投資性房地產計量模式的對比分析

張丹

摘要：2006年，財政部頒布實施的《企業會計準則第3號-投資性房地產》（CAS3）中規定，投資性房地產在以后會計核算上有成本和公允價值兩種計量模式。然而自準則實施十年來，多數企業公司對投資性房地產都選用成本模式進行后續計量。文章針對這一現狀，對投資性房地產的兩種后續計量模式進行對比分析，探究原因，并為推廣應用公允價值計量模式提出對策建議。

關鍵詞：投資性房地產；成本計量模式；公允價值計量模式

一、投資性房地產計量模式概述及應用現狀

根據《企業會計準則第3號-投資性房地產》（CAS3）規定[1]：投資性房地產是指企業為了賺取租金或使資本升值，或者二者兼有而持有的房地產。具體包括：已出租的土地使用權、建筑物以及持有并準備升值轉讓的土地使用權。作為第一個將公允價值引入計量的非金融資產，投資性房地產后續計量既可以選用成本模式，也可選用公允價值模式。

本文選取2007、2009和2011三年滬深兩市A股上市公司年報，分析整理上市公司對投資性房地產應用計量模式的數量和所占比例，匯總如下：2007年擁有投資性房地產的630家上市公司，有18家采用公允價值計量，有612家采用成本模式計量；2009年擁有投資性房地產的772家上市公司，有25家采用公允價值計量，有747家采用成本模式計量；2011年擁有投資性房地產的917家上市公司，有32家采用公允價值計量，有885家采用成本模式計量。由此不難看出：一方面，目前我國上市公司選擇成本模式對投資性房地產進行計量占大多數，所占比例在96%以上。另一方面，雖然只有不到4%的上市公司選擇公允價值模式計量，所占比例較小，但呈逐年增長趨勢，說明公允價值計量模式已經被越來越多的上市公司所認可和應用。

二、投資性房地產兩種計量模式對比分析

投資性房地產后續計量既可以選用成本模式，也可選用公允價值模式，兩種模式之間是既有聯系，又有區別。

（一）聯系

成本計量模式和公允價值計量模式都是投資性房地產進行會計賬務處理的選擇計量方法，都能反映出企業投資性房地產的價值。根據我國企業會計準則的規定，當企業取得投資性房地產時，一般應按照成本模式進行計量。只有當滿足特定條件時，才可以轉換成公允價值計量模式。但是，同一企業只能對投資性房地產采用一種方法進行計量，而且只能將成本模式轉換成公允價值計量模式，不得從公允價值計量模式轉為成本模式。

（二）區別

1.會計處理方法。成本計量模式下，只涉及“投資性房地產”、“投資性房地產-累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產減值準備”等科目。按照可靠性原則，期初以取得的歷史成本計量，后期要對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，存在減值跡象的，要進行減值測試并計提減值準備；公允價值計量模式下，需設置“投資性房地產-成本”、“投資性房地產-公允價值變動”等科目。按照可靠性原則，以取得的市場價值為依據計量，后期不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，不進行減值測試，以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，將二者差額計入當期損益。

2.會計利潤影響。成本計量模式下，當發生減值跡象時，計提的減值準備，一經確認，不得轉回。在納稅調整方面，若折舊方法和稅法一致，不用進行納稅調整，若不一致，只調整折舊額，進而對企業會計利潤的影響較小；公允價值計量模式下，期末會以投資性房地產的公允價值調整賬面價值，差額計入“公允價值變動損益”，并且按照稅法規定調整折舊額、調整當期損益。相較于歷史成本計量模式，公允價值計量模式下對企業的會計利潤影響較大。

3.會計信息披露。成本計量模式下，需對投資性房地產的折舊額、攤銷額和減值準備進行披露；公允價值計量模式下，要披露公允價值的確定依據和方法，而且公允價值變動對當期損益的影響也要進行詳細披露。

