論“營改增”對不動產租賃業務納稅籌劃的影響

黃授勛

摘要：“營改增”新稅制的實施，對國內企業公平稅負、一定程度上減輕稅負等方面發揮了積極作用。然而，此次稅收新政的變化，使得流轉稅的征收管理更加科學化、規范化，同時也為相關行業的納稅籌劃增添了一定的難度，這其中也涵蓋了不動產租賃業務的納稅籌劃。本文將從營改增給不動產租賃業務帶來的變化入手，進而提出營改增后對于不動產租賃業務的納稅籌劃影響。

關鍵詞：營改增 不動產租賃 納稅籌劃

營改增新稅制實施以來，不動租賃業務的稅收征管發生了較大變化，其中涵蓋了銷售收入、稅率、稅款預征等方面的變化，同時也給不動產租賃業務的納稅籌劃方面帶來了一定的機遇與挑戰。

一、“營改增”給不動產租賃業務帶來的變化

關于不動產租賃業務，國家稅務總局以公告的形式下發了稅收文件，即《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第16號）。【2016】16號文第二條，對于不動產的范圍有著如下界定：即納稅人以經營租賃方式出租其取得的不動產包括直接購置、接受捐贈、投資方入股收到、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。

眾所周知，我國的大多數稅種的稅款計算主要包含兩個方面的因素，即計稅依據（稅基）、稅率。可見，在稅基不變的前提下，稅率的高低直接決定了企業納稅數額的多少。對于不動產租賃業務來說，營改增實施以后，增值稅納稅人所適用的稅率包括11%、5%兩個稅率檔次，以及3%的增值稅預征率。而按照增值稅暫行條例以及財稅【2016】36號文的規定，不動產業務的納稅人所適用的增值稅稅率是與其納稅人身份的界定有著直接的關系。【2016】36號規定，年營業收入在500萬元以上或是年收入雖然不足500萬元，但是如果財務核算健全經納稅人申請，其主管稅務機關可以認定其為一般納稅人企業。一般納稅人企業適用11%增值稅稅率，準予其抵扣進項稅金。而其余非一般納稅人企業即為小規模納稅人，適用5%稅率。同時，【2016】36號對于企業在2016年4月30日以前取得的不動產進行開展租賃業務的，企業可以視情況選擇比照小規模納稅人的簡易征收方式繳納增值稅適用5%稅率。且規定，企業無論是選擇小規模納稅人方式，還是簡易征收方式在36個月內不得轉為一般納稅人。

稅款計算環節對于增值稅納稅人企業至關重要，也是最容易產生錯誤的環節，一旦在這個環節出現問題，將會為企業帶來較大的稅務風險。因而，對于稅款計算環節應抱以謹慎態度。

（1）一般納稅人企業稅款計算。一般納稅人企業由于其可以抵扣進項稅金，應交增值稅=銷項稅金-（進項稅金-進項稅額轉出）。其中銷項稅金=收入/（1+11%）×11%，進項稅金則是企業購買商品、購入勞務以及購置、建造固定資產而取得的進項稅金。需要說明的是，企業的進項稅額轉出是指雖然取得了進項稅發票，但由于非應稅項目、發票本身存在一些問題，造成無法抵扣需要作進項稅額轉出處理。

（2）小規模及簡易征收方式下的稅款計算。小規模及簡易征收方式下，不得抵扣進項稅金。應交增值稅=收入/（1+5%）×5%。

二、“營改增”后對于不動產租賃業務納稅籌劃影響

納稅籌劃又被稱為稅收籌劃（英文Tax Planning ），是指企業在遵從于相關稅收法律、制度、政策的基礎上，在納稅義務發生之前，通過采取一定的方式及途徑，以實現少繳稅款及延時繳稅的目的。納稅籌劃方案的制定應以遵守稅收法律及其他法規為前提，利用稅法所給予的優惠政策，或是合理、合規的賬務處理措施，以實現降低納稅成本、節約流動資金成本并有效規避稅務風險的目的。

（一）營改增后不動產租賃業務納稅籌劃應注意的問題

一提到納稅籌劃大家想必就會聯想到如何節約納稅成本，誠然，納稅籌劃對于每個企業來說都顯得極為重要，其不僅能夠有效的降低企業納稅成本，更為重要的是還能使得企業在規避稅務風險方面起到積極的促進作用。因而，在國內目前稅收征管體系日益健全的今天，企業的納稅籌劃往往更傾向于如何規避稅務風險，以減少稅務機關對其不應有的稅收行政處罰。以不動產租賃業務為例，“營改增”新政的實施，確實為其在納稅籌劃方面帶來了一定的機遇，但是由于增值稅的征收管理較為細致、系統，因而也為納稅籌劃方面的工作帶來了相應的稅務風險。因此，無論怎樣，企業在進行納稅籌劃之時，要以遵守國家相關法律、法規，特別是稅收相關法律為前提，如果企業從事不以遵守國家法律為第一要務的納稅籌劃行為，都屬于稅收違法行為。

（二）不動產租賃業務增值稅方面的納稅籌劃

（1）納稅人身份的選擇。納稅人身份決定其適用何種稅率，因而對于不動產租賃業務來說，如果其年營業收入低于500萬元，且進項稅額不是太多的前提下，則建議其選擇小規模納稅人身份。同時，如果其不動產是在2016年4月30日前取得的，也可以選擇簡易征收方式。這樣，雖然不能抵扣進項稅金，但是由于增值稅為價外稅，在計算應繳增值稅之時，還可以將價格換算為不含稅價，從而在同等租金前提下，比營改增之前稅負率有所下降。但是，有一點需要強調的是，如果企業的年營業額超過500萬元，須申請辦理一般納稅人資格，否則經主管稅務機關發現后，則按照11%稅率征收增值稅，并且不允許其抵扣進項稅金。

（2）進項稅管理方面問題。增值稅的征收原理是扣稅制，亦即是應交增值稅=銷項稅額-進項稅額相比，可見在收入不變的前提下，企業的進項稅額越大，其繳納的增值稅就越少。可以說，增值稅稅收籌劃方面，是“得進項稅發票者得天下”。因而，一般納稅人企業在日常取得進項稅發票過程中要注意兩個方面。其一，盡量與一般納稅人企業發生經濟往來，這樣可以取得稅點相對較高的進項稅金；其二，取得的增值稅發票要注意“三流合一”問題。即發票流、合同流、資金流要相互對應，這是增值稅進項稅發票抵扣制度的嚴格規定。否則，稅務機關極可能認定其取得的進項稅發票存在虛開行為，而要求其作進項稅金轉出，情節嚴重的有可能對其施以行政處罰或是承擔刑事責任。同時企業財務人員要加強自身業務的學習，要加強對于進項發票的審核，對于填寫不符合規定的發票要堅決予以退回，從而把住發票的入口關。

三、結束語

無論是專業從事不動產租賃業務或是有相關業務的企業來說，一定要遵循稅收、法規及政策的前提下，以防范稅務風險為納稅籌劃總體思路，以節約納稅成本、規避稅務風險為基本目標，開展相應的納稅籌劃工作。相信在新稅制下，會為相關行業降低納稅成本起到一定的積極作用。

參考文獻

[1]王輝.試論”營改增”對房產租賃企業納稅籌劃的影響[J].中國集體經濟，2016，03：85-86.

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