漫談房價

高續增

2 0世紀的最后一天，我簽約買下了北三環的一套房，由于那一天的特殊性， 開發商特地為當天簽約的業主每平米優惠100元，為此，我省下了13400元，為此真的偷偷地樂了好幾天。這套房子我早就盯上了，一層的，凈高3米，客廳、廚房和三個臥室的大窗戶全朝南，窗下一片綠地。如果早幾天簽，就要多花那一萬三千多塊錢了，只是因為世紀最后一天，才有這個優惠，可遇而不可求。其實還有兩處也很上我的心：一處是錦秋知春，也在附近，價格是低一些但小區沒有綠地；另一處是金暉家園，在西直門地鐵站邊上，《銀行家》雜志社有幾年就在金暉家園對面的成銘大廈。隔著北二環路遙遙相望， 這一套戶型稍小，雖地理位置更好，也只好棄選了。

讓我更加慶幸的是，隨著時間的流駛，房價也跟著漲起來，到2005年時， 竟然翻了一番。同事朋友當初被我勸買房卻沒行動的，開始稱贊我“有遠見，會理財”。然而更沒有想到的是，十五年后的2016年，那套房子的總價竟然翻上去20 倍。當然，房子是用來住的，我不能因為房價漲上去就賣掉，我不是溫州炒房客。

房價為什么這么奇葩，令所有人大跌眼鏡？我沒事的時候也愛琢磨這個事。想來想去，大概是這么幾個因素促成的，有經濟體制改革，有社會文化轉型，還有一些其他原因，以下慢慢地說。

經濟體制改革是指從原來的計劃經濟體制轉軌到市場經濟體制，雖然籠統地說是市場經濟體制，但卻不是完整意義上的市場經濟，政府對市場的調控力度還很大，許多地方沒有完全體現出市場規則的意志。

房地產的開發在完全市場經濟的國家完完全全的就是經濟現象，但是在我們國家，土地全都是“國家”的，由政府獨家執掌，這是我們民族幾千年來“普天之下莫非王土”傳統理念的延續。

土地國有，那土地資源的市場投放， 就是政府說了算，雖說政府真的是無意高抬地價和房價，可是依據市場法則，凡是某種資源一旦處于被壟斷的地位，那價格想不讓它高也是絕對做不到的事。再加上土地資源的獨特性，以它作為房產的必備輔加物，房價高企則是必然的事情了。

不排除一些中心城市的高房價是以邊遠地區城市房價低迷為代償的，但是社會經濟活動總是圍繞主流經濟社會轉的，低房價地區的蕭條作為被冷落的角色，根本不在大眾的視野里，那是歷史進程中必須付出的代價。

還有一個很重要的文化現象不能忽略，那就是社會文化的轉型。

中國幾千年的社會形態是農業社會， 這個社會的主流群體是農民。新中國成立以后，雖說是依靠工業的發展，尤其是改革開放三十年的飛速發展，工業及圍繞工業團團轉的各種服務業占到了國民經濟各種指數的絕大部分，但是以民眾身份劃線，農民身份的公民還始終占了大多數， 直到今天，農業人口和非農業人口的比例才剛剛持平。這就帶來一個問題——如何把農業人口轉化為非農業人口。這也是城鎮化問題的實質核心。

城鎮化問題不僅僅是硬件的事情，蓋一大片居民樓讓農民住進去就實現了城鎮化了？不是這么簡單。需要有吸納農業人口就業的工業、商業、各種服務業的項目落地生根，讓這些前農業人口有業可務， 才能轉化為非農業人口。而這些農業以外的行業實體的創立和經營，很需要人才來開創和運營，農民的絕大多數不具備這些就業職業技能，而這些就業職業職能一般都集中在大城市，尤其是沿海的幾個大的城市群，什么京津城市圈（環渤海經濟圈）、長三角、珠三角等，這樣，數量龐大的農業人口就必須向這幾個大經濟圈城市群集中，需求的旺盛必然造成所需資源的緊缺，房價被推高則成了必然的結果。

