淺析房地產企業財務危機產生原因及對策

江烽+羅穎

（杭州電子科技大學，浙江 杭州 310018）

【摘 要】我國房地產企業長期存在著財務隱患，成為我國經濟發展的一大重要阻礙，是當今時期亟待解決的問題。本文通過對房地產企業財務狀況進行綜合分析，發現大多數房地產企業存在資產負債率較高、盲目擴大規模、財務人員缺乏危機預警意識以及企業內部組織結構不合理等問題，本文有針對性地對這些問題提出相應地改善建議，使企業在資金管理、財務規劃、投資融資等重大決策安排時能有一套完備的財務管理預警方案。

【關鍵詞】房地產企業；財務危機；防范策略

一、房地產企業財務危機產生原因

（一）資產負債率過高

房地產企業不同于傳統制造業，其發展需要占用大量資金，因此具有較高的負債率。大多數房地產企業的融資方案僅僅考慮項目資金的需求，忽略了公司的財務負荷能力。例如一個房地產企業在前期啟動項目時，將全部精力放在如何獲得大量資金維持項目正常運作，完全不顧后期的財務狀況以及到期時間，未能從公司整體角度對企業的融資行為進行全方位考量。一旦經濟大環境遏制房地產企業的發展，則大量的投資資金在短期內將無法收回，資金鏈斷裂的情況時有發生，隨之而來的便是財務狀況惡化，產生大量的欠款，長此以往企業則會面臨破產的壓力。此外，企業大量的負債伴隨大量的利息費用，雖然高負債在一定程度上能夠提高企業的經營杠桿，但是過高的負債率產生的費用會很大程度上增加企業財務風險。

（二）盲目擴張

房地產企業不同于傳統制造業，其發展需要占用大量資金，因此具有較高的負債率。大多數房地產企業的融資方案僅僅考慮項目資金的需求，忽略了公司的財務負荷能力。例如一個房地產企業在前期啟動項目時，將全部精力放在如何獲得大量資金維持項目正常運作，完全不顧后期的財務狀況以及到期時間，未能從公司整體角度對企業的融資行為進行全方位考量。一旦經濟大環境遏制房地產企業的發展，則大量的投資資金在短期內將無法收回，資金鏈斷裂的情況時有發生，隨之而來的便是財務狀況惡化，產生大量的欠款，長此以往企業則會面臨破產的壓力。此外，企業大量的負債伴隨大量的利息費用，雖然高負債在一定程度上能夠提高企業的經營杠桿，但是過高的負債率產生的費用會很大程度上增加企業財務風險。

（三）財務管理人員對財務危機認識不夠

房地產企業的財務結構較為混亂，財務人員普遍缺乏對房地產業的理解，同時缺乏實務水平的實務水平，導致了我國房地產企業對財務危機的漠視。房地產企業財務管理人員和相關決策者在進行經營決策時，沒有充分考慮和分析公司的財務狀況，當企業財務狀況良好時，對未來可能產生的財務壓力沒有充分認識，很容易做出錯誤的基于經驗的決策，導致不良的后果。同時，當公司財務狀況趨于惡化時，企業的財務管理人員由于缺乏足夠的知識和能力，無法有效地化解財務危機帶來的負面影響。

（四）房地產企業組織結構不合理

我國房地產經營模式大體為下設眾多分公司對不同業務經營，分公司的設立有利于加強管理，但是也給管理互動帶來一定的難度。總公司與項目分公司的關系是委托代理關系，項目分公司是代理人，總公司是委托人，分公司是獨立經營的個體，這就會導致總公司和分公司信息傳遞出現偏差，當總公司獲得項目進展情況的信息時已經失去了其有效性，分公司的戰略決策有時可能與總公司的發展規劃不匹配，總公司無法對分公司的經營活動以及財務預算等進行統一管理，使財務危機更加容易發生。

（五）國家宏觀政策影響

我國房地產行業的發展取決于宏觀政策。其主要資金來源為銀行貸款，如果政府相邀限制房地產行業的發展，只要限制銀行向房地產公司提供貸款額度即可，這不僅使房地產企業無法獲取貸款更增加了貸款成本，行業的貸款需求隨之下降，近一步影響房產銷售，資金鏈就會斷裂。此外，我國有多數地區的政府對出臺了房屋購置限制法規，一旦限購政策更加嚴苛或者擴張到更大的范圍，極大的影響了房地產企業的發展。貸款成本以及政府的政策是抑制房地產行業的量大直接因素，因此房地產企業在發展時要充分考慮到這兩點因素。

二、房地產企業財務危機防范策略

（一）資金集中管理模式

房地產企業應該采用集團公司模式，統一對資金進行管理。總公司對資金使用進行嚴格監管，不斷強化各個分公司資金使用管理，發揮資金的最大效用，既減少風險過渡投資也降低自己閑置資金，也防止分公司資金斷裂。同時可以對資金的流動進行有效的控制和管理，進而對整個企業的經營和財務活動進行統籌管理，及時地了解集團公司資金的流向、流量和存量等財務狀況，將資金集中于重點項目的投資，以提高資金周轉效率為前提，從而有效地規劃企業資金使用。

（二）做好財務規劃

做好財務風險管理，從財務整體角度制定財務戰略。對財務狀況保持嚴密監督，一旦出現偏差積極采取應對措施，以防止大規模財務危機爆發。財務規劃包括資金的來源、利息的支付情況、資金籌集方式、支出與財務規劃之間的差額等多方面著手，通過對財務預算進行嚴格規劃來規避財務風險問題。企業處于不同發展階段時采用不同的財務策略，例如大量借款促進前期發展、采取風險規避的方法謹慎投資等。

（三）合理選擇融資方式

房地產企業在進行融資決策時要充分考慮到融資風險問題，以求獲得最低的財務風險。例如，企業面臨高風險財務狀況時，增加持股或者追加投資是較好的規避風險方式；當財務危機處于較高水平時，普遍采用發行債券或向銀行貸款的方式；在企業處于較低風險環境時，可擴大舉債金額等，提高資本回報率。房地產企業在進行融資決策時要以自身財物狀況為出發點。

（四）加強項目生命周期各階段財務管理

房地產企業項目周期包括融資、投資、項目開發、銷售和資金分配等五個環節。首先在融資階段，以獲得土地使用權為目標向銀行獲取貸款，使債務與權益保持在一定的水平。在投資階段，要對市場狀況獲得充分的了解，全面掌握投資的具體內容并對可行性分析做出深入探討。在開發階段，房地產企業對項目實施的每個過程都要進行嚴密監控，避免產生過多不必要的成本，確保成本控制在預算范圍之內。在銷售階段，采用多種策略的銷售模式，擴大銷售渠道，以達到資金最快回籠的目的。通過對每個環節進行全方位管理使房地產企業的財務能夠平穩運行。另外，完備的財務危機預警系統能夠讓房地產企業很好地規避風險，在運行的各個環節一旦出現偏差，迅速采取優化措施方式偏差進一步擴大。

【參考文獻】

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