預售許可證管控
——調控升級，短期成效斐然

文/任晨瑩

回顧2017年，上海新建商品住宅供應量大幅下滑，同比降幅超過50%。上海新房市場異常冷清的背后其實是政策調控的收緊。在原有的行政政策和金融政策無法快速穩定市場預期、達成房價調控目標的情況下，2017年5月起，上海先后發布了《關于進一步加強本市房地產市場監管規范商品住房預銷售行為的通知》、《關于加強商品住房及其附屬地下車庫（位）等設施銷售監管的通知》等政策，對銷售環節的監管力度大大增加，使一些可獲利的“操作”被禁止，并加強了新房預售許可證管控，發放數量、備案價格等的控制都進一步加強，審批日趨嚴格。

新房預售證全面從嚴管控對穩定房價確實頗有成效，2017年末上海新建商品住宅成交均價僅較年初上漲不足3%，全年基本保持穩定。不過，作為一項短期調控手段，預售許可證管控從長期看，仍存在諸多問題：牽涉房地產行業多方利益,部分房企面臨實際困難,供求失衡或出現需求報復性反彈，等等。本文將就預售許可證管控升級的緣由、效果進行分析，探討可能的改進和替代措施。

一、宏觀政策環境

（一）行政政策：調控繼續收緊

2016至2017年，從非滬籍購房資格從嚴到二套房認定標準與首付升級，從嚴控新房預售證派發到預售證全面從嚴管控、新房公證搖號銷售，再到“類住宅”整頓、停止新增供應公寓式辦公項目，上海樓市可謂迎來最嚴調控期。

表1 相關政策一覽

（二）金融政策：融資渠道全口徑收緊

為防止房地產市場繼續野蠻生長，緩解行業過熱的現狀，2016年至今，多部門召開各項調控會議并發布相關政策，房企融資渠道全面收緊。在多種融資渠道被封堵、房地產融資環境更為惡劣的情況下，房企資金鏈壓力進一步擴大，被迫加大去杠桿力度。中央層面力圖以此促使開發商在新房價格上讓步，接受單盤低利潤、提高周轉率、快速回籠資金的開發模式。

表2 相關機構及調控內容

2017年初，北京市率先公布了樓市調控目標——“房價環比不增長”，隨后多個一、二線城市跟進。上海近兩年發布了不少行政和金融調控政策，但對于房價的直接控制效果微乎其微。為能夠更為直接、有效地達成房價不上漲的目標，2017年上海加大了對新建商品住宅預售環節的管理，首次采用公證搖號的方式銷售，防止關系戶等提前鎖定房源，并且對預售價格審核更為嚴格、謹慎，尤其是重點打壓高單價項目，限制其上市銷售，以此達到短期內平抑房價、穩定市場的目標。

表3 上海預售許可證管控回顧

二、預售許可證監管升級后的市場表現

（一）許可監管趨嚴，上市項目數量銳減

受預售許可證監管趨嚴影響，上海商品住宅預售許可證發放數量從2015年的304個項目降到2017年的156個項目，數量大幅下降。從各區域分布情況看，除保障房，松江、青浦等區可上市銷售項目數量相對較多，而閘北、長寧等區則寥寥無幾。同時，全市絕大部分區域供求比均在1以下，供不應求狀況嚴峻，中心城區供需矛盾相對較大。

表4 近三年上海住宅預售許可證發放情況

圖1 2017年全市各區商品住宅預售許可證發布情況（不含保障房）

在全市商品住宅獲批預售證難度加大、上市項目數量銳減的情況下，高端物業受影響程度相對更大。全市高端項目預售價格普遍降低10%-20%，單價越高,獲批難度越大，尤其是超過10萬元/平方米的項目，2017年通過審批的數量極其有限。

表5 近一年全市典型高端物業預售許可證發放情況 單位：萬元／平方米

（二）價格倒掛逐漸顯著，稀缺供應面對堰塞湖

2017年，全市一手住宅成交639.23萬平方米，二手住宅成交1187.81萬平方米，同比分別下滑54%和60%。在成交全面下滑的情況下，2017年一手住宅成交表現卻相對優于二手住宅，月成交量同比降幅小于二手住宅。但價格方面，2017年全市二手住宅成交均價則高于一手住宅，價格倒掛現象凸顯，令原本就供需緊張的一手住宅市場迎來了二手市場的客戶分流，加劇了一手住宅的供需矛盾。

