單套房?jī)r(jià)中位數(shù)與房?jī)r(jià)走勢(shì)

余豐慧

每平方米住房單價(jià)高低反映的是絕對(duì)購(gòu)房成本負(fù)擔(dān)，也是最為準(zhǔn)確的計(jì)量房?jī)r(jià)高低的通用單位。多側(cè)面反映住房負(fù)擔(dān)程度則是一個(gè)非常不錯(cuò)的研究成果。中國(guó)社科院在《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》研究中，就以單套總價(jià)的方式來(lái)計(jì)算價(jià)格。而在美國(guó)，有一些州則是整棟樓加上花園等附屬配套設(shè)施來(lái)標(biāo)價(jià)的。

社科院按照單套總價(jià)計(jì)算價(jià)格，或能反映最低要求的住房負(fù)擔(dān)程度，以及一個(gè)城市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比如大小戶型結(jié)構(gòu)，從而滿足不同層次的住房需求。按照單套總價(jià)計(jì)算，讓人對(duì)最低平均要有多少錢(qián)就可以安居一目了然。

當(dāng)然，一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)畸高的城市單套總價(jià)中位數(shù)也高。不過(guò)，由于住房大小、戶型結(jié)構(gòu)不一樣，也有特殊的情況。比如，單價(jià)中位數(shù)居第二的上海，總價(jià)中位數(shù)卻僅位居全國(guó)第4，為319萬(wàn)元/套。這說(shuō)明，上海的住房負(fù)擔(dān)實(shí)際略低于人們的直覺(jué)，當(dāng)然，這是以犧牲居住條件為代價(jià)的。

另一個(gè)典型例子是大連以78萬(wàn)元/套的總價(jià)中位數(shù)居樣本城市最末，不足第一位北京的1/5，相對(duì)較低的單價(jià)和小戶型偏好使得大連的購(gòu)房支出處于較低水平。

大連這幾年似乎成了被遺忘的角落，包括房?jī)r(jià)在內(nèi)都沒(méi)有出現(xiàn)在熱點(diǎn)熱議的城市中。這使筆者想起一次做在線講座時(shí)，提問(wèn)題環(huán)節(jié)一個(gè)大連市民詢問(wèn)大連房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？筆者只能回答對(duì)大連房?jī)r(jià)真的不了解。

根據(jù)社科院的報(bào)告，2017年12月，樣本城市中，北京以402萬(wàn)元/套的總價(jià)中位數(shù)居全國(guó)第一，深圳、廈門(mén)分別以352萬(wàn)元/套、322萬(wàn)元/套的總價(jià)中位數(shù)位居全國(guó)第二、第三。總價(jià)中位數(shù)相對(duì)較低的省會(huì)及以上城市有長(zhǎng)沙、重慶、西安、沈陽(yáng)、太原等，單套總價(jià)中位數(shù)均在百萬(wàn)元以下。

以北京為例，《2018年北京政府工作報(bào)告》指出，北京居民人均可支配收入2017年達(dá)到5.7萬(wàn)元。兩口之家一年按照12萬(wàn)元收入，購(gòu)買(mǎi)單套總價(jià)400萬(wàn)元的房子，不貸款、不負(fù)債需要33年。如果貸款負(fù)債的話，歸還貸款需要的時(shí)間更長(zhǎng)、負(fù)擔(dān)成本更大，因?yàn)橛凶钌倌晗?%左右的貸款利息，即100萬(wàn)元貸款第一年要多還6萬(wàn)元利息，假如貸款200萬(wàn)元，第一年要多還12萬(wàn)元利息。

按照工薪階層較高收入年收入12萬(wàn)元，兩口之家一年24萬(wàn)元收入，那么在北京購(gòu)買(mǎi)單套總價(jià)400萬(wàn)元的住房，也需要17年。

單套總價(jià)低于百萬(wàn)元的長(zhǎng)沙、重慶、西安、沈陽(yáng)、太原、大連等城市的居民收入水平也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一線城市。

