真正讓長租公寓健康可持續發展
——“長租公寓：國際經驗與上海實踐”研討會綜述

2018年1月22日下午，上海市房產經濟學會主辦的2018年系列研討會第一期“長租公寓：國際經驗與上海實踐”在華東師范大學（中北校區）成功舉行。本次研討會由上海財經大學不動產研究所和上海市人民政府決策咨詢研究基地張永岳工作室共同承辦。與會嘉賓就長租公寓的國際經驗以及在中國的市場潛力、運營模式、融資模式、投資者權益保障、租客權利保護、政策支持等專題展開演講和互動交流，來自業界和學界的專家、學者百余人參加了研討會。

一、 美國發展長租公寓的經驗

（一）美國長租公寓概況

美國居民租住住房的比例較高，而長租公寓是最為普遍的租賃形式。美國長租公寓發展歷史悠久，從20世紀40年代到21世紀，獨棟房屋作為美國家庭最主流的住房類型，占60%以上。長租公寓運營成本更低、適合機構資金進入，在20世紀40、50年代大受歡迎、擁有2-4個居住單元的多住戶住宅比例逐漸下降，長租公寓占總住房的比例在60年內上漲了70%。而且，長租公寓的出租率一直非常穩定，從1995年以來均值保持在90%左右，即使在2008年金融危機期間，也保持在85%以上，新建公寓在6個月內也達到70%的出租率，出租現金流穩定。

美國長租公寓在物業類型上通常是集中建設的，在東部以中高層為主，在西部以花園式為主。長租公寓市場的主流是重資產經營模式，收購物業后直接持有房屋產權，以獲取租金及物業增值作為投資回報。因長租公寓租金回報率高（目前全美平均為5.5%左右），銀行經營物業貸款利率低（目前平均為4%-4.8%左右，根據資產質量和貸款比例會有不同），因此，絕大部分投資人均通過股權投資+銀行貸款方式收購長租公寓，其生命周期總價值（LTV）通常在50%-80%。所以即使是重資產模式，需要的股權投資也并不太大。在融資上，通常獲取銀行或房地美、房利美發放的經營物業貸款，可選擇固定利率或浮動利率。固定利率貸款期限可達10年之久，并根據資信情況，在若干年內僅付利息，因此杠桿化后的股權投資回報較高。在產業鏈條上，專業物業管理公司、地產律師、會計師、貸款經紀人可提供所有必需的專業服務，整個市場非常成熟。

（二）美國長租公寓租賃需求與供給分析

據美國統計局數據分析，從年齡角度看，18-34歲人群是租房居住的主力人群。2015-2035年美國人口中20-34歲的人口持續增長，將帶來持續的長租公寓租賃需求。從婚姻角度看，未婚人士比已婚人士租住在長租公寓中的比例更高。從學歷角度看，租客學歷并無劣勢。長租公寓租客與獨棟屋住戶之間并非對立關系，而存在一個轉化的過程。一個大學畢業生往往會先租住在長租公寓中，人到中年有足夠的收入之后就會購置自己的獨棟屋。由于住房自有率的持續下降、年輕人口的持續增長以及2009-2013年新建長租公寓短缺等因素，近幾年美國長租公寓的租金大幅增長。從2015年開始，長租公寓建筑許可數量已開始下降，2018年開始，新建長租公寓的交付量已低于峰值，過度供給的風險已大大降低。

（三）美國長租公寓的投資策略

投資長租公寓除了有租金收益，還能享受物業的增值，其市場主要面向專業家族投資者、私募機構、上市REITs等，主要的資金供應方為家族資金、高凈值個人資產、養老金、保險資金和銀行資金。長租公寓的投資模式有長租公寓開發、新長租公寓持有和舊長租公寓翻新，相應的投資策略有開發投資型、核心型、增值型等。

開發投資策略：通過買地、規劃、建設、穩定物業現金流、出售的方式來獲取投資回報。由于整個投資周期長、規劃獲批的流程長且不確定性高、開發期間沒有現金流、建設預算不易把控等原因，其投資風險最大，但潛在的收益也是最高的。

核心型投資策略：通過收購并持有核心城市核心地段的長租公寓，獲取穩定租金回報，同時享受一定的物業增值。由于這類長租公寓價格較高，租金收益較低，持有物業的期限一般會比較長（10年或更長）。其優點在于投資風險較小，所投資的項目流動性也很好。

增值型投資策略：通過增建或翻新方式，提升長租公寓的價值。翻修力度可大可小，非常靈活。翻修程度越大，潛在的增值空間就越大，但耗費的時間和資本也越大；翻修程度不大，則投資者一方面可以享受較高的租金回報，另一方面其物業也擁有一定的增值空間。在翻修完成后，也可以賣給其他機構持有。單個項目的投資周期一般在3-5年，更符合私募投資機構的投資需求。

（四）對我國長租公寓發展的啟示

當前國內土地價格較高、租賃市場產權法規不成熟、融資利率較高等問題，使得國內租賃市場的資產長期回報率處于低位，因而不可能直接移植美國模式發展。要吸引社會資本長期地進入租賃市場，政府需要在相關方面給于相應的優惠政策支持，使長租公寓市場的長期投資回報率能夠滿足社會資本的需求。

