房產測量要點及質量控制措施探討

文/劉俊偉　寧波天成水利水電設計有限公司　浙江寧波　315000

伴隨建筑行業的可持續發展，城市建筑的規模明顯擴大，有效地提高了建筑行業管理要求。在這種情況下，建筑行業應正確認知房屋產品，確保管理效果滿足預期要求。而在房產交易的過程中，對購房者購買行為產生主要影響的因素就是房屋建筑面積與分攤面積等等，所以要求調查并統計房產，對房產圖進行繪制，保證購房者對所購房屋面積信息進行深入地了解。為此，深入研究并分析房產測量要點與質量控制措施具有一定的現實意義。

1、房產測量現實意義

一方面，房產測量數據信息能夠為城市規劃管理工作的開展提供必要的參考依據。依據《房產測量規范》具體要求，明確指出房產必須經過具有國家測繪資質的單位及專業測量工作人員的實地勘測，專業化地測量房屋自然狀況，即房屋占地面積、具體位置以及使用用途等[1]。

另一方面，房產測量維護公民的合法權益。經由專業測量單位勘測以后，確定房屋管理部門所發放房屋產權證中的數據被國家承認，具備一定的法律效益。一旦房屋所有者合法權益被侵害，應將其當作重要的依據要求清償與索賠。而國家法律部門判決的過程中，在特殊情況以外，都一定要將房屋產權證中的測量數據作為參考依據進行評判。

2、房產測量工作的要點分析

對公共面積分攤問題的解決

廣州市某住宅小區業主發起了維權活動，在該盤一、二期建成入住小區內，業主要求開發商退換多收的房款。經過調查研究以后了解到，在開發商通知業主辦理房產證簽名的時候，業主發現房屋面積縮水，實際的公攤面積誤差達到了26.8%。其中，相同樓層南面兩戶面積縮水達到4.5平方米，套內面積是1.4平方米，公攤面積是3.1平方米。北面用戶縮水更為嚴重，各戶套內面積縮水6平方米，公攤占4平方米，而套內為2平方米。通常，房產的公攤面積包括諸多內容，如圖一所示。由此可見，公共面積分攤問題十分嚴重，必須給予房產測量公攤問題高度重視。

圖一　房產公攤面積組成部分

在對相鄰房屋勘測的過程中，因房屋建設所使用的磚塊亦或是泥土都是實物，具有一定的體積。所以分別勘測房屋的時候，兩棟房屋就會形成共有面積。尤其是在城市房屋中，房屋間都是以墻作為間隔。在這種情況，就要針對整層樓房展開測量，對總房屋面積進行計算[2]。隨后，對單個套件面積分別進行測量，并在總面積中減去各套件面積，獲取公共面積。在此基礎上，應根據各套件在整層總面積中所占系數比重，與公共面積相乘，獲得每戶所需分攤的公共面積。另外，樓梯房的樓梯面積同樣要由上下用戶共同分攤[3]。

一般情況下，房產公攤面積并不是越小越好，最佳標準如圖二所示：

圖二　房產公攤面積最佳標準

對房產測量偏心測量問題的解決

使用測量儀器采集相關數據信息的過程中，難免會遇到視線遮擋的問題，例如在棱鏡后背位置放置在房屋兩面相交角點位置的情況下，要保證棱鏡朝向儀器方向。而在實際測量方面，因測量儀器自身已經定向無法搬站，無法與棱鏡實現點對點的有效對接，所以房屋角點坐標也并非為棱鏡中心測量坐標，進而形成角度偏差，影響數據信息的真實性[4]。所以要選擇使用水平微動螺旋對棱鏡水平角度進行調節，并緩慢將儀器視線角度調節至建筑物角點進行測量。

