多地創新租賃住房用地，供給端發力推動住房租賃市場

文/王夢雯

2016年以來，中央及地方政府頻頻出臺各類發展租賃市場的政策文件。租賃市場發展的空間不斷擴大，滿足了更多購房困難群體的居住需要，也有力地支持了“房住不炒”思路下的房地產業平穩健康發展。本文擬對我國住宅租賃市場的現狀進行定量分析，著重探討2016年底以來成交的“只租不售”地塊，并對當下租賃土地出讓機制提出相關建議。

一、我國住房租賃市場化程度較高，但專業化機構出租人參與度較低

總體來看，過去15年間，我國城鎮租賃住房的供給結構已發生巨大變化，市場化程度大大提高。根據國家統計局2000年以來公布的兩次人口普查和兩次1%人口抽樣調查中“各地區按住房來源分的家庭戶戶數”數據，如果將其中城鎮地區租賃廉租住房、租賃公租住房定義為政府供給租賃房源，將租賃其他住房定義為市場化供給房源，那么在全國城鎮住宅租賃市場的供應中，市場化供給房源占比由2000年的30%上升至2015年的86%，而享受政府或單位補貼的租賃住宅占比則大幅下降，這主要是由于房地產市場改革導致的大量公房私有化。此外，對比典型國家的租賃住房供給結構，德國、美國、中國等三國的市場租賃住房占租賃租房約九成。可見，從國際水平看，我國住房租賃的市場化程度較高。

目前，根據市場化程度，我國租賃住房可分為市場化租賃住房、半市場化租賃住房和公有及保障性租賃住房三大類。

市場化租賃住房對出租人和承租人都沒有特別限定，主要是由個人出租的城市私有住房、農村私有住房（主要集中在大城市的城郊結合部）和主要由機構出租人（主要是房地產開發商或其他相關企業）出租的酒店式公寓組成。

半市場化租賃住房主要是企事業單位（或系統）建設并向特定群體出租的單位租賃房和按政府有關政策規定向符合特定條件的群體出租的公共租賃住房兩部分組成。從總量上看，這類住房的規模還十分有限。

公有租賃住房主要是尚未在房改中出售的公有住房（大多為廚、衛非獨用的老式住房）。這類住房由承租人及其家庭長期占有，除其中被不合規轉租的部分房源外，基本不構成住房租賃市場上的供給。廉租房一部分是個人出租的私有住房（在采取房租補貼的廉租房制度下），屬于住房租賃市場中的低端部分，另一部分是由政府或相關企業向特定群體出租的住房，所以并不構成住房租賃市場的供給。

由于目前缺乏反映我國市場化租賃住房中不同供應主體供應規模的權威數據，這里以住宅租賃市場較發達的上海為例。易居研究院數據顯示，2016年，上海租賃住房市場中有近九成租賃住房的供給主體為個人房東，機構（主要是長租公寓機構以及房地產開發商）出租的房源僅占12%。就機構出租的房源看，僅三成房源為市場化租賃住房。這說明，目前我國租賃住房供給方主要以個人房東為主，專業化程度較低。

這一結論還可以通過房地產開發企業的收入結構數據間接證實。觀察1988年以來全國房地產企業收入數據，發現房屋出租收入占總收入的比重近年來略有提高，但絕對值仍非常低，其中最高年份僅為2.3%。這說明房地產企業對住房租賃市場的參與度較低。分地區看，在房地產企業收入中，上海、北京的企業房屋出租收入占總收入比例相對高于全國其他地區的企業，2015年分別達到9.6%和8.2%，而這一指標在其余省份或直轄市均小于3.2%，其中超過四成地區小于1%。

根據各大城市房地產經紀機構反映的情況，私人住房出租人是目前住房租賃市場供給的主體。從產品檔次上看, 私人出租住房包含從別墅、高檔公寓到中低檔各類住房乃至集體土地上的農民住房等多種類型，機構出租人出租的住房主要集中在別墅、高檔公寓等高端住房方面。以上海為例，上海統計局數據顯示，2006年以來，商品住房出租面積平均值僅為92萬平方米，由于統計局數據僅反映了備案的商品住宅出租面積，此類房源以機構出租人出租的住房為主，近年來別墅、高檔公寓出租面積占商品住房出租面積的七至八成。

