淺析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃

童鵑

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)稅負重是眾所周知的，而土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)需繳納的重要稅種之一，其稅負的高低直接影響企業(yè)經(jīng)營利潤。隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度與日俱增，房地產(chǎn)行業(yè)利潤越來越薄，土地增值稅的籌劃對減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔，釋放資金壓力起著舉足輕重的作用。本文論述了土地增值稅的概念，強調(diào)土地增值稅籌劃的重要意義，指出土地增值稅籌劃中存在的問題，提出加強土地增值稅籌劃的建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅稅收籌劃

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦。土地增值稅按30%～60%四級超率累進稅率進行征收，由增值率確定相應(yīng)稅率。凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。作為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的稅種之一，企業(yè)對土地增值稅籌劃的重視顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的意義

1.有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間及財務(wù)管理水平

土地增值稅實質(zhì)上是房地產(chǎn)企業(yè)的一項經(jīng)營費用支出，直接影響企業(yè)的利潤，企業(yè)通過對土地增值稅進行合理籌劃，可減少稅費支出，提高房地產(chǎn)企業(yè)的稅后利潤空間，從而有效釋放資金壓力，實現(xiàn)企業(yè)稅后利潤最大化。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員在土地增值稅籌劃中起著至關(guān)重要的作用，財務(wù)人員既要熟知會計準則、會計制度，更要了解及學(xué)習(xí)時時變化的稅收政策，并運用到現(xiàn)實工作中，做到知行合一。在土地增值稅籌劃過程中，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員不斷學(xué)習(xí)稅收知識、積累工作經(jīng)驗、掌握更多的土地增值稅籌劃方法，為提高企業(yè)的財務(wù)管理水平奠定了基礎(chǔ)。

2.有利于房地產(chǎn)企業(yè)更好適應(yīng)納稅環(huán)境

由于稅法規(guī)定形式大于實質(zhì)，特別是目前我國現(xiàn)行稅法具有稅種繁多、納稅環(huán)節(jié)眾多、計稅復(fù)雜等特點，如果企業(yè)不對稅法相關(guān)知識進行系統(tǒng)學(xué)習(xí)并合理納稅籌劃，將產(chǎn)生無法預(yù)見的納稅支出和重復(fù)納稅的現(xiàn)象。進行合理的土地增值稅籌劃，能使房地產(chǎn)企業(yè)更好的適應(yīng)納稅環(huán)境。

3.有利于企業(yè)降低稅收風險。

有些企業(yè)的整體稅收意識薄弱，誤將偷稅、漏稅理解為合理避稅，使企業(yè)面臨較大的稅收風險。通過對土地增值稅的籌劃，企業(yè)財務(wù)人員及高管勢必會大量收集相關(guān)稅收政策，認真閱讀相關(guān)稅法并運用到開發(fā)過程中，這將大大提高企業(yè)的整體稅收意識，在整個開發(fā)過程中各個部門按籌劃方案進行，正確有效的稅收籌劃像一個指南針，引導(dǎo)企業(yè)向正確的方向前行，有效避免誤闖稅收“紅燈”的情況，從而大大降低企業(yè)的稅收風險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃存在的問題

1.缺乏土地增值稅稅收籌劃意識

由于土地增值稅清算時點一般在開發(fā)過程后期，稅收籌劃意識較弱的企業(yè)很難意識到土增稅籌劃的重要性。有的企業(yè)拿地時尚未配備財務(wù)人員，未進行合理的規(guī)劃，開發(fā)中后期才意識到土地增值稅帶來的資金壓力。而此時很多成本費用已生成或沿用一些不恰當?shù)呢攧?wù)處理方法，財務(wù)人員也無力回天。房地產(chǎn)企業(yè)前期對土地增值稅籌劃的不重視，無疑對后續(xù)的財務(wù)工作產(chǎn)生不利的影響，造成土地增值稅籌劃存在不可估量的風險。

2.財務(wù)人員對土地增值稅籌劃不夠?qū)I(yè)

