，房地產所得稅稅收征管不僅能夠保證國家獲得穩定的財政收入，協調各方發展利益，強化國家經濟職能，而且還能夠進一步增強國家經濟的宏觀調控力度，完善國家經濟運行機制，促進社會穩定發展。房地產行業的快速發展使其所得稅管理變得尤為重要，為此，需要相關人員結合房地產行業所得稅管理現狀，從多個方面進一步完善房地產所得稅管理工作，從而更好的促進房地產行業發展。

參考文獻

[1]林佳敏.房地產企業所得稅納稅評估問題及對策研究[D].華僑大學，2016.

[2]喬曉宇.房地產行業企業所得稅納稅評估問題研究[D].東北財經大學，2012.