淺析住宅類房地產稅設計中土地的地位與作用

彭成

摘 要：房地產稅，是一個綜合性概念，即一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅都屬于房地產稅。本文只重點討論住宅類房產保有環節征收的狹義房地產稅。不同于其他類型房地產，住宅是人們安居樂業的前提和基礎，對于此類別房產征收房地產稅更是牽涉到每個人的切身利益。本文從房產占用土地入手，以現有土地使用稅和小區物業費制度試圖找到在房產保有環節房地產稅的法律構成，以建立穩定的地方財政收入體系，并間接增加房產持有成本兼顧社會公平。

關鍵詞：房地產稅；住宅類；設計；地位；作用

1、未來房地產稅性質不宜是財產稅

首先，按照一般法理財產稅是所得稅的補充稅，是在所得稅對收入調節的基礎上，對納稅人占有的財產作進一步的調節。所以說征收財產稅有利于縮小貧富差距，這也意味著其征收的對象不是一般人，而是富人。近年來房價飛速上漲，我們擁有房子也水漲船高成為一筆不小財富。如今在北京、上海、深圳等一線大城市，每一個擁有房子的人都是數百萬，甚至數千萬富翁。如果從這一表象看，現階段對房地產征收財產稅是合理的。但事實果真如此嗎？我們知道大多數家庭的房子是用作居住的，也就是房子的價格高低都是一個數字，他們不會沖向市場變成一筆巨大的財富。所以說大多人因擁有房子而擁有大量財富只是一個表象，只有擁有多套或別墅等豪宅人才稱得上是真正的富人。

其次，購買房產跟購買珠寶純消費行為不同，她還也是一種投資行為。根據亞當.斯密理論每個人的投資都是為了自己創造最大的財富，但是，他們通過追求自己的利益，更為有效地促進社會利益。以房產投資為例：多余的房屋可以出租，業主會得到租金，但是也解決了部分人的居住問題。如果我們稅務部門足夠努力，還可以從中獲得部分稅收。對于不賣也不租，留著占著，留著升值的現象，因房地產升值，財產所有人會獲利，甚至利益豐厚，我們會在交易環節對其征收所得稅。以所得稅性質征收房地產稅可以直接調節納稅人的收入。這也許會讓目前部分中國人“殺富濟貧”心理得到一些滿足。

最后還有一個理論與實踐矛盾問題亟須解決。我們知道：對房產保值和增值功能貢獻最大的不是房子而是土地。僅就房屋而言自從建好后就開始變舊、貶值，直至報廢坍塌變得一文不值。

2、從城鎮土地國有角度設計未來房地產稅

法律規定我國城鎮土地屬于國有。基于土地國有，目前附著在房地產的土地負擔主要有兩個：土地出讓金；城鎮土地使用稅。土地出讓金，一次性收取出讓土地使用年限地租總和，另一方面它又似有稅收的非租性質，是個有著內在矛盾的復合體。城鎮土地使用稅是國家作為管理者對納稅人為國家繳納的經濟義務，具有強制性、無償性和固定性。嚴格地看，以上兩個制度功能具有一定的重合性。由于土地出讓金一次性收取，本文認為城鎮土地使用稅對持有環節的房產稅設計有較大的參考意義。

城鎮土地使用稅是以開征范圍的土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅標準，按規定稅額對擁有土地使用權的單位和個人征收。按性質劃分它可以劃歸為資源稅。如果住宅用地是要交城鎮土地使用稅，那它無疑是房地產稅組成重要部分。但是目前大陸各省級政府都對住宅實行免征或暫免征土地使用稅的政策。對于住宅土地使用稅免征有兩個法源：第一、《城鎮土地使用稅暫行條例》，不過《條例》并沒有直接規定對住宅用地免征，免征政策來自第七條的授權。第二、《關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》，它是國家稅務局配合《條例》出臺的細則。