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員對土地增值稅籌劃沒有概念，對相關(guān)的稅收政策理解得不夠透徹，而且缺乏培訓(xùn)機會，財務(wù)人員只能摸著石頭過河，走一步看一步，導(dǎo)致土地增值稅稅收籌劃無從下手。

3.可扣除項目嚴重不足

房地產(chǎn)企業(yè)為能及時獲得心儀的土地，往往疏于對相關(guān)土地進行詳盡的了解，比如地塊是否有合法發(fā)票，地塊的青苗補償以及拆遷補償款是否有相關(guān)的憑證支撐等。房地產(chǎn)企業(yè)的上游供應(yīng)商多為小企業(yè)或個人，沒有專業(yè)的財務(wù)人員，加上房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)人員不具備良好的稅收意識，經(jīng)辦人員對取得憑證持隨意態(tài)度，往往先斬后奏，無法提供合法有效的抵扣憑證，導(dǎo)致企業(yè)的可扣除項目嚴重不足，嚴重縮小了土地增值稅的籌劃空間。

4.房地產(chǎn)企業(yè)缺乏與稅務(wù)機關(guān)有效溝通

房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地增值稅稅收籌劃過程中，企業(yè)未積極與稅務(wù)機關(guān)進行有效溝通，信息局限于自己的圈子或某些法規(guī)，無視地方政治及經(jīng)濟因素，房地產(chǎn)企業(yè)對土地增值稅的籌劃進行“閉門造車”。這樣籌劃出來的方案即使企業(yè)內(nèi)部通過，稅務(wù)機關(guān)也未必認可。

5.房地產(chǎn)企業(yè)對稅收籌劃方案執(zhí)行效果差

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃方案通過后，并未做到事中控制與及時跟蹤。實際執(zhí)行結(jié)果與稅收籌劃方案有較大的偏差，導(dǎo)致稅務(wù)籌劃只流于形式，難以落到實處，到最后不了了之。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的建議

1.注重員工培訓(xùn)，加強企業(yè)全員稅收籌劃意識

（1）房地產(chǎn)企業(yè)的高管必須有良好的稅收籌劃意識，只有高管大力支持，土地增值稅的籌劃工作才能得以順利展開。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對全員進行前期稅收相關(guān)培訓(xùn)工作，進一步樹立全員的稅收籌劃意識。土地增值稅的籌劃是貫穿整個開發(fā)過程的，需要各個部門積極配合，特別是企業(yè)高層的大力支持。若沒有企業(yè)高管支持，僅靠財務(wù)部門推行稅收籌劃工作是難以實現(xiàn)的。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視對財務(wù)人員的培訓(xùn)工作，對土地增值稅相關(guān)稅法進行系統(tǒng)學(xué)習(xí)。無論外部培訓(xùn)還是內(nèi)部培訓(xùn)，企業(yè)都應(yīng)給予無條件支持，不能因為節(jié)約培訓(xùn)成本而忽略土地增值稅籌劃不可小覷的效益。在知識經(jīng)濟時代，只有不斷更新財務(wù)人員的知識庫，不斷吸收和積累更多更專業(yè)的土地增值稅籌劃知識和方法，才能為企業(yè)土地增值稅籌劃更好的出謀劃策，爭取更多的利潤空間。

2.熟悉房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的方法

（1）合理設(shè)置組織架構(gòu)。列入開發(fā)間接費用科目的費用可加計扣除20%，開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機構(gòu)而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的費用，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他開發(fā)間接費用應(yīng)記入管理費用，管理費用無20%加計扣除的規(guī)定。企業(yè)在設(shè)立組織架構(gòu)時應(yīng)考慮這些因素，適當將公司本部人員編入現(xiàn)場管理部門，以提高開發(fā)間接費用，達到節(jié)稅目的。

（2）利用精裝修成本，增加可扣除項目。由于開發(fā)費用可以加計20%扣除，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中可以選擇帶裝修出售。例如：某房地產(chǎn)公司不帶裝修開發(fā)成本為10000萬元，售價22500萬元，不考慮其他因素，計算該房地產(chǎn)公司應(yīng)繳納土地增值稅。

