“營改增”背景下房地產企業稅務風險的防范研究

張永凱

摘要：通過營改增政策的實施，對房地產企業的發展提出了明確的要求，產生了極其深遠的影響，而加強稅務風險的防范也是尤為重要和關鍵，已經成為了房地產企業普遍談論的重要話題之一。基于營改增視角，加強稅務風險防范建設，可以為企業稅務管理水平的提升創造有利條件，將企業稅負保持在可控范圍內，進而給予房地產企業發展強大的生命力。本文主要針對營改增背景下房地產企業稅務風險的防范研究，并提出幾點針對性的完善對策。

關鍵詞：營改增；房地產企業；稅務風險；完善對策

目前，營改增政策在房地產企業中得到了廣泛的應用與推廣，解決了重復征稅問題。基于營改增視角，加強稅務風險的防范建設是非常重要的，發揮著不可比擬的作用和優勢，是企業稅負的重要影響因素。在房地產企業不斷發展過程中，極容易出現稅務風險。因此，要正確理解和應用營改增政策，加強稅務風險的防范建設，完善內部管理制度，嚴格監督與控制稅務風險，控制稅負，進而實現房地產企業的良性循環。

一、營改增政策對房地產企業的重要性分析

（一）有利于確保企業納稅壓力的穩步降低

現階段，稅收的中性原則尚未得到良好的體現，增值稅實施以后，房地產企業出現了稅負不減反增現象，比營改增實施之前有所增加，稅負平均增加率為0.77%，然而一些抵扣幅度比較明顯的企業的稅負有所減輕。根據相關房地產企業的稅負測算可以看出，基于營改增政策的實施，緩解了企業的稅負，對下游提供可抵扣的增值稅發票，也減輕了下游企業的稅負，進而可以為企業贏取更多的價格優勢，選擇能夠開出增值稅專用發票的供應商，有利于實現企業降低稅負，進而促進房地產企業的穩步發展。

（二）有利于將行業分類逐步細化

基于營改增政策的實施，我國的增值稅納稅鏈條更具完整性，對于納稅人購買的服務類等業務，可以進行抵扣，納稅人僅僅就增值部分納稅即可，解決了重復征稅現象，緩解了行業消費者的經濟壓力，刺激消費者的需求。對于房地產企業來說，可將原有的施工合同分拆為采購原材料業務和施工合同等，由于采購建筑材料可以取得17%的增值稅專用發票，可以達到良好的減稅效果，將建筑安裝成本保持在可控范圍內，保證房地產企業較高的競爭實力。

二、營改增背景下房地產企業稅務風險的成因分析

（一）缺少完善的稅務風險內部防控制度

現階段，一些房地產企業的信息溝通與協調機制嚴重缺失，各個部門之間在稅務信息交流傳遞中，出現了嚴重的滯后現象，良好的溝通渠道有待進一步構建，很難充分了解稅收政策的變動情況。而且一些房地產企業缺少構建專業的稅務風險管理體系，在稅務風險的額評價、控制以及評估等方面，沒有進行實時性的監督與管理[2]，進而滋生了大量的稅務風險。

（二）涉稅風險評估缺失

某些房地產企業缺少稅務風險評估體系的構建，其重視程度不夠，造成了稅務風險的蔓延。一般來說，風險識別、風險分析以及風險測定等是稅務風險評估的重要組成部分，一旦在任何一個環節出現問題，將會嚴重影響到稅務風險的評估效果。其中，對于稅務風險識別來說，一些企業雖然構建了一整套涉稅事務操作流程，但是對于潛在的涉稅風險，缺少有效地識別方法，相應的涉稅風險識別管理制度較不完整，很難識別出稅務風險，存在著極大的安全隱患。

（三）缺少完善的稅務風險信息溝通機制

市場環境變化莫測，及時的信息傳遞，對于企業管理者的決策具有重要的意義。但是在企業稅務風險管理方面，一些企業在稅務風險管理過程中，缺少稅務風險信息溝通和傳遞機制，企業內部各個部門難以實現信息的實時與共享。在營改增政策全面推行以后，相關的稅務風險點沒有在企業內部進行廣泛的普及與推廣，再加上各個部門之間缺少完善的額溝通協調機制，很難發現潛在的稅務風險，嚴重影響著事后的歸責認定。

