基于農戶視角的農村宅基地退出影響因素分析
——以南京市為例

宇文慧，田浩辰

（天津大學管理與經濟學部，天津300072）

城鄉統籌首先應解決資源配置問題，而其中的土地資源配置問題無疑更加重要。宅基地農戶的退出意愿是宅基地有償退出的重要組成內容。本文就是通過對南京市五個城區六個村鎮的農戶進行調研，分析農戶視角下影響農村宅基地退出的因素，形成基本研究結論，并就如何推動宅基地退出提出相應的政策建議。

一、數據來源和指標選擇

（一）數據來源

本文采用的數據來源于南京市的6個鎮村，為保證樣本的典型性和代表性，首先先對南京市各個區進行情況歸并，并根據南京市的區劃覆蓋范圍最終分別選定棲霞區、浦口區、六合區、溧水區、高淳區五個區，然后通過現有文獻對該五個區進行村子的篩選，最終決定在符合要求的六個村鎮中隨機進行調查研究，這六個地點分別是候沖村、社山鎮、沈橋村、蔣項村、高淳和溧水中兩個城中村。其中，保證每個村鎮樣本問卷發放均為50份，共計發放300份問卷，回收300份，有效問卷261份，占問卷總數的87%，無效問卷39份，占問卷總數的13%。調查人員所采用的調查方式為面訪式，對于影響因素等方面進行調查，最后將數據進行匯總，進行初步的理論性分析，挑選出本研究回歸分析的7個影響因素，分別是農戶年齡、對規劃程度的了解程度、對權益侵害程度、農戶非農收入比例、總體收入數量、社會保障水平高低、是否在城鎮擁有住房。

（二）變量選取和研究假設

1.因變量的確定

本文旨在從農戶角度研究影響農村宅基地退出的影響因素，因此將是否愿意退出宅基地設為因變量，其中選擇愿意的定義為P=1，選擇不愿意的定義為P=0。在287份有效問卷中，有108戶表示愿意退出，占有效問卷總數的37.63%；有179戶表示不愿意退出，占有效問卷的62.37%。

2.解釋變量的選擇和方向假設

（1）年齡方面。往往認為年齡大的農民多以種田為生，而且年齡越大，生存技能相對越單一，在城鎮生活中更難正常生活，同時年齡大的農民習慣了農村的生活，思想較為閉塞，所以假設為越大，農戶越不愿意退出宅基地。

（2）非農收入比例方面。非農業收入占家庭收入的比重越大，表明該家庭對土地的依賴度越低，對農村宅基地的依附性越弱，所以假設為非農收入比例越高，農戶越愿意退出宅基地。

（3）總體收入狀況方面。家庭年收入越高，成為城市居民的意愿就越大，同時收入越高的家庭往往都希望可以從退出補償中獲得一些額外收益。因此假設為收入越高，農戶越愿意退出宅基地。

（4）社會保障方面。社會保障水平越高，農民對于土地的依賴性就會變小，同時解決了社會保障問題的農民往往更愿意到大城市發展，退出宅基地的意愿就更加強烈，因此假設為社會保障水平越高越愿意退出宅基地。

（5）城鎮住房擁有與否方面。往往認為農戶擁有城鎮住房時會出現將農村住房流轉變現的想法，同時擁有城鎮住房的農戶往往覺得農村房屋是多余的，是可以流轉的，因此假設有城鎮住房的農戶更愿意退出宅基地。

（6）權益侵害方面。從農戶自身角度講，其自身認為侵害程度越深則證明其對宅基地退出制度的誤解越深，進而表現為越不愿意退出宅基地，該種現象可以看做是對于土地政策不了解所致。因此，可以假設為覺得自身權益受損程度越大的農戶越不愿意退出宅基地。

（7）土地規劃了解方面。人們往往認為農戶對于土地規劃了解程度越高，越愿意響應政府的號召，跟隨社會發展的整體要求，以獲得政策上扶持的利益，因此假設認為對土地規劃了解程度越高的農戶越愿意退出宅基地。