如果按照以上兩個文件授權，對住宅一概免征土地使用稅缺乏一定的合理性。首先，《條例》第七條繳納確有困難的可定期減免。以上規定包括兩層意思：一是有繳納困難，是困難戶、低保戶？或是其他合理情形？二是根據困難時間、程度定期減免，不是永遠減免，困難解決的當然要恢復征收。再有，可視困難的程度，有減有免，而不是只免不減。至于《辦法》中的授權，其實質是對《條例》的細化和完善，但其解釋不應超過上位法。所以《辦法》意思應該結合《條例》確定，否則其效力值得商榷。另外，一概免除忽略了住宅用地合理的面積。對于過量占用土地的住宅也進行減免，這問題就更大了。

未來房地產稅計稅依據不僅是房產價值，房產面積也與之相關。本文不予認同理由是：一是如果按照房產面積確定征與不征的標準，又會陷入把房產稅定義為財產稅討論，關于這一點態度上文已經說明了。二是由于土地資源的稀缺性造成了土地成為房產價值中最核心的地位。這一點上已經予以說明。占用資源要付出代價，多占用資源更應付出更多的代價。這就為用稅收杠桿調節提供了更有力的依據。三是以土地為基準征稅也降低了征稅的難度，提高了征稅的可操作性。按照此前上海房產稅試點的計稅方法，試點以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據，那么，房產評估價格如何確定卻存在一定難題。還有專家表示，評估的房價是計稅的重要依據，如何真正反映房地產市場的真實情況，對政府來說將是挑戰。在轉讓環節這當然不成問題，但是對于保有環節就不一樣了。這一階段征稅一樣需要一個相對公平、穩定的征稅基礎。由于征稅規模龐大，相對于復雜且大量房地產價值評估，把房地產使用土地作為征稅依據具有更強的操作性。

3、房地產稅與地方財政收入

征房地產稅要成為地方財政主體部分，體現公共服務功能。這形成一個矛盾：小區公共設施是由維修基金而不是財政負擔，小區公共事務是由物業公司不是政府管理。既然業主支付物業費，買房時還交了一筆維修基金，那么相應相關稅收就應該相應減少。有一個辦法緩解以上矛盾，目前小區公共設施尤其道路日益老化需要維修甚至新建，但是，隨著通貨膨脹和維修基金使用，住房維修基金早晚也有用盡的一天。按照規定維修基金將近用完要按照原標準續繳，這在實踐中很難做到。因為維修基金是購買房產時必須的費用，因此作為房價的一部分，業主接受起來不困難。可是如果再繳納一比小巨款，按照現今國民素質接受起來就不容易了。如果維修基金用完，小區公共設施沒錢維護，這必然影響到小區內部生活品質，并產生上文提出的公平問題。這時小區業主們繳納房地產稅就應該起作用，尤其在小區公共設施的維護、維修方面。我甚至認為房地產稅征收以后，維修基金最好只用于維修房屋本身，而其他公共設施的維護應由政府稅費承擔，除非業主自己同意使用維修基金。這種維護方式還有一個契機，那就是中國城市要推廣的“街區制”。不僅“新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區”，還要求“已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開”。如果封閉住宅小區逐步打開，那么不談其他方面，就公共設施的維護、管理費用就不應該都由物業費和維修基金承擔了。

4、結束語

綜上，本文不贊成按照房地產的評估值來征收房地產稅，但是，以土地為核心設計的房產稅也沒有脫離房產稅和城鎮土地使用稅合并的立法方向。尤其對土地出讓金進行重新定義，不僅奠定房地產稅理論和現實征收的基礎，還為小產權房產確立合法地位及對其征收房地產稅找了突破口。盡管文中觀點可能存在偏頗之處，本文仍希望提供一些新的思路為未來房地產稅設計做出貢獻。

參考文獻

[1]中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例，1990-5-19，第十二條

[2]國務院.城鎮土地使用稅暫行條例，1988-09-27，第六條

[3]國家稅務局.關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定（，1988）國稅地字第15號1988-10-24

（作者單位：上海海賦置業有限公司）