三、營改增政策背景下房地產企業稅務風險的防范策略

（一）建立健全完善的稅務風險內控管理制度

房地產企業要基于稅務風險內部控制視角，來對稅務風險內部控制中存有不足的地方進行深入分析，采取相應的整改辦法，進而防范和規避稅務風險。眾所周知，事前管理、事中管理以及事后管理等是稅務風險管理的重要構成內容，三者之間的聯系比較緊密，進而形成完善的稅務風險管理體系。具體來說，在事前管理中，要加快構建內部控制制度，構建良好的風險管理文化；

在事中管理中，要高度重視財務指標分析，有效識別出潛在風險，加強定量分析與定性分析的應用，將潛在風險保持在萌芽狀態內；

在事后管理中，要加快構建信息化系統，保證信息交流與溝通的暢通無阻，將稅務風險管理落實到位。

（二）加強涉稅風險評估體系的構建

要想確保房地產企業稅務風險管理能力的穩步提升，就必須要加快構建涉稅風險評估體系[3]，對企業在施工、銷售等環節所涉及到的涉稅風險進行有效識別，比如風險清單分析法和決策分析法，全面分析相關涉稅風險，尋找出造成涉稅風險產生的影響因素，采取相應的解決辦法。

同時，一些房地產企業在轉型與升級過程中，要重點地對新領域進行必要的稅務風險評估，對可能出現的潛在稅務風險進行深入分析。

（三）加大增值稅發票管理力度

在營改增政策全面推行以后，營業稅發票被全部取消，而增值稅專用發票獲得了廣闊的應用前景，具有可以抵扣的特點，可以有效緩解納稅人的財務壓力。現階段，增值稅發票的管理與控制越來越嚴格，征管機構嚴厲打擊存在的各類違規使用發票行為。因此，房地產企業要制定相應的增值稅專用發票管控制度，安排專門的財務人員，將相應的稅務風險管理工作落實到位，對銷售發票的領取、開具以及保管等環節進行重點性的監督與控制，并且還要嚴格管理進項發票的獲取、確認以及抵扣等環節，避免虛假發票的出現。此外，還要明確部門人員的崗位職責權限，確定第一責任人，實施相應的獎懲機制，貫徹落實相關的稅法規定。

（四）慎重選擇供應商

基于營改增政策的實施，要想對進項稅額進行抵扣，房地產企業要慎重選擇適宜的供應商。在著重考慮供應商價格、產品質量等基礎上，還要基于稅務角度，堅持利潤最大化原則，認真篩選供應商。對于小規模納稅人來說，自身很難開具增值稅專用發票，所以企業在選擇小規模納稅人供應商時，抵扣額并不多；在作為一般納稅人時，要堅持利潤最大化原則，要通過靈活計算得出利潤。

例如：我國浙江某一房地產開發企業的一項房地產開發項目在實施時，需要采購一批鋁合金窗，該企業收到了兩家供應商的報價。第一家是增值稅一般納稅人，該批材料的含稅報價為117萬元（增值稅專用發票注明不含稅價為100萬元，稅額為17萬元）；第二家是增值稅小規模納稅人，其可以申請稅務部門代開增值稅專用發票，該材料的含稅報價為110萬元（增值稅專用發票注明不含價為106.80萬元，稅額為3.20萬元）。通過企業財務人員的核算，雖然從表面上看第二家供應商的報價比第一家供應商的報價低7萬元，而事實上選擇第一家供應商比選擇第二家供應商發生的成本低6.80萬元；基于企業利潤最大化視角，該企業選擇第一家供應商最為適宜。

四、結束語

基于營改增政策的實施，對房地產企業的影響是比較大的，促進企業稅務風險管理的提升，有效防范稅務風險，促進房地產企業的健康發展。

參考文獻：

[1]周麗琴.“營改增”對房地產行業的影響及應對策略研究[J].全國流通經濟，2017（22）：75-76.

[2]高藝.房地產企業營改增后稅務風險控制策略剖析[J].財會學習，2017（03）：154+157.

[3]田寶存.增值稅全面實施背景下房地產企業稅務風險管理探討[J].時代金融，2016（23）：177+17.

（作者單位：溫州市安居房開發有限公司）