復查并整理計算結果

通常情況下，需全面整理房地產項目面積預測和實測數據信息，并向負責人員提交完整數據結果與技術報告接受審查，最終形成完整準確的房產面積成果報告，向委托人提交并使用。在實踐過程中，復查工作的開展要求測繪工作人員互相檢查，之后經由檢驗機構檢驗計算結果[5]。其中，計算結果檢驗的主要內容包括房屋使用功能、房屋界限劃分與公共面積分攤等等。

3、房產測量質量控制措施

房產測量全過程控制手段的完善

對于房產測量工作而言，必須站在全局角度出發，貫徹并落實房產測量質量控制的工作。在實踐過程中，需通過房產面積測算、房產圖繪制與變更測算等方面，全程控制房產測量[6]。與此同時，應綜合考慮工程項目實踐經驗，測量房產時采取全過程質量控制手段，確保房產測量設備軟件和標準的有效提高，對檢驗設備精準度予以了解的同時，不斷完善檢測的內容，以免形成多種軟件計算結果。完成測量工作以后，需借助多方力量制定管理條例，確保房產測量中能夠有效利用相關技術。

在此基礎上，綜合考慮房產測量工作會直接影響生產與房地產經營行為，所以貫徹落實全面質量控制的過程中，應結合房產項目要求，適當地加入精細化的管理內容，保證精細化管理適應范圍不斷擴大，確保測量的效果與預期要求相適應。而在觀察和測量不同房產項目的時候，要求測量工作對比并分析不同使用項目所需選擇的施工材料，結合具體的數據信息，對施工材料的經濟適用性展開深入地分析，以保證房產測量工作獲取理想的效果[7]。

推進房產測量工作的信息化發展

房產測量工作特殊性明顯，特別是在現代房屋計算方面，開發商進行房產測量的過程中，應對測量管理思想進行有效地轉變，在測量中應用現代管理思想，確保房產項目測量更具信息化與數字化特征。當具備特定技術條件的基礎上，房產開發商要積極構建房產測量管理系統，確保房產測量的信息化。基于系統的構建，要求歸納全部房產信息并輸入到系統當中，根據不同房產類別歸納，通過掃描與手動輸入方式將房產測量信息輸入其中。而作為房產測量工作人員，在個人版面設置方面要將員工號當作賬號，確定具體的權限。這樣一來，就能夠確保信息數據安全性，不斷增強房產測量工作的質量與水平。

在實踐工作的過程中，應高度重視信息輸入的安全性，所以對房地產開發商而言，應對系統的安全管理問題給予必要的關注[8]。其中，應借助防火墻與不定修補等多種方法，保證系統安全水平的提高。在此基礎上，企業要組織并開展員工培訓的工作，安排專業技術工作人員實施培訓，對系統操作要點進行詳細地介紹，特別是遠程訪問所需注意的事項與網絡防火墻等等，確保工作人員熟練地應用系統，進一步增強房產測量工作的質量。

結語：

綜上所述，文中對房產測量工作的現實意義展開了分析，并研究了測量工作的要點與質量控制方法。作為房產測量工作人員，在測量房產的過程中，一定要借助現代化技術，不斷更新房產測量技術，對企業房產測量具體需求形成正確地認知與了解，對企業房產測量管理模式予以不斷創新和完善，以實現企業管理水平的全面提升。

參考文獻：

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[2]趙春娥.房產測量要點及質量控制措施探討[J].建筑工程技術與設計,2017(7):2112.

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[4]付夭霞,馮茹莎.房產測繪技術及質量控制應用要點研究[J].建筑工程技術與設計,2017(8):2685.

[5]張永嬌.簡析房產測繪技術與測繪質量控制[J].建材與裝飾,2017(44):190-191.

[6]張艷.房產測量計算中的質量控制策略研究[J].建筑工程技術與設計,2017(5):1681.

[7]莊杰.論房產測繪過程中有效的質量控制[J].房地產導刊,2016(18):227-228.

[8]張曉娜.房產測繪技術與測繪質量的控制要點[J].建筑與裝飾,2016(12):93-94.