二、研究方法

（一）模型介紹

Logistic回歸模型是一種非線性分類統計方法，通過事件發生概率來提供結果，主要應用在表現事物影響因素的分析中。Logistic模型的具體形式如下：

其中，p為農民愿意退出宅基地的概率，則1－p為農民不愿意退出宅基地的概率；Xi為解釋變量；βi為第i個解釋變量的影響系數；α為常數項；ε表示誤差。

（二）模型應用

1.賦值描述

年齡設為X1，年齡越大賦值越大；非農收入設為X2，非農收入占比越大賦值越大；收入設為X3，收入越多賦值越大；社會保障程度設為X4，保障能夠越好賦值越大；是否擁有住房設為D1為虛擬變量，其中特定的無表示為0，有表示為1；是否侵害權益設為X5，其中，1——嚴重侵害，2——般侵害，3——未侵害；了解土地規劃設為D2，為虛擬變量，其中特定的不了解表示為0，了解表示為1。

2.模型回歸結果與分析

（1）年齡、對規劃程度的了解、權益侵害程度與宅基地退出意愿負相關，農戶非農收入、收入、社會保障水平、是否在城鎮擁有住房與宅基地退出意愿成正相關。

（2）多種影響因子中，年齡、權益侵害程度、非農收入、總收入、社會保障水平、是否在城鎮擁有住房這6個變量均符合假設，因此這6個變量開始的假設分析均可用。

（3）對規劃了解程度這一項與剛開始的假設分析存在較大出入，原因在于我國農村人口素質不高，看待問題的角度多數會從自身的角度出發。因此，應從農戶所具有的理性人和經濟人的雙重身份這一角度進行分析，每一個從事經濟活動的人都是利己的，即每一個從事經濟活動的人所采取的經濟行為都是力圖以自己的最小經濟代價去獲得最大經濟利益。

三、結論及政策建議

數據分析結果表明：年齡較大、主要從事非農經濟活動、家庭收入狀況越好、宅基地退出后保障水平越高。越不了解土地整體規劃、認為自身被侵害程度低、在城鎮擁有住房的農民，越具有宅基地退出意愿。透過數據的現象探究其本質問題，可以總結出如下結論性問題：一是年齡問題和自認為的受害程度問題主要是農民安土重遷的思想在作怪；二是家庭收入問題主要是退出宅基地后的安置補償問題的體現；三是生活費用成本增加和保險等方面所體現的也就是社會保障問題；四是非農收入比例會成為問題之一其實也就是農戶自認為宅基地退出以后生活來源難以保證所造成的；五是而對規劃了解程度問題就是農民投機心理的折射。因此，本文針對這五項結論性問題，提出了以下三條政策建議。

（一）進一步完善宅基地退出政策

由調查結果來看，農民越是對城市規劃了解就越是不愿意退出宅基地，這是一種嚴重的投機心理，這直接體現了宅基地退出政策不夠健全的問題，需要政府做出進一步改進，主要有以下兩個方面。首先是對現有宅基地政策加以完善，對農民的土地財產權加以保護，具體實施措施為法律上要明晰產權，經濟上要有償退出，流轉上要市場交易、行政上要有效調控。然后就是加強對于宅基地退出政策的正確宣傳，打消農民的投機心理，確保宅基地退出的有效進行。

（二）建設以村民為主體的城鎮社區

調查研究來看，農民的年齡越小，退出宅基地的意愿就越強，在城鎮中擁有住房的農民，更愿意退出宅基地。這兩項結論表明現如今農民安土重遷的思想在極大地干擾著退出的有效進行，即農民對于未知的情況保有一種不敢嘗試的態度，認為退出宅基地進入城市自身的權益會受到極大的損害。因此，需要在城市化進程中考慮到農民思想上的過渡。具體實施措施為建立起以村民為主體的城鎮社區，即以村集體形式退出，在城鎮中建立出小區式的村鎮，這樣村民從形式上脫離了農村，但是從思想上還是與農村有很深的聯系。從村民角度來講，宅基地退出以后所建成的新村類的小區，社區醫院、社區娛樂區域相結合的方式在大大提高農民的生產生活條件的同時也提高了土地利用效率；從村集體角度來講，建立這樣的村民為主體的城鎮社區，仍可以保證原有的行政制度，有利于管理。

（三）完善宅基地退出配套措施

要完善土地登記制度，妥善解決超占面積宅基地登記等土地管理問題，落實宅基地的實際情況后積極完善宅基地的檔案，在退出過程中利用住房補償與資金補償相結合的方式，用宅基地住房面積來兌換城鎮住房面積，參考當地征地的平均價格進行相應的補償。同時，要進一步建立健全就業扶持和社會保障制度，這兩種制度的力度越大，農民退出意愿就會越強烈。

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