房地產項目限額設計對成本的影響

蘭筱

（中冶南方工程技術有限公司　湖北武漢　430223）

引言

在房地產項目開發中，時常發生項目設計出現“超概”的問題。推行限額設計，可以在設計階段加強項目的造價管理和控制，從而使技術和經濟較好的結合，使項目投資產出效益得到有效提升。因此，還應加強對房地產項目限額設計對成本的影響分析，以便更好的運用限額設計等手段實現對項目造價的有效控制，進而為建筑單位帶來更多的經濟效益。

1　房地產項目限額設計對成本的影響分析

1.1　限額設計

在房地產項目建設的過程中，進行限額設計需要結合投資估算初步設計進行施工圖設計的嚴格控制，以便確保建筑充分發揮使用功能的同時，能夠按照分配投資得到限額設計。所以在項目投資決策階段，需要進行項目投資的準確估算，以可行性研究報告為依據確定項目投資總額，從而為限額設計提供數據依據。按照批準后的投資估算，需要完成各種設計方案的比較優選，嚴格按照合同文件和施工組織規范進行費用指標和經濟指標的選定，以便實現正確的設計概算。得到的設計概算限額，將成為施工圖設計控制投資造價的依據[1]。而在施工圖設計和實際施工中，受多種因素的影響，可能出現變更和修改，還要加強核算調整，確保施工圖設計不突破設計限額。

1.2　限額設計對成本的影響

從房地產項目成本控制角度來看，開展限額設計工作，可以使工程建設成本得到有效控制。因為在項目建設過程中，技術、經濟之間存在密切關系，通過提供足夠的經濟支持，才能確保技術的先進性；通過加強經濟的合理性，將會影響技術先進性。對于項目設計人員來講，不僅需要保持技術的先進性，同時還要關注經濟的合理性，才能幫助建設單位獲得最大的經濟效益。通過限額設計，可以使設計人員在達到優化設計方案目標的同時，樹立經濟理念，實現對項目投資、質量和進度的有效控制，實現對人力、物力、財力的合理應用，從而使項目的投資效益得到提高。而能否保證限額設計理念貫穿項目建設的全過程，直接影響項目建設成本能否得到有效控制。就目前來看，想要確保限額設計得到順利推行，還要建立縱向和橫向控制體系，確保限額設計貫穿整個項目的設計。通過縱向設計，可以及時發現概算偏差，并在費用與功能超出限額后及時采取措施降低工程成本，將預算有效控制在批準概算內。通過橫向控制，可以對總承包單位設計部門、建設單位、設計部門間的權、利、責關系進行協調，明確各部門及科室承擔的限額設計責任。

1.3　通過限額設計實現成本控制

針對房地產項目，實際通過限額設計進行成本控制時，重點還要以限額設計為基礎進行投資限額的合理應用。具體來講，就是要利用限額設計加強項目各部分工程的投資控制，在各工程設計階段實現對工程造價的合理控制。所以在項目決策階段，需要加強投資限額的合理分配，針對各專業和工種進行合理設計，充分發揮價值工程原理作用進行投資限額的合理分解和使用。結合項目具體情況進行一定數量費用的預留，則能在工程建設階段實現對工程投資的合理調節，實現對項目全壽命周期的成本控制。按照這一思路，可以確定限額設計下的成本控制步驟。

（1）需要結合項目中投資額確定項目設計限額總值，以便為項目造價控制提供數據依據。使可研報告的深度得到加深，并嚴格按照投資估算進行項目初步設計，才能實現項目投資限額控制。

（2）確定項目的建設方針、設計原則和各項技術經濟指標后，可以將投資限額科學分配到單向工程和各單位工程中。在初步設計中，以投資限額為限額設計指標，確保各專業設計人員嚴格按照投資限額進行設計，結合各種費用指標進行設計方案的優先，可以得到限額設計方案[2]。各專業設計部門以限額為基準，可以充分發揮技術專長進行項目成本控制，即從設備、工程量和材料三方面進行概算控制，確保各專業投資不超出估算。

（3）完成初步設計概算的審批后，設計單位可以將概算限額分配到各專業設計部門，使各部門按照限額設計施工圖紙，完成材料及設備的選購。按照批準的設計原則、范圍等要求，還需實現對施工圖紙的預算造價控制。在該環節，需要重點按照初步設計工程量進行工程量的控制[3]。而設計人員在限額設計的過程中，應樹立經濟成本意識，通過技術經濟分析確定施工圖的設計方案。如果設計方案發生重大變更，需要由監理部門連同設計單位、建設單位和施工單位進行協商，完成初步設計及概算的重新編制，經過審批后才能進行概算造價的修改，并作為投資限額進行限額設計。