增值額=22500-（10000*120%）=10500萬元

增值率=10500/10000=105%（適用50%稅率，速算扣除數(shù)15%）

土地增值稅=10500*50%-10000*15%=3750萬元。

現(xiàn)對上述案例進行稅收籌劃，將不帶裝修的毛坯房改為精裝房出售，還精裝成本為12000萬元，售價為22700萬元，計算該房地產(chǎn)公司應(yīng)繳納土地增值稅。

增值額=22700-（12000*120%）=8300萬元

增值率=8300/12000=69.17%（適用40%稅率，還算扣除數(shù)5%）

土地增值稅=8300*40%-12000*5%=2720萬元

節(jié)約土地增值稅=8300-2720=5580萬元

通過上述案例可知，利用好精裝修成本，增加可扣除項目，節(jié)稅效果是相當可觀的。

（3）利用稅收優(yōu)惠政策

根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)可利用增加扣除項目或降低售價的方法進行稅收籌劃，盡量將增值率控制在20%以內(nèi)。當然企業(yè)需將綜合利潤與節(jié)稅效果進行對比，擇優(yōu)選擇方案。

（4）利用好土地增值稅清算的時間節(jié)點

土地增值稅清算節(jié)點雖有稅法規(guī)定，但各地稅局執(zhí)行不一。據(jù)了解，有些稅局并未按以上述條件要求企業(yè)清算，一般都允許企業(yè)申請延期清算。企業(yè)可利用這個時間差對土地增值稅的籌劃進行調(diào)整及修正，同時為緩交的部份土地增值稅贏得資金的時間價值。

3.取得合法扣除項目，從源頭抓起

房地產(chǎn)企業(yè)在拿地前應(yīng)對相關(guān)地塊做足前期調(diào)查，了解地塊來源及相關(guān)權(quán)屬，取得合法的可扣除憑證。房地產(chǎn)企業(yè)對業(yè)務(wù)部門人員定期進行土地增值稅相關(guān)政策的培訓(xùn)，避免業(yè)務(wù)人員隨意取得無法扣除的憑證，做到環(huán)環(huán)控制，避免接受無法扣除的憑證，為企業(yè)的土地增值稅籌劃贏取更多的時間和空間。

4.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與稅務(wù)機關(guān)積極溝通

稅務(wù)機關(guān)在實際執(zhí)法過程中，各地標準有差異。企業(yè)財務(wù)人員應(yīng)及時與當?shù)囟悪C關(guān)進行溝通交流，充分了解當?shù)靥厥庹呒皯T例。與稅務(wù)機關(guān)建立良好的稅企關(guān)系，對于不清楚，不了解的土地增值稅政策，及時尋求稅務(wù)機關(guān)的幫助。通過多方了解后擬定的土地增值稅籌劃方案更加實用，更加有據(jù)可依，亦能更好的執(zhí)行。

5.高管牽頭，全員執(zhí)行

當房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃方案正式通過后，高管應(yīng)起到牽頭作用，要求各部門無條件配合，按已通過的土地增值稅方案執(zhí)行，將土地增值稅方案的執(zhí)行情況進行績效考核。只有將稅收籌劃意識成功灌輸給全體成員，全員參與到土地增值稅的籌劃及執(zhí)行中，土地增值稅的籌劃才不會論為紙上談兵，取得事半功倍的效果。

四、結(jié)束語

土地增值稅的籌劃錯綜復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在開發(fā)前期盡早擬定適合企業(yè)實際情況的土地增值稅籌劃方案，在執(zhí)行過程中根據(jù)情況進行調(diào)整與修正。為提高企業(yè)的稅后利潤空間、降低企業(yè)稅收風險、創(chuàng)造良好的納稅環(huán)境以及提高企業(yè)整體管理水平，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對土地增值稅的籌劃引起高度重視。

參考文獻：

[1]賀丹 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃方法研究《現(xiàn)在經(jīng)濟信息》（2017）013-0268-01.

[2]《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》.