房地產(chǎn)在精細(xì)調(diào)控中走向成熟

不久前，國(guó)家提出以“租購(gòu)并舉”的方式推進(jìn)住房制度改革，這標(biāo)志著在熱點(diǎn)城市培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)將是下一個(gè)階段的重頭戲。其實(shí)，去年伊始，各地政府除了堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，還一直在完善、細(xì)化各類措施。

據(jù)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，去年全國(guó)有110個(gè)城市累計(jì)發(fā)布了250多次調(diào)控政策，是“因城施策、分類調(diào)控”的一次全面落實(shí)。調(diào)控最早可追溯至2016年9月，表現(xiàn)為“范圍廣、手段嚴(yán)”，多地在原有的限購(gòu)、限售、提高首付等調(diào)控政策外，又增加了限價(jià)、限貸、加大土地供給、增加租賃供給等多種手段。

業(yè)界普遍認(rèn)為，此輪調(diào)控在理念上與以往有明顯不同，其貢獻(xiàn)在于重新確立以住宅的“居住屬性”為導(dǎo)向構(gòu)建國(guó)家基本住房制度，“房子是用來住的，不是用來炒的”漸成社會(huì)共識(shí)和改革共識(shí)，各項(xiàng)調(diào)控政策也收到了預(yù)期效果。央行發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示：2017年末，人民幣房地產(chǎn)貸款增速明顯回落，比上年末放緩6.1%。其中，個(gè)人住房貸款余額為21.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.2%，增速較上年末降低了14.5%。

自2017年一季度北京市率先發(fā)力房地產(chǎn)調(diào)控以來，截至目前，全國(guó)大部分熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，大致形成如下幾個(gè)基本調(diào)控態(tài)勢(shì)：

房?jī)r(jià)止?jié)q，預(yù)期回落，住宅去投資化趨勢(shì)顯現(xiàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2018年1月18日發(fā)布的2017年12月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市的新建商品住宅房?jī)r(jià)降幅在0.2—0.3個(gè)百分點(diǎn)之間。其中一線城市房?jī)r(jià)同比連續(xù)15個(gè)月回落。實(shí)際上從2017年5月份開始，上海和北京便出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比“零增長(zhǎng)”，深圳房?jī)r(jià)環(huán)比下跌；8月份，15個(gè)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比全面止?jié)q，其中北上廣深四大一線城市更是33個(gè)月以來首現(xiàn)房?jī)r(jià)集體停漲；至10月份，10個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格跌回1年前，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈集體降溫之勢(shì)，去投資化趨勢(shì)顯現(xiàn)。

土地供應(yīng)減少，交易下滑，地價(jià)平均溢價(jià)率環(huán)比下降。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年1月份，全國(guó)主要城市土地市場(chǎng)供應(yīng)和成交量環(huán)比均出現(xiàn)回落，監(jiān)測(cè)的全國(guó)300個(gè)城市共推出土地2696宗，環(huán)比減少11%；土地出讓金總額為3715億元，環(huán)比減少7%；從價(jià)格層面來看，今年1月份全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為20%，較上月下降4個(gè)百分點(diǎn)。

部分三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存去化迅速，供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。一些三四線城市房地產(chǎn)已從庫(kù)存積壓變成了房?jī)r(jià)快速上漲，迫使調(diào)控政策開始向這些城市深入：山東東營(yíng)、聊城、廣西柳州等城市加入限售行列，揚(yáng)州則針對(duì)二手房提升限售年限，一些城市如廊坊等地還加入了限價(jià)行列。

發(fā)展租賃市場(chǎng)迎來政策利好，租購(gòu)并舉成為調(diào)控?zé)嵩~。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前總計(jì)有超過50個(gè)城市發(fā)布了鼓勵(lì)發(fā)展住宅租賃業(yè)務(wù)的新政策，地方政府紛紛加大了租賃型物業(yè)的用地供應(yīng)。上海、廣州、深圳、杭州、鄭州等城市陸續(xù)開啟“只租不售”模式，絕大部分地塊由國(guó)有企業(yè)“零溢價(jià)率”拍得。同策研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年底，全國(guó)各大城市掛牌定向用于租賃的住房用地共計(jì)26宗。加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，逐漸成為完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的發(fā)力點(diǎn)。