2　通過限額設計實現成本控制的案例分析

2.1　房地產項目概況

某房地產項目為公寓住宅新建工程，共兩棟，單體包含居室、活動室和輔助用房等，共12層，屋面高44.6m，建筑面積34756m2。在項目限額設計中，需要根據投資估算確定項目設計限額總值。通常來講，項目設計限額總值比投資估算略小。按照項目可行性研究報告，項目投資估算為9867萬元。按照項目建設標準，需采用鋼筋混凝土框架-剪力墻結構，并采用鋼筋混凝土筏板基礎，配合采用人工挖孔樁。建筑裝修采用上部面貼面磚+下部貼麻磚的外墻裝修模式，局部刷涂料。建筑外立面采用鋁合金外窗，內部采用大理石樓面進行公共門廳和走廊地面建設，采用PCV吊頂，其余部分為中高檔裝修水平。

2.2　項目各組成部分目標成本

結合項目建筑功能的主要組成部分（如圖1所示），同時根據建筑產品分析的相關資料，能夠對項目各組成部分的目標成本進行確認。通過對各部分功能展開評價分析，可以在各工程部分進行設計限額的分配[4]。采用百分制對各工程部分實現使用性能、美觀性、安全性能、技術經濟效益和綠色效益的相對重要程度進行評價，可知裝飾工程、結構工程、給排水工程、電氣工程的壽命周期費用占比，分別為24.6%、38.36%、25.46%、11.58%，從而進行功能目標成本的反映。

2.3　各部分目標成本的控制

在各部分目標成本中，不僅包含一次性投資費用，同時也包含工程的使用和維護費用。在各部分工程的功能得到提高的情況下，工程的一次性費用將有所提升，使用和維護費用則隨之降低。考慮到公寓工程建設投資額較高，同時壽命周期較長，還要對各部分目標成本進行修正。在實際修正的過程中，還要結合工程實際情況和調查結果確定各部分造價比例。結合各部分工程實際情況，可以確定項目各部分工程的設計限額。根據這一數值，設計人員可以進行靈活的限額設計。在各工程建設前期，設計人員需要聯合建筑師等專家對項目最初設計方案進行分析，結合以往工程經驗實現費用的合理估算。在估算階段，需要對各種問題進行考慮，確保各項費用能夠得到有效控制。結合限額，還要在各部門與工程間進行控制額的分配，確定項目建設需要的材料、設備等造價控制額。

圖1　公寓項目建筑功能組成

2.4　目標成本控制的實施

結合上述目標，還要建立項目限額設計的縱橫雙向控制體系，通過縱向控制確保限額設計貫穿到各個專業的各工序中，使各環節得到相互連接。明確各專業、各工序的限額設計目標，則能使工序管理得到加強。在縱向控制中，需要做好方案的選擇，在方案可行性研究階段進行項目投資估算，確認方案落實的可行性。通過多方案比較，則能實現對項目成本的有效控制。在這一階段，需要加強對工藝流程、關鍵設備等各種費用指標的經濟評價，制定科學的投資限額決策。在項目實際限額設計過程中，通過與設計單位較好的溝通，實現對項目各項工程設計限額的有效控制。在橫向控制上，需要加強設計單位內部管理制度和經濟責任制的建立，確保各專業科室及人員的責任能夠得到明確劃分，同時給予人員相應的權力，確保人員在設計過程中對任務量和限額指標進行綜合考量，達到有效控制項目成本的目的。針對達到限額設計目標的人員，可以給予適當獎勵，以鼓勵設計人員積極開展限額設計工作，確保目標成本得到有效控制。從房地產項目限額設計工作的開展情況來看，相較于限額設計指標，設計結果可節約成本50～100元/m2。而項目總建筑面積為34756m2，因此通過限額設計共節約成本約174～348萬元。

3　結論

通過分析可以發現，在房地產項目建設的過程中，通過推行限額設計，可以使建筑在滿足使用功能的前提下，以更低的成本投入實現項目開發，從而為建設單位帶來更多的經濟效益。因此在建筑行業，還應加強限額設計的推廣和應用，從而更好的實現工程項目的造價控制。

[1]鄭龍.建筑結構設計階段優化工程造價成本的方法及對策[J].低碳世界，2014（01）：166～167.

[2]吉林濤.建筑項目中限額設計的應用[J].工程建設與設計，2014（11）：136～137.

[3]石建光.大型高層建筑結構設計第三方審核和優化中的幾個問題[J].建筑設計管理，2016，33（08）：62～67.

[4]薛 峰.高層住宅綠色節材限額設計方法研究[J].住區，2013（02）：134～141.