武漢市黃陂區(qū)工業(yè)園土地集約利用評價(jià)分析

摘要：本次以武漢黃陂區(qū)佳海工業(yè)園、俊暉工業(yè)園、盤龍工業(yè)園、華中企業(yè)城、臺灣創(chuàng)業(yè)園及浙商工業(yè)園為評估對象，分析六大工業(yè)園區(qū)的用地現(xiàn)狀以及存在的問題，引導(dǎo)企業(yè)集約用地，最大限度地提高土地利用率。同時(shí)，比較分析同類型的工業(yè)園發(fā)展優(yōu)勢與不足，找尋發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，尋求助推工業(yè)園發(fā)展新模式、新思路。

關(guān)鍵詞：武漢市黃陂區(qū)工業(yè)園；土地集約利用

一、工業(yè)園土地集約利用調(diào)查分析

（一）園區(qū)用地結(jié)構(gòu)分析

黃陂佳海、俊暉、盤龍、華中、臺創(chuàng)園、浙商這6大工業(yè)區(qū)均為工業(yè)用地類型，總占地面積為261.19公頃，廠房基底總面積為212.09公頃。各園區(qū)用地背景不同，用地結(jié)構(gòu)不同。

1、佳海工業(yè)園、俊暉工業(yè)園、盤龍工業(yè)園

俊暉工業(yè)園、盤龍工業(yè)園位置與佳海工業(yè)園相鄰，且同為服裝生產(chǎn)加工為主，因此，其建筑密度和綜合容積率以佳海一期區(qū)片為例說明。佳海工業(yè)園一期是園區(qū)最早建設(shè)、最成熟的區(qū)片，從一期用地結(jié)構(gòu)看，總用地面積為39.8公頃，總建筑面積為34.6萬平方米，總?cè)莘e達(dá)到0.87，建筑密度到39.5%。

2、華中企業(yè)城

華中企業(yè)城總用地面積為27.36公頃，主要用于三層、四層標(biāo)準(zhǔn)廠房及部分行政辦公建設(shè)。根據(jù)實(shí)地調(diào)查，行政辦公用地面積約為1.8公頃，行政辦公用地為6.5%，未超過國家標(biāo)準(zhǔn)（國土資發(fā)[2008]24號，7.00%）。

4、臺創(chuàng)園

臺創(chuàng)園，屬于新一輪武漢城市總體規(guī)劃確定的北部新城組群范圍，總用地規(guī)模240平方公里，核心示范區(qū)用地規(guī)模3.23平方公里。企業(yè)大都還處于建設(shè)階段，因此，實(shí)際建成面積、容積率、建筑密度等暫無法測算。6家企業(yè)內(nèi)部均設(shè)有獨(dú)自廠房及配套用地、企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地等，均按照報(bào)批規(guī)劃圖進(jìn)行建設(shè)，相應(yīng)的容積率、建筑密度均控制在國家規(guī)定的范圍內(nèi)。

5、浙商工業(yè)園

浙商工業(yè)園在黃陂前川街道，新十公路以東，目前廠房大多建設(shè)分散，根據(jù)調(diào)查廠房用地規(guī)模為25.66公頃。

（二）土地利用強(qiáng)度和用地效益比較

根據(jù)本次評價(jià)的指標(biāo)體系，針對工業(yè)園整體的層級，選取評價(jià)指標(biāo)有綜合容積率、建筑密度、工業(yè)用地固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度、工業(yè)用地產(chǎn)出強(qiáng)度、工業(yè)用地地均稅收等。通過6工業(yè)園用地狀況、用地效益、產(chǎn)業(yè)特征等進(jìn)行比較分析，探求出不同區(qū)位類型工業(yè)園土地集約利用的實(shí)現(xiàn)效果差異。（見表1、表2）

