旅游地產的運營現狀及新模式探究

(1.中央民族大學管理學院　北京　100081；2.山東師范大學地理與環境學院　山東　濟南　250358)

一、旅游地產的發展環境概述

(一)旅游地產發展環境的積極因素

1.收入提升引起的旅游人數和消費能力提升

表1　各項指標增長情況統計(來源于國家統計局官方數據)

通過表格中的數據不難看出，隨著我國國內生產總值增加，國民總收入也呈飛速發展勢頭，相應的，人們不再滿足于溫飽階段的基本生活需求，轉而進行享受型消費，國內旅游的人數增長明顯，帶動了國內的旅游業蓬勃發展。

2.政策傾斜

以中秋和元旦為代表的小假期以及以春節和國慶為代表的黃金周假期，為旅游地產的發展提供了時間上的便利。休閑式的旅游越來越被人們接受和推崇，并形成了每年2.4%的增長速度，第三產業越來越受到國家的重視，作為第三產業中發展潛力較大的旅游業和發展較為成熟的房地產業，尤為突出。歸根結底，政策因素是旅游地產行業得以順利發展的最根本因素，政策的傾斜為旅游業的發展保駕護航，為旅游業的發展提供了堅實的基礎。

3.交通條件的變革

表2　2011年-2015年我國客運量變化情況統計表

從表2中不難看出，以往以公路鐵路為出行主要方式的傳統格局在逐漸被打破，鐵路由于高鐵網絡的不斷完善，客運流量還在緩慢增加中，但公路的客運量卻在不斷的下降過程中。反之，過去被認為是“奢侈消費”的航空運輸方式卻呈現出了增長的態勢。此外，私人汽車數量的增加，也為居民的短途旅行(周邊游、自駕游等)提供了便利。

(二)旅游地產發展環境的消極因素

旅游地產是一個具有期權性質的消費品，也就是在未來的某一天，旅游地產的消費者要有一個憑證來進行交易。這對于旅游地產的合法性要求很高。現階段，很多旅游地產項目都是因為信譽問題而得不到發展，很多消費者交了資金之后自己的權利得不到順利行駛，這就大大的阻礙了旅游地產行業的進步。

二、現有旅游地產運營模式及對比

表3　五種運營模式的優劣對比

三、新型模式及典型案例

(一)新的運營模式—更注重服務與時間的綜合運營模式

該模式不再側重于自然資源或是文化產業等單獨的側面，而是將區域內可利用的文化資源、產業資源、自然資源和嫁接資源全部綜合運用起來。充分利用周邊的交通資源、政策優勢、現存的社會需要等條件。將模式的優勢部分全部重點發展，在保護的前提下發展，以自然資源促進文化產業的發展，用文化產業的發展來帶動自然環境的保護，力求形成生態、文化、經濟相互促進，共同發展的良好循環體系。

同時，新型的旅游地產模式應該更加注重提供物業管理等相關服務的塑造，協助消費者進行閑置時期的經營維護工作，以優質的服務來提升旅游和地產的價值。同時，應該更加注重旅游地產的時長問題，應該推出更加符合市場需要的租賃、或銷售等周期。

表4　新型運營模式圖例

促使項目保值增值←

(二)新型模式的典型：眾美集團(藁城)農業觀光園案例分析

1.背景分析

(1)交通因素

項目位于石家莊東郊，藁城市崗上鎮北部，西距石家莊市中心約30km，北距石家莊機場約30km，東距藁城市約15km，區位優勢顯著。緊鄰石黃高速、307國道、機場路，距京港澳高速石家莊段東遷規劃新線出口僅約8km，交通條件極為便利。

(2)政策背景

京津冀已經實現高度一體化戰略，這促進了三地一體化程度本項目處于一個空前的興盛期。首都經濟圈將吸納河北省，石家莊將成為核心經濟增長區，為該項目的持續發展提供了難得的機遇。

(3)環境壓力

霧霾影響日益嚴重，本項目為城市居民提供優質活動場所。因此，本項目要充分考慮大氣環境帶來的不利影響，利用自身優勢條件，通過生態環境打造和室內外項目設計，為飽受霧霾影響的城市居民提供優質場所。

2.市場狀況分析

石家莊在消費能力和人口上已形成了良好的發展旅游觀光農業的市場條件。對于旅客來說，主要限制其出行的因素包括金錢與時間，旅游觀光農業距離較近，游客可根據自身需要選擇短、中、長期旅游。全國與石家莊國際機場通航城市達70余個，外地游客可進入性強；石家莊有星級飯店66家，旅行社217家，旅游汽車公司12家，持導游證7200余人，游客接待能力強。因此，石家莊的旅客接待能力較強，市場前景廣闊。

3.周邊產品分析

表5　溫泉旅游項目分析

表6　休閑農業項目分析

通過與石家莊范圍內的溫泉、休閑農業旅游產品比較，可以看出：首先，溫泉分布相對集中：石家莊溫泉產品主要集中在平山縣溫塘鎮。其次，溫泉產品檔次偏低：主要是以三星為主，四星酒店較少?？驮聪M水平不高。第三，溫泉產品同質明顯：現有產品大多包括湯浴、會議、餐飲、水上游樂等，同質性明顯。第四，農業產品形式單一：現有農業休閑產品多為采摘、觀光、農家樂等，同質性明顯。最后，客源結構散客為主：特別是自駕游，客源消費水平較低。

4.運營現狀分析

(1)規模及設備設施現狀

該項目總規模為1200畝，設施權屬為旅投所有，設施分布比較分散，核心設施為生態餐廳一座、觀光溫室4座。還包括垂釣池、建投農業公司、梨園、人工湖、溫室大棚(86棟)、農田、荒地等。

(2)可利用資源

藁城歷史悠久，尤以貢品文化最為突出，旅游開發載體十分豐富。包括臺西商文化、戰鼓文化、宮燈文化、宮曲文化、飲食文化(宮面、宮酒、宮菜、宮梨、宮棗)等等。

藁城也具有相當豐富的農業資源，藁城農業綜合實力居河北省前列，同時，項目地作為省級農業觀光園，具備農業休閑旅游發展基礎，為本項目發展提供了有力的支撐。

藁城還具備很多地域不具備的地熱資源，目前已在項目地勘探出地下天然溫泉，出水溫度超90攝氏度，為項目開發休閑度假功能提供了良好條件。

5.運營模式分析

該項目綜合運用了藁城豐富的旅游資源以及優越的交通條件，大力發展觀光農業，以旅游的發展，來帶動周邊住宅項目的完善，促進旅游和住宅項目共同提升。同時該項目十分注重服務的質量，無論是從剛剛進入時的接待工作，還是各方面的指引，再到商務會議的開展，都力求達到專業水品。在時間上，根據個人需求的不同，可選擇當日游玩，也可選擇短期內的酒店住宿，更有度假類的短租服務供游客選擇。在運營的過程中，由眾美集團下屬的衡美物業對其進行管理，對項目的各部分進行保養、維修等，綜合其職能，使該項目的各個部分相互銜接的更加完美，促進項目保值增值。

表7　運營功能分區

6.成功模式總結及經驗借鑒

近期：配套的設施提升項目吸引力，完成該項目所在地的基礎設備、設施建設，對現有設施進行提升和改造，通過特色化開發，旅游服務設施配套化，集聚人氣，形成良好的旅游環境，迅速提升土地價值。

遠期：設施全面完善，提升高端品質，強化旅游區品牌影響力，加大營銷推廣力度。打造高端地產項目。

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