社科院這個(gè)單套總價(jià)中位數(shù)沒(méi)有考慮住房品質(zhì)的差異，是以犧牲居住條件為代價(jià)。盡管如此，單套總價(jià)并不低，包括低于百萬(wàn)元的長(zhǎng)沙、重慶等2017年以來(lái)房?jī)r(jià)直沖云霄，都已經(jīng)后來(lái)居上，而且行政手段按住后，目前的反彈力度非常大。

2018年房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)了微妙變化。由過(guò)去一刀切強(qiáng)勢(shì)打壓、遏制而較少考慮實(shí)際住房需求，到今年的保證剛需，支持改善型需求，抑制投資投機(jī)。特別是支持改善型需求放開(kāi)的口子不小。筆者還是堅(jiān)持一個(gè)觀點(diǎn)：只要調(diào)控政策稍有放松，那么房?jī)r(jià)就會(huì)報(bào)復(fù)性反彈。

北京不斷傳來(lái)交易量下降、京郊房?jī)r(jià)松動(dòng)的消息，但必須明白這是幾乎凍結(jié)樓市調(diào)控導(dǎo)致的。一線城市調(diào)控政策松動(dòng)幅度不大，因此，一線城市房?jī)r(jià)以穩(wěn)定為主，短期內(nèi)大起大落的可能性均不存在。

關(guān)鍵在于二線特別是省會(huì)城市房?jī)r(jià)上漲的概率會(huì)大大增加。主要在于二線城市調(diào)控政策將會(huì)出現(xiàn)直接或變相的較大力度放松。綜合庫(kù)存、價(jià)格水平和政策方向推斷，二線城市短期房?jī)r(jià)有較大幅度的上漲。最大的動(dòng)力在于，二線特別是省會(huì)城市政府有放松調(diào)控、推高房?jī)r(jià)的動(dòng)力。同時(shí)，一部分炒房客認(rèn)為一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)過(guò)高而且調(diào)控政策不放松，投機(jī)機(jī)會(huì)較小，風(fēng)險(xiǎn)較大，都瞄準(zhǔn)了重慶、武漢、長(zhǎng)沙、鄭州、合肥、海口等所謂的房?jī)r(jià)洼地城市。這個(gè)房?jī)r(jià)推手力度非常大。

整體來(lái)看，2017年一刀切的強(qiáng)勢(shì)調(diào)控使得一大部分剛需與改善型需求都被壓制。2018年一放開(kāi)后，這部分剛需將噴涌而出，推高房?jī)r(jià)。目前省會(huì)城市內(nèi)每推出一個(gè)樓盤(pán)就被搶光就說(shuō)明了一切。

三、四線城市當(dāng)前的低庫(kù)存和市場(chǎng)發(fā)熱是進(jìn)入2018年以來(lái)調(diào)控政策松動(dòng)的體現(xiàn)。三、四線城市房?jī)r(jià)受二線特別是省會(huì)城市房?jī)r(jià)影響與輻射非常大。只要二線城市房?jī)r(jià)上漲，定會(huì)帶動(dòng)三、四線房?jī)r(jià)快速上漲。

從調(diào)控政策角度分析，側(cè)重點(diǎn)在于力爭(zhēng)控制住城市特別是二線城市房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，二線城市是關(guān)鍵。從而保證市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，為深化住房制度改革和完善住房市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制創(chuàng)造時(shí)間與空間。

從住房保障角度看，租賃房、共享產(chǎn)權(quán)房、多渠道供地改革、租購(gòu)并舉體制等要多策并舉，增大政府層面對(duì)住房的保障力度，提高保障性住房覆蓋群體。

從購(gòu)房者的角度分析，對(duì)于剛需與改善型需求來(lái)說(shuō)，觀望等待是下策，或等來(lái)的是越來(lái)越買(mǎi)不起。