中國稅制結構優化中的房地產稅制改革建議

【摘要】房地產稅作為與民生息息相關的稅種一直備受人們關注，本文以我國稅制結構優化為視角，對建立稅基評估機制、優化稅基稅率、完善稅收征管等方面提出改革建議，從而促進我國房地產稅制健康發展。

【關鍵詞】房地產稅 稅制結構優化 改革建議

我國房地產市場近幾年非常活躍，過快上漲的房價已成為全民關注的一個社會經濟問題，房地產行業的泡沫成為政府宏觀調控最關注的問題之一。在加強土地增值稅清算、控制二套房信貸以及實施“限購令”等一系列措施施加于房市仍然難以有效阻止房價攀升的情況下，房產稅的改革被各界視為調控房價的“最后一根稻草”。但房產稅作為財產稅的本質屬性，以及從重慶、上海兩市作為房產稅改革試點的成效來看，房產稅改革并沒有明顯調節房價的作用，亦難以成為解決地方政府財政困境的根本出路。因此，房地產稅制改革不應操之過急，需要綜合權衡各方利益得失，避免誤傷中低收入階層，應重點著手解決現行房地產稅制不合理問題，在我國稅制結構調整的大背景下逐步推進。

一、建立房地產稅稅基評估機制

房地產稅稅基評估問題是房地產稅改革進程中實際操作時無法回避的一個問題，其直接關系到納稅人的稅收負擔和國家稅收政策實施的效果。我國各個城市經濟發展水平參差不齊，評估技術發展水平不均衡，為了確保房地產稅稅基評估的公平公正，建立一套科學、規范、嚴謹的房地產稅稅基評估機制很有必要。

（一）探索符合各地區的房地產批量評估模型

國內目前尚無關于批量評估模型適用性的專用規定與標準，這也為各地區根據各自的特點研發出適合自己的批量估價模型提供靈活的空間。在房地產稅稅基評估比較成熟的城市如深圳市，結合深圳房地產市場交易較活躍、市場反映靈敏、可用案例較多的特點，研發出整體估價法{1}。

（二）成立相對獨立、運行高效的評估機構

我國房地產管理歸屬多個部門，如果某一區縣級稅務部門要準確評估某一房地產價值，就需要從房管局、國土資源局、國資委、財政局等多個部門獲取信息。若無法律支撐和各單位配合，稅務部門幾乎不可能準確評估房地產價值。“多頭管理”大大增加了稅務機關獲取房產信息的工作難度，同時稅務機關評估房產價值、征收房地產稅時也必定會觸碰相關部門利益，這就使得工作難度進一步增加。

因此可以成立一個專門負責房地產稅稅基評估工作的機構，行政上隸屬于稅務機關，職權上與不動產登記和管理機構并列，在保證評估環節和征管環節不脫鉤的同時，也可以相互監督制約，保證評估結果的公允性。

（三）專業人才隊伍的建設

我國房地產數據總量是相當巨大的，而稅務機關的工作人員數量相對匱乏，采用高效率、高精準度的模型和系統能在較短時間內一次性完成較大規模房地產的評估工作，同時對我國稅務人員的專業素養、技術也提出了更高要求。可以借鑒國外成熟的經驗，制定房地產評估專業人才的培養和管理制度，完善評估人員“準入”、“準出”機制，房地產評估師不僅要通過考試取得執業資格，還要定期接受培訓和考核，尤其是計算機技術的培養；通過高端人才引進，在評估實踐中進行人才培養，通過推薦拔尖人才參加國際交流活動使人才隊伍國際化；設立從業者黑名單，實行懲戒制度。

二、優化設計稅基和稅率

根據房產稅的計稅原理，稅基和稅率直接起決定性作用。我國現行房地產稅在實際中的征稅面要比稅法規定的窄很多，既不利于公平稅負，籌集財政收入的功能也十分微弱。從國際上發達國家和房地產改革試點地區改革經驗來看，“寬稅基、低稅率”是我國稅收改革的未來發展趨勢。

