新租房時代下的成本領先戰略

魏菽

摘要：2017年被稱為中國租賃住房元年，中國進入新租房時代。出租公寓最大的問題在于盈利困難，出租公寓要實現持續發展，首先必須解決好企業盈利問題。本文以昆明芳華里公寓為例，從企業成本領先戰略的角度，尋求突破出租公寓盈利困難的辦法。

關鍵詞：房產租賃 成本領先戰略

政府提出“房子是用來住的，不是用來炒的”；我國“第三波嬰兒潮”出生人數最多的1988年們，三十而立，成家立業了；限購限貸收緊后，住房抵押貸款門檻進一步提高，加杠桿買房難了。

所有這些信號都彰顯了一個問題，中國從“拿地—蓋樓—賣掉”的增量房時代，向“拿地—經營—收租或享受資產增值”的存量經營時代跨進，租房市場風口將至，中國進入新租房時代。

“出租公寓”，又名“白領公寓”，“單身合租公寓”，是近幾年房地產三級市場一個新興的行業，是將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領上班人士。現在“出租公寓”這個概念已經慢慢為大家接受。在傳統租賃市場上，租客的租賃時間一般為一個月到一年不等。

某地產分析師鄧浩志認為， 現階段出租公寓最大的問題在于盈利困難，出租公寓要實現持續發展，首先必須解決好企業盈利問題，“如果企業不盈利，未來是很難有企業大規模參與到出租公寓領域的。”他認為，國家大力推進“租購同權”政策，但其中投資者與租戶的矛盾關系問題顯著，“如果企業不能通過增加附加服務和其他手段提高盈利，大多數都會處于虧損狀態。下面將以昆明芳華里公寓為例，從企業成本領先戰略的角度，尋求突破出租公寓盈利困難的辦法。

對芳華里公寓而言，從最初投入使用的4-7棟日租房，到逐步改造完工的8-20棟長租房，經營規模不斷擴大，在固定成本（人工成本、管理成本、租賃成本）不變的情況下，規模逐步擴大，單棟房屋的綜合成本顯著降低，規模效益逐步顯現。

公寓日租房于2017年1月開始試營業，參照酒店經營的條例，向住客提供一次性拖鞋等用品，單價1.8元/雙，3個月后采用可反復使用的塑料拖鞋，每日使用成本降至0.03元/雙。前臺接待收銀24小時輪崗，每班2人，編制8人，開業半年后工作流程逐步順暢，將其中3人調崗至物業部，剩下5人仍然能夠維持正常工作，管理技術與經驗水平不斷提高，為企業帶來經驗效益。

成本領先戰略又稱低成本戰略，其戰略思想是企業通過各種努力來降低成本，使企業的總成本水平低于競爭對手，從而獲得持久的競爭優勢。

成本領先戰略的適用條件與出租公寓競爭對手分析分析：

一、適用條件

（一）現有競爭企業之間的價格競爭非常激烈

芳華里公寓位于東華東路，附近1公里范圍內有昆明智慧酒店、紫藤酒店，恒億酒店等十數家經濟型酒店，價格90元-150元/間不等，價格競爭十分激烈。

（二）企業所處產業的產品基本上是標準化或者同質化的

芳華里公寓經營業態為長租房、日租房、整租房三種，其中日租房定位為參照酒店經營，房間配置、服務內容與酒店經營高度同質化。

（三）實現產品差異化的途徑很少

經濟型酒店在昆明市區歷經10余年的高速發展，目前已經達到飽和狀態，有實力的投資方紛紛轉型，發展精品酒店，突出自身的品牌形象和高品質服務，以區別于經濟型酒店，做出自己的差異化特點。200元單價以下的經濟型酒店，由于價格低，目標客戶定位不清晰，無法從技術創新、營銷策略、品牌優勢等方面實現自身的差異化。在產品缺乏差異的行業中，價格通常是最主要的市場因素。雖然存在激烈的競爭，但擁有成本領先地位仍可以使企業獲得高于平均水平的利潤。低成本地位有利于公司在強大的買方威脅中保護自己。

（四）多數顧客使用產品的方式相同

對于出租公寓而言，公寓作為一個產品，主要的使用方式就是居住，沒有其他使用方式可以選擇。

二、出租公寓競爭對手分析

以沈南鵬初創期的如家酒店為例，長租公寓在項目投資時，以家居、精致、簡潔為目標，不用豪華材料，不造奢侈場所，不搞宴會、會議、娛樂設施，盡量避免在鬧市區征地，而盡量利用舊廠房、舊校舍進行改建。由于投資成本低，使得經營成本也大大降低。在功能布局上，沒有豪華宴會廳、商務中心等高檔飯店都有的輔助設施，使建設投入減少很多，從而大幅度降低了經營成本，保證了房價的低廉。做到“五星的床，四星的房，三星的堂，二星的價”。

三、成本領先戰略落實細則舉例

以昆明市某物業管理公司小龍村片點為例，物管面積586戶，34151平米，采取如下措施，將成本領先戰略做到極致，全公司在物管費均價僅0.45元/平米/月，公司在編員工235人的市場環境下，仍然能夠實現盈利。

1、34151平米的管理面積，僅配備1名保潔員，5個保安，要求保安值班時也負責公共區域保潔，物管員及物管主任等工作人員在崗時均負責清潔衛生。

2、要求所有物管崗位，維修工、綠化工、保安、保潔能夠勝任公司所有服務崗位的技能要求，做到一專多能，及時響應客戶的服務要求。

3、要求所有片點綠化主任不止負責植物栽種，還負責培育苗木用于小區綠化，降低苗木的采購成本。數量品種有富余時還可以用于對外出售創收。

4、定期組織水電工、焊工、土木瓦工等專業性較強的崗位用以老帶新或外出學習等方式提高專業技能，充分利用現有人力資源，做到入戶水電維修、小區內部路面修復、屋面防水修復等小型維修工程的維修無需外包施工，大大降低物業管理成本。

該公司能做到五年不漲物管費，還持續實現盈利，是公司管理層的持之以恒地重視成本工作的結果。在新租房時代下，值得實施成本領先戰略的公司借鑒。

綜上所述，芳華里公寓面臨的外部環境條件與成本領先戰略的適用條件高度契合，成本領先戰略是公寓經營戰略的正確選擇。成本領先戰略的成功取決于企業日復一日地實際實施該戰略的技能。成本不會自動下降，也不會偶然下降，它是艱苦工作和持之以恒地重視成本工作的結果。要改善成本控制工作的地位，與其說需要在公司戰略上做出重大轉變，還不如說需要管理人員更多地重視和控制成本的決心。

參考文獻

[1]邁克爾·波特.競爭戰略.

[2]張笑恒.做最擅長的事：沈南鵬傳.

[3]譚力文，吳先明.戰略管理.