物業(yè)管理糾紛原因及措施

李旭海 阿海羅志 李欣 曾憲 方毅 黎瑞超

摘 要：近年來物業(yè)管理的糾紛事件逐年遞增，一定程度上影響了社區(qū)氛圍與社會和諧。基于此，本文結合相關法律制度作為參考依據(jù)，綜合性分析物業(yè)管理的糾紛原因，進而提出糾紛處理措施，以供參考。

關鍵詞：物業(yè)管理；糾紛原因；處理措施

1.物業(yè)管理的糾紛原因

1.1法律法規(guī)不健全

結合立法角度進行分析，我國最高權力機關目前并沒有制定和頒布相關的物業(yè)法律。現(xiàn)有的《物權法》針對物業(yè)管理工作所提出的各種原則性規(guī)定嚴重缺乏可行性與操作性；《物業(yè)管理條例》內容不夠健全，使得具體事務的處理上沒有統(tǒng)一標準，非常容易發(fā)生意見分歧，造成糾紛。

1.2物業(yè)服務公司與開發(fā)商關系混亂

前期的物業(yè)服務合同主體主要包括物業(yè)服務公司與開發(fā)商，并且兩者應該是委托法律的關系。可是，實際生活的物業(yè)服務公司卻通常屬于開發(fā)商子公司或下屬公司，而這種子母關系更是加劇了開發(fā)商忽視管理、重視銷售和建設的現(xiàn)象。部分開發(fā)商片面追求短期銷售業(yè)績，進行促銷活動環(huán)節(jié)作出不符合實際情況的承諾，比如各類購買優(yōu)惠、綠化建設等，可是在完成銷售之后卻沒有履行承諾，為后續(xù)物業(yè)管理工作帶來極大隱患。

1.3工作人員綜合素質較低

《物業(yè)管理條例》雖然明確提出物業(yè)公司屬于物業(yè)服務公司，并且強調服務觀念。可是實際工作環(huán)節(jié)，一些物業(yè)公司并沒有找準自身定位，存在著自身是管理者、不是服務者的錯誤認知。因為觀念錯誤，使得物業(yè)公司更加重視收費卻不負責服務，沒有及時樹立起服務業(yè)主的理念。此外，因為物業(yè)服務發(fā)展時間相對較短，并沒有組成專業(yè)水平高、綜合素質強的工作團隊。多數(shù)以上的工作人員均通過臨時招聘而來，上崗前沒有給予專門培訓，缺少必要職業(yè)道德與技能，再加上服務意識過于薄弱，無法高質量的完成合同義務。

2.物業(yè)管理糾紛的處理措施

2.1加大物業(yè)管理制度建設的力度

想要有效避免和預防物業(yè)管理的各種糾紛，需要以健全的管理制度和模式提供法律保障，保障物業(yè)管理的各項工作均有法可循，進一步提高物業(yè)管理運作的規(guī)范程度。物業(yè)公司應該重視從業(yè)人員資質的審查，引導和鼓勵物業(yè)管理招標投標，降低物業(yè)服務公司和建設企業(yè)間的關聯(lián)。此外，積極引進競爭機制，排除各種不正當?shù)母偁幮袨椋沟梦飿I(yè)服務企業(yè)服務費用與質量相匹配。

2.2改善物業(yè)服務公司與業(yè)主的關系

高度重視物業(yè)服務的合同，正確認識到普通以及前期的物業(yè)服務合同均是物業(yè)管理環(huán)節(jié)服務公司與業(yè)主間義務權利的核心法律依據(jù)。結合合同法律性質進行分析，其效力一直是業(yè)界爭論的熱點問題，針對這一情況，司法解釋明確提出物業(yè)服務公司所公開作出地服務承諾與服務細則是服務合同組成內容。因此，有效控制和降低糾紛的有效方法是最大程度上細化服務合同的內容，針對服務質量、服務內容、合同終止、收費標準以及違約責任的事物給出明確約定，保護締約雙方利益。同時，引導業(yè)主樹立契約意識，對業(yè)主詳細講解合同簽訂會發(fā)生何種法律后果，增強業(yè)主法律素養(yǎng)，進而針對合同締約階段更加重視。物業(yè)服務公司應該嚴格且有效的履行合同，培養(yǎng)誠信意識，獲得業(yè)主的信任與尊重，從本質上改善和業(yè)主間的關系。

2.3充分發(fā)揮業(yè)主委員會紐帶作用

《物業(yè)管理條例》雖然有業(yè)主大會與業(yè)主委員會關系角度界定業(yè)務委員會性質，但是沒有準確規(guī)定業(yè)主委員會的法律資格，針對業(yè)主委員會訴訟主體的資格規(guī)定不夠清晰，而這種不明確地法律地位造成業(yè)主委員會難以在實際生活內得到作用發(fā)揮。無法及時和物業(yè)服務公司進行溝通、反饋業(yè)主需求以及保護業(yè)主合格權益，同時，不明確的法律地位也影響了業(yè)主委員會參與民事活動以及能否代表業(yè)主提起訴訟等問題。因此，業(yè)主委員會需要最大程度上協(xié)調工作，主動承擔起業(yè)主與物業(yè)服務公司的紐帶作用，將各類糾紛進行預防與控制。

3.物業(yè)管理糾紛的救濟

3.1民事方面

首先，協(xié)商。發(fā)生物業(yè)糾紛之后，首先采用相對緩和地協(xié)商方法進行處理，通過兩者直接對話分清責任，最后達成糾紛和解協(xié)議。協(xié)商可以有效和及時的解決糾紛，并且節(jié)省資金和時間。其次，調節(jié)。通過司法調解與人民調解對糾紛雙方進行勸說，按照當事人訴訟請求作為依據(jù)，針對物業(yè)管理糾紛展開庭內調解。再次，仲裁。采用獨立性、靈活性以及專業(yè)性中彩方法來處理糾紛，顯現(xiàn)裁決效率的強制性。這一方法應該以糾紛當事人自愿選擇為前提，在服務合同內約定相關的仲裁條款。最后，訴訟。糾紛雙方向帶有管轄權地人民法院提請民事訴訟，這也是定紛止爭的最終手段。

3.2行政方面

想要實現(xiàn)物業(yè)管理糾紛的預防，應該由相關行政部門與主管部門共同監(jiān)督與協(xié)調。現(xiàn)實生活中的行政主管部門工作人員數(shù)量有限，而面對行政區(qū)域內物業(yè)管理活動會顯得力不從心，再加上各種外界因素影響，使得糾紛處理效果大打折扣。因此，行政部門需要將工作重點放于市場機制的完善方面，針對可通過民事責任解決以及不涉及公共利益的事務不干預，真正意義上落實自身職責。

結束語

總而言之，物業(yè)服務公司需要提高服務質量、改進服務內容、提升員工素質以及嚴格履行自身職責。業(yè)主全面了解和掌握相關法律法規(guī)和糾紛處理措施，正確定位自身權利義務，通過正當方式保護自身權益。相關職能部門應該加強普法力度，完善和健全物業(yè)管理機制與模式，從各方面緩解物業(yè)管理雙方的矛盾。

參考文獻

[1]王櫻錄. 物業(yè)管理糾紛原因及其對策研究[J]. 黑龍江科技信息， 2017（7）：276-276.

[2]劉宏. 當前物業(yè)管理糾紛解決存在的問題與對策研究[D]. 西南政法大學， 2016（5）78-79.

（作者單位：成都信息工程學院銀杏酒店管理學院）