房地產(chǎn)稅真要來了？

房地產(chǎn)稅立法推進(jìn)的消息總是成為焦點(diǎn)話題。目前，全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)、財(cái)政部以及其他有關(guān)方面正在抓緊起草和完善房地產(chǎn)稅法律草案。

按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的總體思路，房地產(chǎn)稅的大致框架已經(jīng)浮出水面。具體到房地產(chǎn)稅開征時(shí)間，由于立法工作尚在初審準(zhǔn)備階段，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為近期開征的可能性不大。

征收房地產(chǎn)稅已經(jīng)按下確認(rèn)鍵，公眾關(guān)注的焦點(diǎn)普遍在于這些問題：房地產(chǎn)稅為何征、如何征？對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響如何？對(duì)哪些人群影響最大？

輪廓已逐漸清晰

攸克（自媒體“攸克地產(chǎn)”創(chuàng)辦人）

今年全國(guó)兩會(huì)期間，3月4日，全國(guó)人大發(fā)言人張業(yè)遂在被問及房地產(chǎn)稅問題時(shí)表示，房地產(chǎn)稅方案已在內(nèi)部征求意見；3月5日，在十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議上，總理在政府工作報(bào)告中提出“要深化財(cái)稅體制改革”“健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”；3月7日，財(cái)政部副部長(zhǎng)史耀斌用超過900字的“篇幅”談及房地產(chǎn)稅，對(duì)房地產(chǎn)稅征收目的、征收對(duì)象和范圍、計(jì)稅依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)及推進(jìn)的程序和步驟作了說明。

相比于往年的原則性表述，今年關(guān)于房地產(chǎn)稅的說法，一次比一次具體。可以說，房地產(chǎn)稅的基本輪廓已經(jīng)逐漸清晰：

首先是“立法先行”，根據(jù)目前的立法進(jìn)程，房地產(chǎn)稅立法工作的完成不會(huì)晚于2020年。史耀斌在談及房地產(chǎn)稅立法進(jìn)展時(shí)，用了“完善”一詞——“我們正在設(shè)計(jì)、完善，同時(shí)再進(jìn)行論證和聽取意見”。這說明，基本方案已經(jīng)完成，目前各主管部門正在一個(gè)已基本形成共識(shí)的基礎(chǔ)方案上進(jìn)行進(jìn)一步的工作。

史耀斌用數(shù)百字談?wù)搰?guó)際上房地產(chǎn)稅的制度設(shè)計(jì)，并且提到“房地產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)有四個(gè)共性安排”“在所有國(guó)家的房地產(chǎn)稅制度安排里面，都有一些稅收優(yōu)惠”。相比于此前社會(huì)熱議的房地產(chǎn)稅“免征”條件，以“優(yōu)惠”表述這部分內(nèi)容，也說明未來各地可能出臺(tái)不同的減免稅標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)稅立法和房地產(chǎn)稅改革，涉及到歸并現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)的各稅種。在稅務(wù)“減免”“歸并”方面，首先是房地產(chǎn)的在建環(huán)節(jié)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為概率非常高的是“歸并城鎮(zhèn)土地使用稅”；其次是在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，包括兩方面內(nèi)容：通過增加保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，起到增加持有成本、去除住房投資屬性的目標(biāo)；通過持有成本增加+交易環(huán)節(jié)稅負(fù)降低來促進(jìn)更多住房進(jìn)入市場(chǎng)流通，從而增加市場(chǎng)供應(yīng)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系。

而“充分授權(quán)、分步推進(jìn)”八個(gè)字，說明未來地方可以通過設(shè)立自身合適、合理的房地產(chǎn)稅征收方式、稅率，解決房地產(chǎn)稅在不同城市適用的問題。

房地產(chǎn)稅怎么收？市場(chǎng)已經(jīng)建立預(yù)期

張大偉（中原地產(chǎn)首席分析師）

房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅雖然只有一字之差，但完全是兩碼事。

房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念，分為流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)兩大類稅目。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，從“開發(fā)建設(shè)、買賣交易、持有”這三個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都有相關(guān)稅種，這些稅種被稱為房地產(chǎn)稅。比如，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅目里，有大家比較熟悉的印花稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等；保有環(huán)節(jié)稅目則分為城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅和城市房產(chǎn)稅等。

而房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。也就是說，“房產(chǎn)稅”其實(shí)是“房地產(chǎn)稅”的一個(gè)組成部分，保有環(huán)節(jié)的稅收才是大眾頻繁提及的房產(chǎn)稅。

以我的觀察來看，最近一年，房地產(chǎn)調(diào)控與往年相比出現(xiàn)了更明顯的實(shí)效。“房住不炒”“租售并舉”的觀念已經(jīng)深入人心，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)從過去的短效機(jī)制向長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)變，而房地產(chǎn)稅就是長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。

按照目前業(yè)內(nèi)人士對(duì)官方消息的認(rèn)知共識(shí)，房地產(chǎn)稅很可能會(huì)這樣征收：各地房地產(chǎn)稅稅率差別會(huì)比較大，所以要全國(guó)人大、地方人大“充分授權(quán)”；“分步推進(jìn)”則是從炒房問題比較嚴(yán)重的大城市開始推進(jìn)，讓大家逐步適應(yīng)、接受；按照評(píng)估價(jià)收稅，僅僅看房地產(chǎn)的原值，不考慮房屋價(jià)格巨大變化因素，顯然不合理；在征收房地產(chǎn)稅的同時(shí)，降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)；長(zhǎng)期來看，不僅住宅要征收房地產(chǎn)稅，商業(yè)地產(chǎn)（商鋪、寫字樓、商務(wù)公寓）也要征收。