1、土地利用強(qiáng)度比較分析

6園區(qū)的綜合容積率和建筑密度均較高，因?yàn)閳@區(qū)地處武漢市中心城區(qū)邊緣、黃陂區(qū)中心城區(qū)的邊緣，土地供應(yīng)緊張的現(xiàn)狀決定了區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)用地相對集約。如佳海、俊暉、盤龍緊鄰省級盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，其產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式逐漸形成集聚規(guī)模效應(yīng)，在交通運(yùn)輸、公共管理與公共服務(wù)等基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)方面等資源能夠互相共用，綜合容積率達(dá)到3.0以上，建筑密度均超過80%；華中企業(yè)城則是以輕工業(yè)為主，這類企業(yè)的建筑物面積占地少，而露天堆場和露天操作場所用地需求量大，建筑密度低于佳海、俊暉、盤龍工業(yè)園。臺創(chuàng)園屬于初期建設(shè)階段，部分建設(shè)處于動(dòng)工的狀態(tài)，不論是從綜合容積率和建筑密度來說均較低，因此土地的用地強(qiáng)度水平也是在6園區(qū)中最低。

2、用地效益比較

用地效益是最能直接體現(xiàn)工業(yè)園土地集約利用水平的一項(xiàng)重要目標(biāo)，對6個(gè)工業(yè)園的工業(yè)用地投入產(chǎn)出效益狀況進(jìn)行比較，采用用地固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度和工業(yè)用地產(chǎn)出強(qiáng)度作為衡量指標(biāo)。

6個(gè)工業(yè)園用地投入產(chǎn)出狀況差異顯著。盤龍工業(yè)園用地固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度和工業(yè)用地產(chǎn)出強(qiáng)度都排在6工業(yè)園的首位，分別達(dá)到2921.55萬元/公頃、3437.15萬元/公頃，投入產(chǎn)出比為0.85：1；臺創(chuàng)園的工業(yè)固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度最弱為292.87萬元/公頃，其工業(yè)用地產(chǎn)出強(qiáng)度卻處于第四位為820.04萬元/公頃，投入產(chǎn)出比為0.36：1；充分體現(xiàn)出6個(gè)園區(qū)的區(qū)位和產(chǎn)業(yè)選擇的不同引起的用地效益的差異。盤龍工業(yè)園是離省級盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)最近的園區(qū)，受省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)位及發(fā)展的影響，具有良好的發(fā)展基礎(chǔ)，不論是單位土地投入還是產(chǎn)出都未表現(xiàn)出明顯的優(yōu)勢；佳海、俊暉的單位土地投入強(qiáng)度雖不如盤龍工業(yè)園，因其產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)條件成熟，規(guī)模效應(yīng)明顯，單位土地投產(chǎn)比低于盤龍工業(yè)園，用地集約程度相對較高；臺創(chuàng)園從單位土地投入產(chǎn)出量看，處于較低水平，一方面是因?yàn)槠浒l(fā)展食品深加工為主，另一方面是因?yàn)橹饕沁€處于建設(shè)的早期階段，區(qū)內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目是按分期進(jìn)行建設(shè)，項(xiàng)目工期較長，很多企業(yè)尚未投產(chǎn)，故單位土地產(chǎn)出較低，但從已投產(chǎn)企業(yè)的投產(chǎn)比為0.36：1，可知其已經(jīng)投入的價(jià)值已經(jīng)得到體現(xiàn)。

三、園區(qū)用地存在的問題

1、用地效益不高

近年來，國家對工業(yè)用地集約利用高度重視，各省也制定相應(yīng)目標(biāo)對入院企業(yè)進(jìn)行了限制。湖北省政府2014[24號]規(guī)定，“工業(yè)集中區(qū)新建工業(yè)項(xiàng)目畝均投資100萬元/畝；投產(chǎn)后畝均稅收分別不低于10萬元/畝。”按照此次規(guī)定，此次評價(jià)的工業(yè)園投資需達(dá)1500萬元/公頃，產(chǎn)出150萬元/公頃。結(jié)合調(diào)查數(shù)據(jù)，地均投資只有佳海、俊暉、盤龍達(dá)到，地均產(chǎn)出方面均達(dá)到但相比全國其他地區(qū)平均投資強(qiáng)度，仍然有很大提升的空間。

