提高保障房租后管理水平，推動保障房可持續發展
——上海市房產經濟學會住房保障專業委員會成立大會暨加強保障房租后管理研討會綜述

2018年2月2日，上海市房產經濟學會住房保障專業委員會在地質大廈正式揭牌成立，成為上海乃至全國首家專注于保障性住房理論和管理研究的學術團體。同時舉辦“加強保障房租后管理研討會”，其主題是“推動保障房的可持續發展，提高保障房租后管理水平”。來自上海市房產經濟學會和下屬分會、工委、專委，各區保障中心、公共租賃房運營公司和高校、科研單位等80余人參加了揭牌儀式和研討會。與會專家學者圍繞以十九大精神為引領推動保障房可持續發展、提高保障房法制化管理水平、租賃型保障房租后管理創新等專題進行了深入研討交流，形成了廣泛共識，取得了豐碩成果。

一、總結保障性住房發展的歷史和意義

保障性住房在住房體系中不可或缺，并在特定歷史時期作出了重大貢獻。保障性住房政策的制定是遵循社會發展客觀規律逐步推進、逐漸完善的。在上海近二十年建立健全住房保障體系的歷程中，租賃型保障房在托底保障、改善住房民生方面發揮了重要作用，先后經歷了以廉租住房制度為重點、以公共租賃住房制度為重點、以公租房貨幣化為重點的三個階段?！笆濉逼陂g，上海基本形成“四位一體”、租購并舉的住房保障體系，保障性住房的建設和供應量大大增加，本市居民住房困難得到有效緩解。截至2017年底，廉租住房歷年累計受益家庭12萬戶，正在享受家庭4.2萬戶。共有產權住房自2009年開展試點以來，累計辦理入戶手續7.4萬戶，入住家庭15.8萬戶，購房簽約9.2萬戶。公共租賃住房（含單位租賃房）累計配租9.6萬套（間）。

目前，上海市籌公共租賃住房在堅持綠色生態，踐行節能、環保、低碳理念，實施產品標準化，聚焦人才、組建經租管理服務團隊，進行供應和管理模式創新，開展人性化服務，注重社區服務和治理，打造全新生活方式等方面進行了有效探索，優化了租戶的居住體驗。

二、展望新時代保障性住房的發展

我國社會發展已進入新時代，社會的基本矛盾發生了轉變。十九大對民生和住房的定位，為保障性住房的發展指明了方向，我們要進一步認清目前保障性住房租后管理中存在的問題，迎接保障性住房的發展面臨的歷史挑戰。

了解新時代的“變”與“不變”：我國社會生產力提高、社會主要矛盾發生轉變的兩個“變”，我國仍處于社會主義初級階段、基本國情未變、世界地位沒變三個“不變”，是住房保障總體形勢。要理解住房保障工作任務在變而初心不變、發展是第一要務不變的相互關系；領會住房保障的總目標總任務，長期堅持、穩定發展，盡力而為、量力而行，正確把握住房屬性，滿足合理需求，增加有效供給，健全商品房和保障房兩個體系，實行多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房保障制度，保障基本、支持改善、抑制投機、豐富品種、提升質量，貫徹十九大精神，推動上海保障房可持續發展。

三、梳理目前保障性住房存在的問題

由于歷史原因及客觀條件所限，目前保障性住房管理中還存在諸多共性問題，亟需得到解決，為保障房的進一步發展夯實基礎。主要存在缺少對集中新建的土地供應安排、配建房源的有效供應不足、存量住房的可再次供應數量極少、公租房經濟存在定位要求不明確、公租房與租賃住房的關系不明朗、公租房貨幣化的運行機制不暢通、貨幣化的配套政策不完善、公租房初始投資成本高而租賃運營水平較低等問題。

此外，保障性住房還存在騙購騙租、租金收繳難、違規出租、退出房源難、融入社區難、獲得感不強、問題發現不及時、處置不容易、執行成本大、問題難防止的問題。在保障性住房法律方面，存在國家層面立法滯后，現有的地方規章位階不高、現有法律框架下司法介入有限、聯合執法難、監督機制缺乏、處罰力度不夠等問題。

四、加強保障性住房管理的建議

加強保障房管理需要立法、司法和政府相互支持，重視頂層設計、完善管理職能、強化資源整合、加強社會監督和正面宣傳，重視科技的作用。

在房源供應方面，應加快居住配套設施建設和使用，及早規劃選址、及時安排供地、用好配建房資源，并完善政策，盡量利用存量房源，規范要求，建立合理的評價指標，控制房源成本，提高運營水平，允許內部競爭。應創新保障新住房租賃平臺，由市級層面統籌各區存量保障房資源，統一受理申請、分配和管理，并可建立公租房與廉租房的轉換通道、已分配房源與待分配房源的轉換通道，將已分配而由于客觀原因不入住的房源再次供應給被保障對象群體，實現保障房源在保障對象群體中的“內循環”運行。

在租后管理方面，廉租房和公租房租戶個體素質參差不齊，要進行分類管理和服務，建議整合各條線的行政資源，形成合力，通過引入誠信機制、加入征信評估和擔保，在對保障對象進行收入評估時細化其剛性支出，區分隱性低收入者，同時對保障對象建立發展期權，對房源也進行定等分級，實行分類供應。通過評估、反饋、部門協調，對保障對象進行分類保障管理和服務。建議加強與民生保障、醫療保障等部門的聯動，甚至建立與外省市民政部門的互通通道，實行“大保障”一卡通?？山C制，實現從工資中直接劃扣租金、設置懲罰性租金，同時加強巡視取證，推進代理經租市場化、專業化運作，制度化、規范化管理，可進一步探索公租房貨幣補貼模式，開展多渠道供給。

在技術手段方面，應充分利用科技手段，強化管理效能。建議引入電子門鎖、身份證識別智能門鎖、人臉識別系統等智能化手段，遏制欠租、違規出租等行為，實現退租的良性循環；利用新能源和新模式，提高管理和服務水平。建議由政府主管部門牽頭，建立統一的保障房管理服務信息平臺，開發保障性房源租賃APP，同時充分發揮QQ群、微信群的作用，實現網上完成申請、受理、看房、入住、續租、退租和租金費用收繳等工作，以及發布政策、組織社區活動、解決房屋使用方面的問題。

在管理架構方面，應堅持以區級層面的行政管理為主導，實行多樣的社區化管理模式。屬地的社區各條線要以不同程度、不同方式參與保障性住房居住使用管理，建立日常巡查和專項巡查制度，建立健全保障家庭和房源使用狀況信息檔案。可以按照保障房社區規模，探索不同的社區管理模式。要建立由區和市兩級層面支持、政府購買服務的機制，分別由導入區、導出區和市級住房保障專項經費中各出一部分，形成常態化的資金支持渠道。

在法律方面，保障性住房需要法律托底支持。應由國家層面立法，出臺《住房法》等相關法律，解決住房保障只有地方規章、位階不高的問題。通過立法將數額巨大、性質嚴重、影響惡劣的違規違約列為犯罪行為，加大行政處罰和司法處罰力度，增加違規成本，減少違規現象的發生。此外，法院在審理執行中應建立快速通道，簡化流程，快速處理。應加強在法理上和司法實踐上的研究探索，重新認識關于只有唯一住房的保障對象不得強制退出保障房的規定，通過“零租金”房源保障、租金配租保障等機制，打通退租機制的“最后一公里”，解決住房保障管理的關鍵問題。