（一）擴大征稅范圍

現行房產稅只在大城市、縣市級、建設鎮和工礦區征收，考慮到農村的特殊性以及發展較為落后的實際情況，沒有將農村納入征稅范圍，這樣過窄的稅基給納稅人提供了避稅空間。應根據量能負擔原則，將農村地區的經營性房屋納入征稅范圍。從房地產改革試點方案來看，重慶、上海都是基于對當年新增住房征稅，重慶市僅對存量獨棟別墅和高檔住宅征收房產稅，而上海市則未把存量房納入征稅范圍，這也是試點成效不大的一個原因。隨著住宅商品化的發展和人們收入水平的提高，私人擁有的房產將會不斷增加，應在一定條件下，對私人擁有一定數量的房產課稅，擴大房產稅稅基。

（二）完善稅率設計

從國際上看，稅率水平既有由國家制定統一標準的，也有地方因地制宜制定相應征收標準。由于我國各地區人口密度狀況、區域位置、經濟發展程度及征收難易程度存在差異，房地產稅也與地方政府的公共服務供給直接相關，因此應賦予地方政府一定范圍內的稅率制定權。可由國家確定一個總體的稅率幅度，各地區根據房地產類型、地理位置、年限、評估價值等再確定相應的適用稅率。

同時，房產稅稅率設計必須考慮居民家庭的承受能力，對不同類型的房地產制定不同的稅率水平。可對經營性房地產制定較高稅率，個人住宅房地產適用較低稅率。在改革初期，可以選擇偏低的稅率水平，逐步培育居民住戶的納稅意識。

三、完善稅收征管

建立與完善房產稅征管系統無疑是房地產改革工作的當務之急，具體到縣地稅局，可從以下幾個方面進行完善：

首先要強化信息管稅，夯實稅源管理基礎。定期開展稅源調查，保證房產稅稅源數據及時更新，建立稅種和重點稅源、重點項目的征收臺賬，實行動態管理；加強稅源數據信息分析利用與綜合評估，深度挖掘利用信息，提升管理質效。

其次要加強日常檢查，澄清欠稅底數。加大地方稅日常檢查力度，重點檢查土地使用證、房產證、房屋租賃合同等涉及房產稅的材料，對納稅人欠稅情況進行全面梳理，建立欠稅清冊。對每戶欠稅信息與納稅人進行確認，澄清欠稅底數，確保欠稅數據真實準確。包括納稅人已申報而未按期繳納、稅務機關依法核定應納稅款而納稅人未按期繳納、稅務檢查已查定應補稅款納稅人未按期繳納等形成的欠稅。

最后要積極溝通協調，提升綜合治稅工作效能。及時向縣委、縣政府匯報地方稅管理過程中需要政府及各部門配合的事項，爭取相關部門大力支持，全面掌握房產稅稅源變化狀況。與國土部門召開聯席會議，就房產、土地信息進行反饋和協商；與國稅部門定期互換房屋交易信息，更加有效地摸清稅源、控管稅源，確保稅源數額準、底子明。

注釋

{1}根據房地產估價基本原理，房地產之間存在動態的價格關聯關系，把整個房地產市場看作一個整體或系統，通過各房地產之間的價格關聯關系及影響程度來實施整體估價。

參考文獻

[1]高波.中國房地產稅制：存在問題與改革設想[J].南京社會科學，2012，（3）：8-13.

[2]蘇明，施文潑.我國房地產稅制度改革研究[J].經濟研究參考，2016，（9）：27-40.

[3]汪友結，肖良生，鄒一旻.我國房地產稅計稅價格評估方法、問題與建議[J].中國房地產估價與經紀，2017，（1）：28-32.

作者簡介：李思穎（1994-），女，漢族，安徽宿州人，就讀于云南財經大學，研究方向：稅務。