三、投資性房地產計量模式應用現狀的原因分析

（一）上市公司選擇成本計量模式的現實原因

一是現行會計準則對成本計量模式限制較少，任何情況下均可使用，而公允價值計量模式必須滿足既定的兩個條件才可使用，限制較多；二是現階段，高技能的專業人才欠缺，又難以在活躍的房地產市場取得可靠的公允價值，而且取得的難度大、成本更[2]；三是成本計量模式下，計提的折舊和攤銷稅前可以抵扣（超過稅前扣除標準作納稅調整），能達到節稅目的，滿足企業投資者進行盈余管理；四是相關數據容易獲得，會計賬務處理簡單，對財會人員的專業技能和職業素養要求較低，大大降低企業的運營成本。

但是選用成本計量模式會存在一定的滯后性和局限性，不能真實準確地反映企業資產及運營情況，會直接影響未來投資決策。

（二）公允價值計量模式對上市公司的財務影響

一是公允價值計量模式能準確反映企業的經營、償債以及承擔財務風險的能力，可以反映企業真實的資產狀況，有利于投資者未來做出準確、科學的決策；二是可以增加企業凈資產，實現資產保值增值，降低資產負債率，從而增強企業的融資能力，改善企業財務指標和經營業績[3]；三是公允價值計量模式的引入，與國際接軌，有利于和國際會計準則趨同。四是應用公允價值計量模式，可以縮小我國與國外會計信息列報的差距，增加與國外公司的可比性，加強會計信息的真實性和相關性，促進國外投資公司進行招商引資。

鑒于我國房地產市場不成熟，相關法律法規和制度不健全，高級財務人員不具備，公允價值計量模式在我國未來一段時間內還將受限制。但隨著企業財務會計未來的發展趨勢，公允價值計量模式必將憑借自身優點占主流地位，這也是和國際會計準則趨同的必然趨勢。因此，上市公司要充分利用公允價值這把“雙刃劍”，結合企業實際經營情況，選擇適合的計量模式，提供正確、科學的決策信息以滿足管理層需要。

四、優化投資性房地產計量模式選擇的建議

（一）完善會計準則

首先，完善《企業會計準則第39號–公允價值計量》（CAS39），尤其是對不存在活躍交易市場的公允價值進行深入研究，同時加強對公允價值估價技術的研究，完善估值技術與估值系統管理，積累估值經驗，建立科學的估價模型和方法，必要時可以聘請專業的評估機構進行公允價值評估[4]。其次，調整投資性房地產不對等的計量變更模式，同時放寬對公允價值計量模式的限制要求。當有確鑿證據表示繼續使用公允價值計量模式會降低會計信息真實性時，或交易市場的公允價值難以取得時，經有關部門批準后，可以將公允價值計量模式變更成為成本計量模式。

（二）加強公允價值信息披露監管

現行準則下，對公允價值取得以及涉及投資性房地產公允價值計量模式等會計信息披露較少，披露與否、披露的詳略程度都是上市公司自行決定，而且披露內容不充分、形式不規范。所以，會計準則應要求上市公司盡可能詳細披露投資性房地產的范圍明細、公允價值確定的依據和方法。同時增加對公允價值的估價技術的披露，使得信息披露更加規范、充分。相關部門要加強監督管理，保證信息使用者的相關利益。

（三）提高財會人員技能素養

公允價值的引入使得財務人員在核算投資性房地產時，工作量和難度增加，這對財務人員的專業技能和職業素養提出更高要求。一方面，積極引進高級財會專業技能人才，同時加強對本公司財務人員的技能水平培訓，定期舉行專業技能知識講座和考核，使其具備扎實的專業知識和業務技能。另一方面。提高財務人員的會計職業素養和道德規范，禁止人為因素主觀調整企業利潤[5]。

參考文獻：

[1]中華人民共和國財政部會計司編寫組.企業會計準則講解[M].北京：人民出版社，2010.

[2]任月君，李文文.投資性房地產計量模式選擇研究[J].東北財經大學學報，2013，2：15-19.

[3]王小力.投資性房地產后續計量模式偏好分析[J].財會月刊，2012，1：9-12.

[4]劉永澤，馬妍.投資性房地產公允價值計量模式的應用困境與對策[J].當代財經，2011，8：102-109.

[5]葉繼英，趙鵬程.投資性房地產計量的選擇及其影響因素[J].會計之友，2013，6：82-86.

（作者單位：陜西金石會計有限公司）