在去年的銷售進(jìn)程中，去庫(kù)存和棚改貨幣化安置貢獻(xiàn)了不小的部分，成交回落的速度較以往更為平緩。2018年，預(yù)計(jì)棚改效力稍有減弱，而去庫(kù)存政策逐漸退出可能對(duì)成交影響較大，商品房成交增速將繼續(xù)下滑，或回落至-10%至-5%。

理由有二：一是棚改貨幣化安置效應(yīng)將不會(huì)出現(xiàn)明顯褪色。從棚改三年攻堅(jiān)計(jì)劃的目標(biāo)來看，2018年—2020年比上一個(gè)周期2015年—2017年更為溫和謹(jǐn)慎，改造各類棚戶區(qū)的任務(wù)總量從1800萬(wàn)套降至1500萬(wàn)套；而棚改貨幣化安置比例將繼續(xù)提升趨勢(shì)，2017年預(yù)估為60%，2018年該比例保守預(yù)計(jì)將達(dá)到65%以上。按2016年棚改貨幣化安置比例48.5%、消化市場(chǎng)庫(kù)存2.5億平方米測(cè)算，貨幣化安置套均去庫(kù)存85平方米，2018年棚改貨幣化安置還能帶來至少2.76億平方米的商品房銷售。

二是去庫(kù)存政策逐漸退出將對(duì)成交影響較大。“房住不炒”定位強(qiáng)化，“四限”嚴(yán)控的大環(huán)境不會(huì)改變，一線和部分二線城市或好于2017年，但難以出現(xiàn)明顯起色。黨的十九大以后“去庫(kù)存”的提法不再是主流，在銷售面積中占比60%以上的三四線城市將逐漸退出各項(xiàng)去庫(kù)存的刺激政策，這將使商品房成交失去重要支撐。總的來看，2018年商品房銷售面積同比增速將有一定的回落，三四線城市銷售動(dòng)力減弱，增速將再次落至一二線城市之下。

值得一提的是，在2017年度中國(guó)房企銷售排行榜上，銷售業(yè)績(jī)“千億俱樂部”已擴(kuò)容至17家，其中碧桂園、萬(wàn)科、恒大銷售額破5000億大關(guān)，主流房企大都超額完成年度目標(biāo)，行業(yè)集中度也有了較快提升。排名前10、前50和前100房企的市場(chǎng)占有率已分別達(dá)到24.1%、45.9%和55.5%，提高幅度較2016年更為明顯。在緊融資和嚴(yán)管控的樓市調(diào)整期，房企的持續(xù)經(jīng)營(yíng)更有賴于雄厚的資金實(shí)力和資源稟賦，大型房企的品牌優(yōu)勢(shì)和資源整合能力將更加凸顯，行業(yè)并購(gòu)進(jìn)程和集中度提升有望加速。

不久前，國(guó)土資源部部長(zhǎng)曾表示，“我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法……政府將不再是居住用地唯一提供者”。這一表態(tài)將有利于盤活企業(yè)手中的存量土地，以及推動(dòng)農(nóng)村土地制度改革，促進(jìn)宅基地入市。不過，需要更具體的方案出臺(tái)，“轉(zhuǎn)為住宅用地”很可能是作為租賃用地，商品房用地供應(yīng)仍由政府主導(dǎo)。

因此，對(duì)于2018年及未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)銷售增幅縮小、金融監(jiān)管加強(qiáng)和資金鏈不斷收緊依然會(huì)對(duì)后續(xù)開發(fā)投資形成制約，但新開工和土地成交增速不低將使開發(fā)投資增速相對(duì)平穩(wěn)，不會(huì)大幅下滑，或還能實(shí)現(xiàn)5%以內(nèi)的正增長(zhǎng)。

