共有產權房的新探索

王翔

“居者有其屋”，是大部分中國人的傳統思想觀念。幾千年的農耕文化和家國倫理，讓中國人對房屋情有獨鐘。房屋不僅是國人心目中家的具象載體，也是最終的情感歸宿地。擁有一套穩定的住房，在中國人眼中是天大的事。

5年，25萬套

2017年12月25日，“北漂”12年的楊延麗終于在北京安了家。她簽下北京市朝陽區錦都家園的一套兩居室，成為北京市首個共有產權房項目的首位簽約者。

楊延麗2006年來北京讀書。研究生畢業后，在北京找到一份不錯的工作，但是當時公司沒有落戶指標。按照北京市的限購政策，她需要工作并連續繳納5年社保后，才有資格購買商品性住宅。

2017年6月，當她得知共有產權項目“錦都家園”有30%的房源提供給滿足購房條件的非北京戶籍人員時，她覺得真是太好了，就在北京市住房和城鄉建設委員會（下稱北京市住建委）官網上提交了申購資料。

?2017年12月12日，在北京首個共有產權養老項目恭和家園內，老人安享晚年。

錦都家園共有121182戶申購家庭，427套房源。楊延麗出乎意料地搖到258號，中了一套80平方米的兩居室。

據北京市朝陽區房屋管理局數據顯示，錦都家園項目銷售均價為2.2萬元/平方米，而本刊記者在走訪調查時發現，周邊同地段、同品質普通商品性住房的價格高達5.6萬元/平方米。粗略一算，楊延麗購買這套住房大約節省了270萬元。當然，楊延麗也將與政府平分這套房屋的產權。

本刊記者在瀏覽北京市住建委官網時發現，2017年，北京市共推出7個項目的共有產權房，共約5480套。項目大多分布在順義、昌平、平谷等地區，銷售均價在1.8萬元/平方米，平均中簽率約在五十分之一。

北京市住建委的工作人員告訴記者，今年，北京將繼續加大共有產權房的推出力度。2018年以來，已有3個項目處于申購結束、資格審查階段，還有昌平區綠海家園、中駿四季家園和翡萃家園三個項目正在申購中，約可提供2328套住房。

“2017年9月21日，北京市住建委發布的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（下稱《辦法》），明確了未來5年北京將完成25萬套共有產權住房的目標。這對于新房供應量日漸稀缺的北京樓市而言，是一個巨大的數字。”他說。

“另類”商品房：從自住到共有產權

其實，共有產權房并不是新鮮事物，它其實是“自住型商品房”（下稱自住房）的進階版。

2013年10月，北京市就提出了自住房概念，自住房是定位于“自住”的商品房，此類住房價格比周邊商品房低30%左右，面向全市符合限購條件家庭。截至目前，已累計簽約6萬余套。2017年9月頒布新政之后，自住房被新的共有產權房替代。

共有產權房比自住房有更嚴格的供應、持有和轉讓限制。

首先，在申購者的準入條件上，共有產權房的門檻更高。在年齡限制上，共有產權房規定單身者要年滿30周歲，比自住房的25周歲整整提高了5歲，且購房人有住房轉出記錄和申請時點距離離婚年限不滿三年的都不予申請，這把很多投機申購者拒之門外。

其次，在出租時，自住房的租金歸住房者所有，而共有產權房的租金要住房者與代持機構按比例分配。在售賣時，自住房入住5年后可出售，且上市收益的30%上繳財政，而共有產權房購房人需要向原分配區住房城鄉建設委員會提交轉讓申請，明確轉讓價格。同等條件下，代持機構可優先購買，若代持機構放棄購買權的，購買人可按市場價格轉讓所購房屋產權的份額。這樣看來，共有產權房的政策似乎更加嚴苛。

但也有學者認為，正是因為如此嚴苛的制度，才在流程上充分實現了保障功能，在滿足居住需求的基礎上，有效遏制了投機行為。“北京推出的共有產權住房制度，在探討住房長效機制的推進上又邁出了一大步。”北京市房地產協會秘書長陳志評價說。

他表示，北京市的共有產權住房有許多創新點。“它兼顧了公平，突出以保障為主。比如，《辦法》中明確規定，用于滿足符合本市住房限購條件且在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源不少于30%，這體現了北京市對于‘新北京人的包容和體諒。又比如，房源優先配售給項目所在區戶籍和在項目所在區工作的本市其他區戶籍無房家庭，這暗含了‘職住平衡的概念，政府鼓勵在哪里上班就在哪里買房，這有利于促進中心城區人口的疏解。”

政策仍需不斷修正

本刊記者在采訪中發現，仍有很多人對此抱有質疑。

據北京市規劃和國土資源管理委員會負責人介紹，2017年北京共完成共有產權住房用地供應38宗，用地面積約207公頃，規劃建筑規模約403萬平方米，計劃有近4萬套共有產權房進入市場。但根據記者調查發現，去年僅僅落實了約5000余套住房，和規劃有較大差距。目前，現有的共有產權房還遠不能滿足目前的住房需求。百姓需要大批保障性住房供給，而目前共有產權房只能作為商品性住房的極小部分補充而已。

北京市房地產法學會副會長趙秀池分析認為，共有產權房分割了居民的產權，讓民眾從心理上產生一種抗拒的情緒。一位來中原地產咨詢房屋信息的居民告訴記者：“共有產權房的準入條件看似嚴苛，但仍有漏洞。比如，若婚前雙方都申請了此類住房，那么婚后是否應該交回其中一套？如何進行成功監督做到更加公平合理？又比如，離婚3年內不得申請的條件是否有違人性化？”

對于共有產權房上市交易的轉讓價格和優先購買權歸政府，這讓購房人對房屋價格的預期很難把握。此外，中國的房地產政策變動很大，對于共有產權房政策未來還會有哪些調整，這些調整是否有利于保障購房者的權益，這些問題都還值得商榷。

無論是福利性分房制度，市場性商品房制度，保障性住房分配制度，自住房、共有產權房等限價類商品房制度，以及剛剛推出還有待推敲的租賃政策，我國的房地產政策隨著經濟發展和社會變革不斷地調試，人們的住房觀念也隨著政策和環境悄然發生著改變。在建立房屋長效機制上，相關部門要不斷借鑒學習國外的成功經驗并本土化，進一步加強不動產信息的聯網及共享，構建更加完善、合理、互相配合的全方位政策體系，真正實現“居者有其屋”。

他山之石

“新加坡模式”：1964年，新加坡總理李光耀提出“居者有其屋”計劃，通過成立新加坡建屋發展局實現公共住房的有效供給，統一為中低收入者提供保障性住房，即“組屋”。統計數據顯示，2016 年新加坡居住在組屋中的人口占比82%。

“香港模式”：香港的公共住房制度建設完善、層次分明，按照收入由少到多，居民依次可以申請租賃“公屋”、購買“居屋”和購買私人住宅。“公屋”是為保障低收入群體基本有房可住的基礎設施，將住房以低于市場價的租金出租給無法負擔居屋或私人住宅的個人或家庭居住，是香港的“廉租房”。“居屋”是讓低收入居民可以以低于市場30%至40%的折讓價獲得屬于自己的住房的一種保障機制。

“德國模式”：在二戰后的德國，住房被作為社會福利機制的重要組成部分，政府建立了成熟穩定的租賃住房體系。據統計，德國大約有六成居民選擇租房且居住穩定。