地方財政與房產價格的經濟解釋及經驗證據

王春暉

（1.山東大學經濟學院，濟南250011；2.濱州學院經濟管理學院，山東濱州256600）

0　引言

房產價格問題既是經濟問題，更是民生問題。穩定房價既要確保房地產市場的有序發展，又要在地方財政與社會民生之間達成均衡。隨著居民生活水平的不斷提高，各個社會民生問題日益凸顯，房價的不斷增長成為制約我國經濟社會發展的重要瓶頸，然而土地財政是影響房價的主要原因，對此，國內外學者均作出了大量研究。現有文獻大多是從供求方面考慮土地價格與房價之間的關系，較少考慮房價與土地財政、消費者、財政收入的關系。本文以土地財政為研究視角，分析我國高房價的原因。居民的利益和地方政府之間的利益分歧，會通過政府的土地出讓金轉嫁給房地產商，地方政府對土地財政的依賴性，成為了加快房地產業發展動力，加快房價上漲。為解決這種不可持續的發展模式，在加快城鎮化建設過程中需要不斷完善財稅體系，尋找可持續的長效的發展機制。

1　我國土地財政曲線及其經濟學解釋

土地財政是政府利用土地進行的財政收入與支出及利益分配等活動，進而使之成為增加地方收入的來源。狹義上的土地財政是地方政府通過轉讓土地獲得土地轉讓金來增加地方財政的行為，主要表現為土地轉讓收入；廣義的土地財政是指地方政府利用土地經營方式從中收取土地出讓金、稅費或利用土地進行融資、投資的政府行為。

1．1　我國土地財政的發展曲線：2000—2016

土地財政收入作為地方政府的重要財政來源，對地方經濟的發展有重要影響。從2000—2016年的統計數據顯示，土地財政收入在地方政府的財政收入比重逐年上升。如圖1所示。

圖1 土地財政收入與地方政府財政收入之比

從圖1可知，2000—2003年，土地財政收入以100%的增長速度在逐年增長，2000年的土地財政收入與地方政府的財政收入比值為9.4%，到了2010年達到了66.63%，可見土地財政收入的增長之快。整體而言，2000—2016年的土地財政收入成整體上升趨勢，2011年土地財政收入為25800億元，2016年達到37000億元，由此說明，土地財政收入是地方政府財政收入的重要來源。

1．2　土地財政的經濟學解釋

隨著當前房價的暴漲，土地財政是影響房價上漲的重要原因。地方政府通過出讓土地獲得收益，而土地開發商在前期投資巨大的基礎上，通過高房價來實現經濟價值回報。本文擬從博弈論角度予以分析。

假設房地產業的構成主體由消費者、政府及房地產商組成，消費者受到預算I的約束，消費者效用U可以利用替代彈性效用函數表述，如下：

其中，U代表消費者效用，h代表消費者對房屋的消費，ρ為替代彈性，c代表消費品，pe代表消費價格，Ph代表單位住房價格。因此求得消費者的需求為：

由于政府對土地的壟斷，政府購買土地的價格為C0,土地出賣土地的價格為PL,土地供給數量為QL,政府出賣土地可以得到的收益為R,那么政府通過出賣土地可獲得的最大的收益（L為政府限制的最大建筑用地數）為：

房地產商在購置完土地以后享有對土地的壟斷地位，房地產商每單位土地可以建造開發出的住宅面積為r,則總生產供應數P表示成：S=r*QL，生產供應數的上限為：S=r*L。假設市場上存在N個相互競爭的房地產開發商。每單位房屋價格為PH,每單位住房的建造成本為CH，受到的資金的限制設為K。則房地產商可獲得的最大收益模型為：

接下來考察土地和住房市場的均衡。在土地供給數量不設限的情況下，政府的供給為l0。但由于國家對耕地保護的限制條件，政府效益達到最大的最佳供給在L處，此時市場均衡點為（L,Pl*）。在壟斷的競爭環境中，政府能夠以低廉的價格獲得土地，從而在政府供給受到約束的環境下，出賣的土地越多便越能獲得更多的收益。通過繪制土地市場均衡如圖2所示。

圖2 土地市場均衡

土地供給對房地產價格的變化有重大影響，即在這種作用下的房地產價格對土地供應高度敏感。當今房地產市場的高漲勢頭和需求的旺盛驗證了土地約束的作用，均衡點為（,P），住房市場的均衡圖具體見圖3。