圖2 近5年全市住宅成交均價走勢

三、 預售許可證短期政策長期化的內在悖論

（一）供給方悖論：追求單盤利潤還是追求凈資產回報率？

近五年上海土地市場相關數據顯示，自2014年起全市商品住宅用地在土地總供應中的占比穩定維持在約20%，但總量自2015年以來基本呈下滑趨勢。

圖3 2013-2017年全市各類用地供應占比

表6 2013-2017年全市商品住宅用地供求情況

地塊出讓量下滑堵住了開發商多個項目高周轉率、單個項目低利潤率的操作空間，如果土地市場持續保持這一狀態，那么未來勢必會有更多的新盤被打造成高利潤的精品樓盤。而這與預售許可證管控降低單盤利潤率的目標背道而馳。

（二）需求方悖論：控價格還是控供應？

2017年，全市延續了前期供不應求態勢的同時，成交量萎縮狀況也非常嚴重?？紤]到后期上海樓市低位運行的周期將延長，按過去兩年平均成交遞減的自然變化規律推算2017年的合理成交水平，可發現約有40%的購房需求被抑制，若情況一直持續，這種由于供給不足帶來的需求萎縮，必然在未來出現需求反彈。如果持續嚴控預售證的發放，按2017年的供需比推算，供應缺口將不斷擴大，未來三年影響的需求量或超過6萬套。

圖4 全市未來三年需求情況預測

四、未來展望

從政策設計意圖上看，預售許可證管控應該發揮平抑階段性房價上漲、扭轉市場預期的正效應。但隨著時間的推移，預售許可證管理的負效應越來越強烈：由于土地價格上漲未得到有效控制，造成不少項目開發成本與上市價格不斷接近。而劃定價格上限的預售證管控開始限制正常供應，這或導致未來需求的大力反彈；降價拿證進行銷售的樓盤，多會通過提高裝修費用、車位費用等方式變相漲價，使購房者難以享受降價的實際優惠。所以從目前的結果看，預售許可證管理只能短期干預房價，不能成為長期的樓市調控政策。政府應該改進預售證管控，或通過其他途徑，在不對樓市造成刺激和引發反彈的情況下緩解樓市低迷。

（一）分類的預售許可證管理

預售證管理的正面效果是肯定的，如果要持續執行這一政策，那么可以結合分門別類的商品住宅物業特點和市場需求進行分類管理，這在一定程度上可以降低負面效應。分類管理主要可以分為物業分類和調控分類兩個體系。其中，物業分類是指將“商品住宅”物業體系進行重塑，對別墅、高端公寓這類供給和需求自成體系的物業進行單獨管理，同時著重加強對普通公寓的市場監管。調控分類則是指兼顧短期效果和長效機制，依靠數量手段與價格工具進行調控。數量手段是為了及時彌補供給缺口，防止“欠賬”對市場的長期運行產生影響。價格工具是指運用多維度的價格指標，反映真實的市場波動情況，例如重塑后的“商品住宅”物業體系可提供多種價格監測結果，發揮價格的市場信號作用。

（二）地價房價聯動體系

房價不僅取決于市場供求關系，一定程度上也取決于樓面地價，尤其是在通過公開市場取得的土地上建造的商品住宅。土地市場的火熱推高了最終的成交價格，提升了市場預期，帶動周邊其他存量房價格上漲，也對政府后續推地定價造成了一定的影響，并且增加了企業拿地成本。單純對預售價格進行打壓或會影響開發商利益，引發開發商的不滿情緒，并且會導致延遲上市的項目越積越多，從而使供需矛盾愈發激烈。

對于政府而言，既要完成房價調控目標、保持市場預期正常，又要滿足房地產行業各環節的合理利益訴求，保持土地、物業能夠正常供應，這需要政府從土地層面出發，考慮地價房價聯動的調控方式。區別于現有的“限房價不管地價”模式，地價房價聯動模式確定的是整個銷售期內的最高平均售價，開發商可以通過銷售時點的具體市場情況決定推盤順序以獲得合理利潤。同時，政府應采用招掛復合的土地出讓方式，嚴格把關建筑質量，將質量把控等寫入土地出讓條款中，防止企業降低建設質量。