“營改增”后房地企業稅務籌劃初探

吳曉瓊

摘要：本文從房地產企業特點，現狀和稅務政策入手，首先對營改增的相關概念性內容進行闡述。其次，與實際情況進行有效結合，提出在營改增之后房地產企業稅務所面臨的一些困難因素，深入了解對營改增能夠產生影響的因素。最后，總結這些影響因素，結合實際提出有針對性的籌劃措施。

關鍵詞：營改增；房地產企業；稅務籌劃

在當前我國現代社會發展過程中，房地產行業在其中的發展勢頭比較穩定，國家基礎建設項目不斷投入，黨中央提出“一帶一路”的指導方針，促使我國的房地產企業蓬勃發展。房地產行業的穩定發展，不僅能夠為人們解決一些日常基本住房需求，而且還能夠從根本上為社會經濟效益的增長提供一定輔助性作用。在這種大環境背景的影響下，在我國現階段具有的稅務政策當中，需要全面利用有利于房地產企業的稅務優惠政策，促使該企業在激烈的房地產行業競爭中達到社會效益和經濟效益的最佳值。指導房地產企業在前期土地購置，房地產開發，房地產銷售和物業管理等各個環節充分考慮房地產企業所涉及稅種的稅收優化。稅務政策在實施過程中，如果不能夠被有效落實，不僅會對房地產行業的發展造成嚴重的阻礙性影響，而且還會直接對稅務政策的實施效果產生影響。因此，針對這一情況，在實踐中要采取有針對性的措施促使稅務政策能夠有效落實到實處，體現在各個環節當中。

一、營改增相關概念分析

營業稅改增值稅，簡稱營改增，是指以前繳納營業稅的應稅項目改成繳納增值稅。營改增的最大特點是減少重復征稅，可以促使社會形成更好的良性循環，有利于企業降低稅負。在現階段我國稅務政策具體落實過程中，該政策在其中具有非常強大的影響力，同時在該政策落實中，也能夠取得良好的應用效果。該政策的實施，主要是為了對上下游企業重復交稅的現象起到良好的控制性作用，在保證企業運營成本得到有效控制的同時，能夠提高企業在房地產市場中的競爭力。營改增政策的落實對房地產企業而言，由于該項政策的涉及面比較廣，所以該政策不僅能夠與房地產企業之間形成聯系，而且還能夠對房地產企業中的一些其他內容產生影響[1]。比如房地產企業當中的銷售企業、生產商企業、建筑企業或者是其他服務業等，這些企業在與房地產企業進行合作時，均會受到營改增政策的影響。另外，營改增政策的有效實施，對計稅方法、征稅程序都會產生積極影響，計稅方法和征稅程序在大環境背景越來越復雜的情況下，為營改增政策的有效落實打下了良好基礎。由此可以看出，房地產企業在未來發展過程中，要意識到營改增政策實施后，加強房地產企業增值稅政策學習，在其日常經營轉換思維模式，這樣才能夠為企業的經濟效益增長提供有效保障。

二、營改增后房地產稅務面臨的挑戰和困難

雖然營改增在實施之后，對各個行業企業而言，在某種程度上帶來了一定積極影響，但是同時也對企業帶來了相對應的挑戰和困難。就房地產企業而言，該政策在實施過程中，會受到一些客觀因素的影響，導致該政策的整體實施效果并不是很理想。主要體現在房地產企業在項目的實際開發過程中，在開發時會涉及到大量的材料、設備、設施等內容，這些基礎設施所消耗的費用都可以納入到房地產開發的成本當中。但是由于在對這些設備、材料進行選購時，所選購的渠道不同，所以投入成本也大不相同[2]。在這種情況下，對采購的物品進行發票的獲取，加大了采購成本；除此之外，雖然有的材料、設備會開具相對應的發票，但是由于廠家的問題，有的發票缺少正規性，這樣就會直接導致這些發票內容無法進行政策自稅務抵扣，大大增加了企業的涉稅風險。與此同時，在營改增政策實施后，還會導致企業在日常經營管理過程中，受到不同程度的戰略風險、財務風險、市場風險、運營風險和法律風險等。嚴重的情況下，不僅會對企業的經濟效益造成嚴重打擊，而且還會對間接的對整個房地產市場產生一定影響。