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)各主體對(duì)于征收房地產(chǎn)稅的預(yù)期已經(jīng)建立，我認(rèn)為，房地產(chǎn)稅開征后，市場(chǎng)很快可以適應(yīng)，整體看，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)必將逐漸平穩(wěn)。

受影響最大的是貸款炒房者

小偉（地產(chǎn)企業(yè)研究員）

公眾最關(guān)心的話題，是房地產(chǎn)稅出臺(tái)后房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下跌。一派認(rèn)為對(duì)于房?jī)r(jià)的影響不大，另一派則認(rèn)為房?jī)r(jià)肯定會(huì)大幅下跌。

持第一種觀點(diǎn)的理由是，參考已經(jīng)開征房地產(chǎn)稅的國(guó)家的情況，如日本、韓國(guó)、美國(guó)等，這些國(guó)家在開征房地產(chǎn)稅的前后，房?jī)r(jià)并沒有出現(xiàn)大幅下跌。在國(guó)內(nèi)，重慶已經(jīng)在試點(diǎn)征收房地產(chǎn)稅，但是當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)也沒有下跌。

持第二種觀點(diǎn)的人則認(rèn)為房地產(chǎn)稅開征伴隨著租賃市場(chǎng)的發(fā)展，人們的購房意愿會(huì)大幅降低，而持房成本的增加導(dǎo)致更多房產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)流通，兩者合力，房?jī)r(jià)必然大幅下跌。

這兩種說法都有一定道理，但又都有一定片面性。征收房地產(chǎn)稅，是基于公平目的的一次社會(huì)財(cái)富調(diào)整，其本身并不創(chuàng)造額外的社會(huì)財(cái)富，決定房?jī)r(jià)的根本因素還是供需關(guān)系。那些說房地產(chǎn)稅會(huì)讓房?jī)r(jià)大跌，甚至讓樓市崩盤的所謂專家，都是在危言聳聽。客觀的分析是，房地產(chǎn)稅出臺(tái)后，短期內(nèi)炒房者會(huì)加快拋售掉手中的房產(chǎn)，造成市場(chǎng)上供給量增多，房?jī)r(jià)會(huì)下跌，但拋售不可能是長(zhǎng)期的行為，長(zhǎng)期來看，房?jī)r(jià)將趨于平穩(wěn)。

事實(shí)上，房地產(chǎn)稅開征，影響最大的是擁有3套以上房產(chǎn)的人群，尤其是加了杠桿，負(fù)債率非常高的炒房者。持有成本增加，再加上房子套現(xiàn)困難，貸款炒房者的好日子就到頭了。其次，租房成本也會(huì)增加。房東把每年要交的稅費(fèi)分?jǐn)偟椒孔饫铮亲羁赡艿淖龇ā?/p>

但是，對(duì)于擁有一兩套房的小家庭，房地產(chǎn)稅基本沒什么影響。假定一家有三四口人，人均享有60平方米的免征額度，整個(gè)家庭可以享受200平方米左右的免征額度，也就是一兩套房的面積。超出部分即便被征稅，這個(gè)金額也是普通家庭可以承擔(dān)的。

兩點(diǎn)政策建議

汪利娜（社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員）

有人認(rèn)為開征房地產(chǎn)稅是為了籌集財(cái)政收入，這個(gè)判斷不正確。政府工作報(bào)告釋放出“大力簡(jiǎn)政減稅減費(fèi)”的積極信號(hào)，將減稅上升為推進(jìn)供給側(cè)改革的核心手段，可見其意義重大。在這樣一個(gè)減稅的大背景下，開征房地產(chǎn)稅與其說是籌集財(cái)政收入，不如說是調(diào)整稅種，有減有增，優(yōu)化財(cái)稅結(jié)構(gòu)，為健全地方稅收體制鋪路。

我認(rèn)同房地產(chǎn)稅的主要目的和功能是調(diào)節(jié)財(cái)富的分配。如何實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，還有許多先決條件需要審慎考慮。如何做到既保障中低收入家庭的基本住房消費(fèi)權(quán)，又適當(dāng)調(diào)節(jié)高收入家庭住房消費(fèi)與投資，以達(dá)到縮小財(cái)富差距和消費(fèi)差距的目的，都需要在房地產(chǎn)稅稅基或稅率設(shè)計(jì)中給予考慮。

有兩點(diǎn)政策建議：

為提高房地產(chǎn)稅實(shí)施的可行性，房地產(chǎn)稅的征收可借鑒重慶經(jīng)驗(yàn)，先從高收入家庭別墅、高檔住房（房產(chǎn)價(jià)值超過當(dāng)?shù)仄骄狄欢ū壤┖驼加卸嗵鬃》坷塾?jì)價(jià)值較高的起步。也可對(duì)長(zhǎng)期空置住房征稅，以鼓勵(lì)閑置住房進(jìn)入租賃市場(chǎng)，增加租賃房供給，減少政府負(fù)擔(dān)，優(yōu)化資源配置。

加快與房地產(chǎn)稅制相關(guān)的配套改革，包括財(cái)稅體制、產(chǎn)權(quán)保護(hù)、信息披露、資產(chǎn)評(píng)估和糾紛調(diào)解機(jī)制等，提高房地產(chǎn)稅改革的整體性、相關(guān)性和系統(tǒng)性，體制機(jī)制的健全才能從制度上保障房地產(chǎn)稅的合法性、合理性和公正性。用總理的話來說就是“讓恒產(chǎn)者有恒心，讓投資者有信心，讓各類產(chǎn)權(quán)的所有者安心，給所有合法產(chǎn)權(quán)所有者都吃上長(zhǎng)效定心丸”。