二、 我國發展長租公寓的實踐

（一）國家出臺發展租賃市場的政策

2009年至今，國家已陸續出臺有關住房租賃的政策。2014年3月在《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》中首次提出“對城鎮低收入和中等偏下收入住房困難家庭，實行租售并舉、以租為主，提供保障性安居工程住房，滿足基本住房需求”。2016年5月17日《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》、2017年7月18日《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》提出了“鼓勵機構參與住房租賃市場，增加租賃住房供給”等政策。

十九大報告提出了“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的住房發展戰略，2017年底的中央經濟工作會議進一步將其細化，要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。

（二）發展租賃市場，長租公寓必不可少

近年來，熱點城市房價的快速上漲和外來人口的快速導入，催生了住房租賃市場的發展。據測算，我國住房租金市場規模約為1萬億元，租賃市場正迎來“供需兩旺”的局面。自從2014年雷軍以1億元投資YOU+國際青年社區之后，長租公寓項目迅速在資本市場火起來，2014-2015年間不斷有融資消息曝出。截至2017年1月共計有29家公寓經營企業獲得投資，其中14家為平臺類企業，15家是公寓運營商，實現億級融資企業共9家，其中5家是運營商，4家是平臺商，共計融資約100億元人民幣。

（三）長租公寓運營機構的實踐

以萬科泊寓為例。萬科是最先試水長租公寓的房地產企業之一。2015年初，公司內部將住宅租賃產品線統稱為“萬科驛”，2016年5月正式推出長租公寓品牌名稱——泊寓，為18-35歲人群提供優質租住空間及一體化社區服務。目前萬科泊寓已在全國20多個城市落地，處于不同階段的門店約200多個，出租率在90%以上，目前已有16個城市上線，租戶可以通過微信或APP在線預訂、約看等。

萬科泊寓獲取房源主要有收購（收購符合公司需求的長租公寓品牌）、“二房東”（與符合公司運營要求的物業所有權方簽署長年租賃合同）、自建（通過一級市場或二級市場獲取土地，自建長租公寓，或是直接將自有的存量物業投入運營）、托管（與具有需求的長租公寓品牌合作，進行管理輸出，獲得管理面積）等四種方式。

入住萬科泊寓的客戶居住需求大致可分為基本需求、品質需求和精神需求三大層面。萬科泊寓從客戶全周期服務流程出發，制定服務標準化流程操作手冊，通過服務標準、過程監控、客戶回饋、一線激勵、案例教學，全過程把控服務質量，形成客戶口碑。同時，萬科泊寓注重社群運營，定期組織泊友參加社群活動，增加客戶黏性，滿足品質需求，在資源體系、快速維修響應等方面提供很多貼心的服務，滿足客戶精神需求。

三、 長租公寓面臨的問題

（一）長租公寓前期投入大，營利能力不強

與傳統的房地產開發銷售相比，長租公寓的營利能力不強。雖然目前長租公寓的毛利率在30%-40%之間，但是隨著公寓品牌的不斷出現，獲取房源成本增加，毛利在不斷被壓縮。加之長租公寓培育周期長，前期房源、裝修投入大，至少需要5年左右才能有盈利。此外，影響長租公寓項目營利的還有租金收入4%-5%的租賃稅收。

（二）長租公寓房源的獲取

對于長租公寓而言，基本上每家公寓品牌都面臨著獲取房源困難、獲取的成本高等問題。

（三）長租公寓的投資回報周期長

開發經營長租公寓是重資產、重營運的行業，從拿房采購裝修，再到維修保潔退租，整個供應服務鏈長、成本控制變數大，投資的回報周期也是非常之長。長租公寓既沒有優惠的融資成本優勢，也沒有很高的租金回報優勢。

（四）長租公寓的水電費較民用住宅高

長租公寓項目因是商業用地屬性，其水電費用較民用住宅高出不少，無形之中增加了客戶的居住成本。

（五）客戶希望提供辦理居住證的便利

很多客戶提出希望能盡快解決居住證問題，需要有方便居住證辦理的渠道。

四、 長租公寓發展的建議

（一）研究政策和措施，促進長租公寓可持續發展

建議從積極拓展土地供應渠道、多元多渠道籌集低成本資金、創新租賃住房的建設理念、建立市場化租金標準的定價與調價機制等方面入手，研究制定相關的政策和措施，促進長租公寓可持續發展。

（二）做好住房租賃市場的頂層設計

做好住房租賃市場的頂層設計，主要包含租賃市場本身、住房保障和住房法規三個方面，具體來說，要培育租賃企業增加租賃房源的供給，要增加住房租賃的需求，要增加土地的供給，還要提供金融政策的支持等，需要完善相應的法律法規。

（三）增加租賃用地的供給

要增加租賃用地的供給，可以讓農村集體用地加入租賃住房市場，這樣既能盤活農村集體土地資源，也能真正降低土地的成本。

（四）拓寬融資渠道，降低融資成本

通過資本資產證券化、REITs等，大幅度降低融資成本，這樣才可能實現規模化的擴張，真正讓長租公寓這個行業進入長期發展的新階段。

（五）以人為本，激發客戶對長租公寓的需求

以人為本，切實解決租戶的戶口、教育、醫療、社會福利等痛點問題，提高人均可支配收入，讓年輕人支付得起租金，從而激發長租公寓需求。