前幾年關于房價的爭論還有看頭，一頭以任志強為代表的地產商頭腦人物的觀點，現在看，他的堅持高呼“漲”，并不全是出于商業目的希望賣高價房多得利， 而確確實實看到了作為稀缺資源的土地的升值空間，附著在土地上的房產也當然會跟著“搭便車”。

而學院派的代表人物易憲容的意見則相反，總是在高企的房價面前唱反調， 所依據的理論書生氣十足，什么某個城市居民的年均收入與該城市房產價格是相關的，云云。我不是有意嘲笑他們的書生氣，而是就事論事地說，外國的某些理論拿到中國來有相當大的部分是不實的。

外國人（主要是先發展國家的人） 選擇居住地是有諸多選擇因素的，“此處不留爺，自有留爺處”。所以無論產業分布，還是人口分布都不像中國那么畸形。中國數量龐大的農業人口從農地上走出來以后，可供選擇的新家園并不太多。再加上勞動力市場競爭壓力山大，幾個大城市的房產價格在競價中被推到令人乍舌的地步，一個在新城市落腳的農民工，要想買房，需要老家里幾家甚至十幾家親友全力相助才能湊夠“首付”。這還得說是十幾年前，近三年來房價的暴漲已經基本上把“買房是用來住的”那群農村戶口的人擠出了潛在業主的隊伍，以溫州炒房客為代表的先富起來的新貴們，則因為本錢相對充裕已經掙得缽滿盆滿了。

但是進入2018年以后，房價又有了變數，以往的“漲派”代表“任大炮”終于息火了，前兩天還特地鄭重聲明：“那篇說2018年房價將繼續大漲的博文不是我的作品。”我分析，這是由于各地政府陸續出臺了越來越嚴厲的“限購”措施，房貸也越來越不那么溫柔了，首付和月供利率都往上調了不少。

這最后一條影響房價的重要舉措是貨幣發行量。2000年1月廣義貨幣供應量是122645億元，2018年1月是1720814億元， 18年增長了14.03倍，這個數據大體上跟北京的房價漲幅相當，大概這不是巧合。貨幣的超發讓中國的富翁數量直追美國這個經濟霸主。人們錢多了，想讓手里的錢不“變毛”，就得有合適的理財項目，最好的理財項目，穩賺不賠的第一個就是房產。

近幾年中國的人口紅利已經開始透支了，中等收入陷阱在前面攔著路，中國會有怎樣的表現呢？我曾多次著文，把我對中國模式的思考盡量引向深入。現在我認為許多發展中國家在“中等收入陷阱” 前勒住馬韁，停止不前，甚至落入陷阱不能自拔，中國則很有可能利用文化優勢巧妙化解難題，其中一條就是建立成規模的“資金池”，以收容社會過剩資金，不使它們沖擊實體經濟，其中的一個巨大的資金池就是樓市（另一個是股市，將另文討論），高企的房價能令那些潛在的購房者為了有朝一日投入樓市必須在現在努力存錢，因此居民項下的這股資金洪流量是相對穩定的，不會在哪一天沖出堤壩來給現在尚平穩的實體經濟造成麻煩。應當說樓市在不經意間，成為了當今社會不可或缺的“正能量的存在”。

需要點出的一個觀點是，這個“樓市概念蓄水池”是以高房價為先決條件的， 而高房價又以實體經濟和社會穩定為條件的，一旦出現變數，“樓市概念蓄水池” 攏不住了，這股洪流一旦變成洪水猛獸， 吃不了兜著走的就不光是炒房客和做“新市民夢”的農民工了，到時整個社會都將要跟著付出慘痛的代價。因此，高房價還必須暫時存在下去，我們也必須用時間和智慧化解掉其中的不合理部分，不能指望高房價永遠能像南北兩極的冰原一樣，凝固住那天量的流動性，這是我想對有關決策者進的微言。