1.從趨勢(shì)看，“鏈條邏輯”未變。房地產(chǎn)行業(yè)自身具有周期性特征，從拿地開工到預(yù)售交付，一般需要約2～3年的時(shí)間；從銷售回款到開發(fā)投資，一般滯后期為3～9個(gè)月。有時(shí)行業(yè)政策或宏觀環(huán)境的改變會(huì)使“銷售—投資”的資金鏈條變得敏感或遲鈍，但周期性特征和鏈條邏輯沒有改變，成交增速下滑將拖累投資增速趨勢(shì)性下行。

2.從幅度看，新開工和推地的相對(duì)活躍使投資保有動(dòng)能。其一，租賃接棒棚改，新開工依然不低。棚改目標(biāo)套數(shù)和新建比例雙雙調(diào)降，意味著棚改新開工總量將明顯減少。按2016年棚改貨幣化安置比例48.5%、減少回遷房建設(shè)面積2.05億平方米計(jì)算，新建棚改房的套均面積約為70平方米，2018年棚改新開工面積或小于1.23億平方米。

不過，租賃接棒成為新開工的“發(fā)動(dòng)機(jī)”，或可基本抵補(bǔ)棚改新開工減少的部分。黨的十九大提出以“租購(gòu)并舉”方式進(jìn)行住房制度改革，在熱點(diǎn)城市培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)無(wú)疑是下個(gè)階段的重頭戲。從已明確具體目標(biāo)的京滬來看，租賃住房建設(shè)重點(diǎn)城市將出現(xiàn)較高的新開工增長(zhǎng)。例如，上海要完成“十三五”期間70萬(wàn)套的租賃住房新增供應(yīng)，2018年至少需開工14萬(wàn)套。在套均面積50平方米/套和90平方米/套兩種規(guī)格下，對(duì)應(yīng)的租賃住房開工面積分別為700萬(wàn)平方米和1260萬(wàn)平方米。租賃住房因素對(duì)上海或北京總的房屋新開工面積增速的貢獻(xiàn)率約有30%～50%。

其二，土地市場(chǎng)還能保持相對(duì)的活躍度。土地市場(chǎng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的源頭，在當(dāng)前發(fā)生了重要變化。在庫(kù)存周期和供地?cái)?shù)量掛鉤的政策鞭策下，緊握土地資源的熱點(diǎn)地區(qū)地方政府從“舍不得”變得“大方”。2017年以來土地市場(chǎng)一改過去三年連年縮減的頹勢(shì)，成交面積同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正并“持續(xù)在線”。2018年熱點(diǎn)地區(qū)地方政府還將繼續(xù)加大推地，大型房企手中的土地儲(chǔ)備在過去一年也下降較快，除部分2017年補(bǔ)貨充足的房企以外，多數(shù)大型房企的補(bǔ)庫(kù)存意愿依舊強(qiáng)烈，預(yù)計(jì)商品房用地市場(chǎng)交易將保持活躍。

除了商品住宅供地以外，發(fā)展租賃住房離不開大規(guī)模、低價(jià)格的地塊供應(yīng)，主要試點(diǎn)城市推動(dòng)的體量將不小。以上海為例，“十三五”期間計(jì)劃推出1700公頃土地用于租賃住宅建設(shè)，即在2017年7月到2020年末的三年半時(shí)間內(nèi)年均推地485.7公頃。自2017年7月首推“只租不售”地塊起，上海已經(jīng)累計(jì)推出29宗租賃住宅用地，力度不可謂不大，但推地也僅約90公頃，進(jìn)度只占年均目標(biāo)的零頭。這意味著，要完成任務(wù)目標(biāo)，后續(xù)地方政府推地速度將加快，還有更大規(guī)模地塊會(huì)被推出。總之，未來的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，在政府的精細(xì)化調(diào)控之中將逐步走向穩(wěn)健。