三、營改增后房地產稅務的具體籌劃措施

在當前現代社會快速發展的背景下，人們對房地產行業的整體要求也越來越高，不僅要滿足人們的日常居住需求，而且還要盡可能對社會經濟的發展起到良好的推動性作用。在這一基礎上，房地產行業想要在激烈市場競爭中脫穎而出，占據有利位置，提高其綜合實力，就需要意識到在現階段的日常經營管理過程中，營改增政策在其中的重要性。

本文在針對營改增政策實際籌劃實施情況進行深入分析和研究的時候，與某房地產企業進行結合，將其作為分析對象，這樣能夠有利于對分析結果進行真實有效的判斷。通過對該公司的實際情況進行調查分析可以得出，一直到現階段為止，該公司已經開發項目屬于老項目，在針對酒店部分進行項目開發時，準備售價在21000萬元左右[3]。在這種情況下，根據營改增的制度要求，該公司可以直接開具5%的增值稅專票或者是普通發票。除此之外，在這一基礎上，酒店部分項目已經開始逐漸以小規模納稅人的方式進行注冊，但是該酒店由于沒有開業，所以根據實際要求在針對其進行操作時，只能夠按照正常情況的要求對其進行普通發票的收取。根據這一情況可以看出，對該酒店而言，這21000萬元的普通發票并不能夠當作是固定資產對其進行進項稅額抵扣。如果抵扣的話，是按照當年抵扣60%、次年抵扣40%這種方式進行操作，但是針對該酒店的實際情況可以判斷出，利用這種方式并不能夠實現有效的抵扣政策。如果這種現象持續發生，那么不僅會導致酒店遭受到嚴重的經濟損失，而且還會導致營改增政策的實施效果得不到有效發揮。

通過對該公司的實際情況進行調查分析可以看出，該公司在日常經營管理過程中，房地產企業在針對甲供材問題是否會對營改增政策實施產生影響的情況需要進行判斷。針對這一情況，結合實際提出營改增之前甲供材對低產企業、施工企業而言，都會產生不同程度的影響。但是在營改增之后，甲供材鋼材會直接對低產企業或者是一些其他的施工企業產生影響。由此可以看出，與財稅2016中36文中的相關內容進行結合之后，可以發現房地產企業甲供鋼材的情況下，施工企業可以直接從中獲取到3%的簡易計稅。而房地產企業鋼材在針對這一情況進行操作時，會直接利用其中的12%進行抵扣處理[4]。

通過對上述情況進行分析可以得出，中小型房地產企業在融資方面已經呈現出比較困難的狀態，特別是在現階段市場競爭激烈的背景下，房地產企業相互之間的競爭越來越激烈，導致一些中小型企業得不到有效融資，就會直接面臨破產。與此同時，房地產企業由于受到國家宏觀調控的影響，房價受到一定抑制影響，同時對國有的一些商業銀行系統起到相對應的限制性作用，對房地產企業的貸款行為會產生約束。針對這一情況，很多房地產的中小型企業在日常經營中，就會逐漸失去供應，沒有辦法獲取到相對應的資金支持。大多數的中小型企業在面臨這一現象時，都會選擇利用民間借貸的方式進行融資，雖然這種方式能夠有效緩解企業的資金壓力，但是這種借貸方式的成本比較高，對企業的未來發展會造成一定的負擔影響。針對這一情況在實際操作過程中，房地產企業要根據自己的經營模式、規模大小對其進行調整，將營改增的優勢特點與自己的實際情況進行有效結合。除此之外，房地產企業要增加與其他地產企業相互之間的合作，這樣有利于促使財務風險的降低，同時還會保證房地產市場的秩序。

四、結束語

在現代房地產企業日常經營發展過程中，要逐漸意識到營改增政策對其產生的重要影響。雖然在現階段該政策落實過程中，仍然會受到各種因素影響，但是在實踐中要促使其不斷完善和優化。這樣不僅能夠從根本上促使房地產企業一系列的財務管理得到有效控制，而且還能夠降低成本，對稅務風險進行有效規避，實現房地產企業的可持續發展。

參考文獻：

[1]童國偉.“營改增”后房地產企業稅務風險管理研究[D].云南財經大學，2017.

[2]李曉鳳.探討營改增后房地產業增值稅涉稅風險及防范[J].經貿實踐，2017，（05）：100.

[3]王漫雪.“營改增”對房地產企業的財務影響研究[D].重慶大學，2016.

[4]羅嬋.“營改增”對我國房地產開發企業的影響與應對研究[D].云南財經大學，2016.

（作者單位：成都瑞宇財務咨詢有限公司）