影響鄭州市房價的因素研究

龐博

河南省鄭州市第十一中學

正文：

一、研究目的和意義

房價問題作為每個人，每個家庭關注的問題，是我國社會中目前最重要的民生問題之一。我國房地產市場從20世紀90年代開始建立到如今已經頗具規模，對我國的經濟增長產生了很大的影響，甚至成為了國民經濟的支柱型產業。但是近年來，房價的飛速發展又不得不引起我們的重視，在促進經濟增長的同時，帶來的一系列結構性問題將對房地產行業的健康發展甚至國民經濟的可持續發展帶來影響。因此研究商品房價格的影響因素，有助于科學的把握房地產市場的發展規律，對整個國民經濟都具有很大的意義。

二、研究內容和方法

本文主要以鄭州市房價作為研究對象進行分析，通過對2016年第四季度至2018年第三季度的相關經濟數據整理分析，對房價和相關因素進行描述性統計分析，并建立起多元線性回歸模型。

從理論上來講，房價的波動主要受宏觀經濟影響，包括地區生產總值，城鎮人均可支配收入，建設成本，城市人口密度，貨幣政策，土地價格以及房地產開發投資額等指標。這里主要選取商品房平均售價作為因變量，居民人均可支配收入，居民消費價格指數，以及新開工建筑面積作為自變量來進行分析，通過多元回歸方法來了解商品房價格的影響因素

三、描述性統計分析

鄭州市2016年第四季度-2018年第三季度有關的經濟數據如下表。

1、房價變化

圖1為最近兩年鄭州市的房價變動折線圖。從圖中可以看出，鄭州市房價在2017年第三季度以后開始下降，雖然中間有所變動，在今年二季度的時候有所上漲，但是在全國整體房地產不景氣的情況下，三季度又回歸穩定。鄭州市新房平均房價基本上穩定在八千。

圖1 鄭州市房價變化圖

2、居民消費價格指數變化

鄭州市居民消費價格指數在這個時間段內，先降后升后降，這個變動與房價變動有很大的相似性。（由于時間周期比較短，看似波動性很大，其實波動比圖中展示的要小）

圖2 鄭州市居民價格指數變化圖

3、居民收入

鄭州市居民平均收入數據是經過處理的，原數據是每個季度累計值，因此為得到各個季度的收入數據，需要每個季度減去上個季度的數據。居民收入同樣是先下跌后上漲再小幅下跌后回漲，和房價上漲有所區別，說明房價上漲并不是根據居民收入的上漲和下跌而變化的，還有其他因素影響。

圖3 居民收入變化

4、新開工建筑物面積

新開工建筑面積數據處理方法和居民收入相同。新開工建筑面積增加，說明房價上漲，建筑投資增加。基于這樣的考慮，新開工建筑面積被放到變量中。

圖4 新開工建筑面積

四、多元回歸模型的建立及數據分析

4.1 多元線性回歸模型的建立

4.1.1 理論介紹

回歸模型確定的變量之間是相關關系，在大量的觀察下，會表現出一定的規律性，可以借助函數關系式來表達，這種函數就稱為回歸函數或回歸方程。其中，多元回歸模型可用來進行回歸分析的數學模型(含相關假設)。

設因變量為y，k個自變量分別為x1,x2,…,xk，描述因變量y如何依賴于自變量x1,x2,…,xk和誤差項ε的方程稱為多元回歸模型。其一般形式可表示為：

4.1.2 模型的設立

設定三個自變量指標分別為：居民人均可支配收入CPI，居民消費價格指數income，以及新開工建筑面積space，房價作為因變量houseprice，并建立如下的多元線性回歸模型：

從建立的多元回歸模型可以看出，居民消費指數每上升一個單位，房價下跌355.48元；居民收入每上漲一個單位，房價下跌0.082元；新開工建筑面積每增加一個單位，房價上漲0.275元。

五、結論

由上述描述性統計分析和多元回歸模型分析得到，房價與居民價格指數、居民收入水平和新開工建筑水平有很大關系，與新開工建筑面積成正向關系，與居民價格指數和居民收入水平成反比關系，與我們理解的關系有一定區別。這也論證了房價并不是取決于居民收入的漲跌，居民收入的上升有時候反而房價會下跌，當人們手中有錢，卻發現房價上漲已經比收入水平快，也可能處于觀望態勢。