2　實證分析

圖3 住房市場均衡

土地財政收入中占據最主要部分的是土地轉讓收入。近年來經統計分析房價和地價的相關系數達到了0.96，因此二者是密切相關的。土地供給數量對房地產價格的變動也有很大的影響。房地產市場蕭條時就會出現對土地的購買量的減少，這樣土地價格隨之下降；相反土地價格則上漲。同樣地，房地產的供給數量也影響著土地價格。從供求角度出發，本文選取了城市人口數量（UP）、城市居民收入（UI）作為影響需求的因子。由于人口年齡、城鎮農村人口、性別等對房屋需求存在一定差異，但是基于有想要購買和有能力購買這兩個要件來分析需求，這兩個因素較具有典型性。從房屋的供給情況來看，住房供給數量（HSS）是重要的因素。同時，由于市場方面的考慮，市場利率也會影響著房屋的成本。由于房地產的價格變動更大程度上基于對房屋的剛性需求引起，因此本文不將土地成本和建造成本考慮在內。

首先設定一個反映真實供求因素的基本模型：

2．1　數據的選取

住房價格P數據來源于國家統計局的商品房平均銷售價格，搜集了全國31個省2000—2016年的平行數據作為樣本，共232個觀測值，數值均來自2000—2016年的《中國統計年鑒》。城市居民收入利用的是城市居民的可支配收入。住房供給數量采用簡單的住房供給水平量是不合適的，本文通過計算新增住房面積/城市人口這個相對數指標代表住房供給量，能夠很好地反映住房的供應情況。真實利率是利用5年以上的長期貸款利率和通貨膨脹率計算求得。

表1　變量的描述性統計性分析

從表1可知，住房價格P的平均值為3279.6525，共232個觀測數據，住房的價格由最小值1847元/平方米漲到最大值5790.99元/平方米，平均數值為3279.6525，這說明區域間的差異空間是很大的；各省地區的住房供給量的最大值為7.670，平均值為5.47244，這說明各個地區的土地出讓面積有限，隨著人口數量的增加，平均住房面積在有所減少；城市居民人均可支配收入由最小值5160.3，最大值24564.7，平均值達到11853.331，說明居民實現生活水平的提高,人均收入增加。

2．2　模型的檢驗

由表2，變量的pearson相關和顯著性回歸分析可以得到，各個變量之間是否存在均衡關系，住房價格、城市居民人均可支配收入、城市人口數量、利率之間交互項之間存在著長期穩定的關系，因此，可以實現數據的回歸分析。

表2　變量的pearson相關和顯著性回歸

利用SPSS22.0對模型一進行描述性統計分析和回歸，可以看出，城市居民人均可支配收入、城市人口數量和真實利率與住房價格的相關性結果分別為0.993、0.994、-0.579，表明各變量與住房價格高度相關且人均可支配收入、城市人口數量與住房價格成正相關，真實利率與其成負相關。各變量與住房價格的顯著性分別為0.00、0.00、0.009，均低于0.05，則顯著的，具有統計學意義。利率與房價的顯著也說明了房屋是兼具投資性的特殊性商品，利率提高，購買方購買房屋的勢頭勢必減弱，房價有跌的風險，這對房地產商是不利的。但是當利率提高，則對證券市場的購買量就會相應的減少，從而對房地產業的投資較為旺盛，這樣各企業就會將資金投資到房地產業，這種資金流動帶動房價提高要大于真實需求對房價帶來的下降的風險。揭示了土地財政降低了房地產的投機風險。

2．3　結果分析

本文數據是使用的平行數據，為了防止出現偽回歸的情況，利用Persyn和Westerlund研究的協整檢驗對數據進行檢驗是很有必要的。結果顯示各變量之間存在長期穩定的關系（見表3）。同時利用Fixed-Effect Model對全國16年的數據進行的固定效應模型檢驗是較為合適的。利用最小二乘估計法對模型進行的回歸結果檢驗和DW進行的自回歸檢驗得知F值為303.89，且sig.為0.00，則說明存在統計學意義，具有顯著性和自相關性。由此說明，人均可支配收入與商品房價格之間存在明顯的正相關性，經濟的發展帶動房價的上漲，真貸款利率的提高相應的降低商品房價格的上漲。土地財政對房價的影響是正向的，其受土地價格的影響較大，土地價格越高，土地財政依賴于房價的影響越大。

表3　模型摘要b

3　結束語

房屋價格問題即是經濟問題，更是民生問題。本文通過對土地財政收入是地方政府財政收入的主要來源展開分析，分析土地財政對房價的影響，通過房地產業的博弈分析模型闡述消費者與政府、開發商之間的博弈關系，政府與開發商的博弈，政府的最優得益是將土地價值最大化，進而實現經濟價值，開發商通過生產房地產實物的產品實現追逐利益的最大化。二者通過對待開發的土地進行拍賣，使得雙方獲得收益。土地財政就是在這種情況下實現了政府的財政收入。其次，對土地財政收入影響房價的角度進行分析，得出房價與地方財政收入的顯著正相關性。

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