二、土地出讓新政加快機構租賃市場的培育

可喜的是，目前中央及許多城市地方政府已出臺了一系列有利于培育機構住房出租人的政策。在一些城市，相關類型的企業可以通過受讓國有“租賃住宅”用地、使用城市商住用地和農村集體建設用地開發租賃住宅。為能夠對部分自持地塊作更進一步的了解，筆者收集了2016年底以來成交的115塊“競自持”及“只租不售”地塊，進行了相關分析和測算研究。

觀察全國9個典型城市月度自持用地成交面積走勢圖，不難發現，2017年下半年以來，租賃用地明顯增多。回顧過去一年，北京在2016年底首次試點宅地公開拍賣“競自持面積”，規定通過“限房價、競地價”交易方式取得土地使用權的項目，房地產開發企業自持商品住房應全部用于對外租賃，不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致。

2017年以來，多個城市相繼引入類似“競自持”新政。目前，上海、廣州、杭州、東莞、天津、佛山、成都、重慶等地均有“競自持”土地成交。截至2017年10月底，杭州、上海、北京、成都、天津、佛山、東莞、廣州、重慶等9個城市出讓約600萬平方米自持住宅用地。從成交地塊分布看，杭州和上海累計出讓面積最高，分別為88萬平方米和91萬平方米。然而，從地塊的地價房價比看，上海的租賃用地明顯較杭州更為便宜，這主要是因為土地出讓的方式不同（見圖1）。

圖1 9個典型城市自持住宅用地累計成交面積

目前，土地市場上，除商品住宅用地的租賃配建外，上海、成都、廣州、杭州、深圳、珠海等地還推出100%自持的租賃用地或人才公寓用地。與“競自持”地塊相比，“只租不售”地塊的地理位置較好，競拍門檻較高，因此競得方均為市屬國企，且成交地價明顯低于周邊地塊。截至10月底，上海共出讓11幅租賃住宅用地，而杭州僅有一塊租賃住宅用地成交，幾乎都是“競自持”地塊附帶的租賃面積。除杭州外，佛山、北京、東莞等地也存在租賃用地成交價格偏高現象，考慮到未來盈利預期，此類地塊未來定位傾向于中高端市場，因此并不能有效緩解住房租賃低端市場供求矛盾。

筆者認為這類住宅租賃用地的取得及土地使用權出讓金金額，應該按不同于一般銷售型住宅用地的土地使用權出讓金的形成機制進行確定，如由專業的房地產估價機構負責評估，開發商通過競房租（低者勝）或綜合評標方式競得土地的使用權。當有意向獲得這類土地的開發商只有一家時，也可采用協議方式供地。對從事租賃住房開發的土地，可采用年租形式收取土地使用權出讓金，使開發商的成本支出模式適應其收入取得模式（從長期現金流中取得），在年租制尚存在制度障礙時，可采取延后、分批收取土地使用權出讓金方式降低開發商的一次性投資支出壓力。

此外，還應推進金融體制改革，使房地產開發企業更多地通過直接融資渠道獲得長期資金。同時，在稅制上考慮鼓勵房地產長期投資的措施（如借鑒美國等國對REITs的稅收優惠），從而引導一部分房地產開發企業從資金短期循環的“開發─銷售”經營模式轉向資金長期循環的“開發─租賃”經營模式。

從發達國家房地產業發展的歷史看，房地產開發企業轉化為房地產出租企業是產業發展過程中自發的趨勢。而2017年以來土地出讓方式的轉變，無疑促使房企加快了轉型發展的腳步。預計未來會有更多的二線城市推出類似自持租賃用地，而這些地塊的入市也將給整個中國房地產行業帶來深遠的影響。