2、土地利用強(qiáng)度不夠

國家規(guī)定紡織服裝業(yè)的容積率在1.0以上，農(nóng)副食品加工業(yè)的容積率也在1.0以上，對比6大園區(qū)的容積率，臺創(chuàng)園核心區(qū)域的容積率剛剛達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)狀和建筑密度方面也基本能夠滿足文件要求。

四、政策建議

一、發(fā)展集中管理模式，建立資源共享機(jī)制

從各個(gè)園區(qū)的空間分布看，佳海、俊暉、盤龍可通過其主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)相似，空間位置相鄰的優(yōu)勢進(jìn)行集聚，同時(shí)將其納入盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的管理范圍中，這樣既便于在產(chǎn)業(yè)上形成規(guī)模效應(yīng)，同時(shí)還能實(shí)現(xiàn)土地資源利用共享，同類型產(chǎn)業(yè)在土地資源的利用上必定存在互補(bǔ)的空間。相關(guān)管理機(jī)構(gòu)可以利用好這一特點(diǎn)，組建和土地資源利用相關(guān)的共享機(jī)制及平臺。工業(yè)園要素間的相互協(xié)同，在互通有無的基礎(chǔ)上，促進(jìn)主體間信息的流通，政府、企業(yè)和科研機(jī)構(gòu)，在實(shí)踐中相互協(xié)同作用，必然存在信息上的溝通，而正是這些信息上的交流，使得各主體認(rèn)清自己在整個(gè)創(chuàng)新機(jī)制中的作用，并積極配合其他主體，共同推動(dòng)整個(gè)管理創(chuàng)新體系的運(yùn)轉(zhuǎn)。比如：建立開發(fā)區(qū)同類型產(chǎn)業(yè)共同使用的倉庫，統(tǒng)一收費(fèi)管理；或者直接利用現(xiàn)有倉庫空間，建立倉庫“有償借用”平臺，由管理機(jī)構(gòu)設(shè)定使用規(guī)則。通過這種土地資源的利用共享，同樣可以實(shí)現(xiàn)“土地資源供應(yīng)不增加、利用效益得到提升”的良好效果。

二、增強(qiáng)工業(yè)總量形成合理園區(qū)規(guī)模

突出項(xiàng)目帶動(dòng)，集中精力推動(dòng)企業(yè)建設(shè)、重大項(xiàng)目建設(shè)，抓新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。引進(jìn)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目支撐工業(yè)園區(qū)發(fā)展，如浙商工業(yè)園，則重點(diǎn)培育建筑、能源和材料制造等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，拉長產(chǎn)業(yè)鏈，形成產(chǎn)業(yè)群。按照“高技術(shù)含量、高出口創(chuàng)匯、高市場占有率、高附加值、低能耗、無污染”的原則，對新入園項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、環(huán)境保護(hù)等方面科學(xué)論證；從以往只強(qiáng)調(diào)數(shù)量的短期行為轉(zhuǎn)變?yōu)橐皂?xiàng)目質(zhì)量為重；嚴(yán)格控制園區(qū)規(guī)模，提高用地產(chǎn)出效率。

三、建立特色產(chǎn)業(yè)集群

工業(yè)園區(qū)的發(fā)展應(yīng)根據(jù)該園區(qū)所處區(qū)域的資源優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和地理?xiàng)l件，因地制宜，對部分園區(qū)進(jìn)行整合和改造，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)集群。如臺創(chuàng)園利用自身的地理區(qū)位，以種子種苗繁育為特點(diǎn)，后期延伸發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品精深加工和農(nóng)業(yè)觀光旅游的現(xiàn)代化服務(wù)。

作者簡介：王穎，籍貫：湖北武漢，湖北永業(yè)行評估咨詢有限公司。