城市專業市場集群的空間成長：過程、經驗與規劃管控*
——以濟南濼口服裝專業市場集群為例

李 鵬 陳有川 楊小青 陳海濤 LI Peng, CHEN Youchuan, YANG Xiaoqing, CHEN Haitao

專業市場是改革開放后我國城市廣泛出現的一種新興功能，近年來越來越多地以集聚的形式發展，形成了大量富有活力的專業市場集群[1]。專業市場集群也稱作大型專業市場、專業批發市場群等，是指若干個既相互關聯又相互分工的市場聚合在一個較小的空間范圍內而形成的市場聚合體[2]。

集群化發展使得專業市場從消極適應城市空間變為積極主導城市空間[3]，形成了眾多富有特色的城市新型功能區，從而引起了城鄉規劃學、地理學、建筑學等學科的關注。謝滌緗、魏清泉，潘裕娟、曹小曙等研究了專業市場集群的空間布局規律及其影響因素、形成機制[4-5]；張璐璐、夏南凱，余頃、張衛，曹衛東、唐云云探討了專業市場集群對城市規模擴張、空間增長、結構變遷等方面的影響[6-8]，為合理布局專業市場集群、有效促進專業市場集群同城市的良性互動提供了理論指導。現有成果在專業市場集群空間布局和專業市場集群推動城市發展領域取得了較大進展，而從培育城市新興功能視角來總結其空間成長、規劃管控方面經驗的文獻尚不多見。

表1 濼口服裝市場空間成長階段

本文以“從無到有、從弱到強”并圍繞原址逐步發展成為“我國江北最大服飾商品集散地”的濟南市濼口服裝專業市場集群為例，通過比對城市用地現狀圖、查閱相關志書、訪談市場人員和周邊居民來回溯、梳理其空間成長歷程，從而總結市場空間成長和政府規劃管控方面的經驗，為城市其他新興功能區的培育提供借鑒。

1 研究對象與數據來源

1.1 研究對象

圖1 濼口服裝市場區位圖資料來源：作者自繪。

濟南濼口服裝專業市場集群（以下簡稱濼口服裝市場）地處濟南市天橋區，位于城市南北發展軸——濟濼路的北段（圖1），由相對集中分布的濼口服裝大廈、濼口商貿城中心、濟南窗簾城、齊魯鞋城、濼口皮革城、濼口服裝國際會展中心等30余家專業市場組成。2015年濼口服裝市場占地48.79 hm2，建筑面積100.30萬m2，從業人員近3.45萬，年交易額近百億元，是我國長江以北最大的服飾商品集散地。

自開市運營以來，濼口服裝市場交易額穩定增長、用地擴展連續、業態升級及時；經過近30年的發展，其所在地區逐步集聚了休閑娛樂、購物、服裝交易、服飾文化、會展、餐飲、旅游等功能，成為濟南市濱河新區①濟南濱河新區位于小清河沿線，南起北園大街、工業北路以北，北至黃河南岸，東到濟南東繞城，西臨濟南西客站編組。濱河新區將承擔起統領濟南市北部地區發展、引領城市產業結構向現代服務業轉型的重任，并延承泉城特色風貌帶，構建以小清河為主脈的城市空間格局框架，扭轉濟南南與北、東與西發展不均衡的局面，為城區空間一體化發展和北跨奠定基礎。濱河新區規劃形成“一心一軸四區多點”的空間結構，其中“四區”包括清河源—美里湖片區、濼口片區、華山片區、空港—高鐵新東站片區。的四大發展板塊之一和產業特色顯著的新興功能區。

1.2 數據來源

文中1994、2004、2015年濼口服裝市場的空間數據來自相應年份的DWG格式圖紙文件；1989—2002年間各個專業市場和配套設施的項目名稱、建設時間、建筑形式②我國市場建筑形式一般經歷了攤棚式、店堂式和建筑綜合體。攤棚式是指“兵營式”的商鋪成片地布置在梁架搭成的半室內或者室內單元內而形成的步行街式商業空間，建設投資少，利于分期實施。獨戶店堂式由攤棚攤位模式演進而來，開敞的攤位演變為每戶獨立的店堂，常常采用“下店上倉”或者“下店上住”等模式。集中店堂式是以手扶梯升堂入室為主要經營形式的室內市場，既節約了用地，又滿足了人們對商業購物環境日益增長的需要。綜合體式往往集批發市場、商務辦公、會展中心、物流中心等各類功能于一體，配套設施完善、功能齊全，可創造良好的室內和室外購物環境。等資料來自《香磨李志》[9]，2003年以后的相關資料通過訪談市場管理人員、經商業戶和周邊居民獲得。

2 空間成長過程

根據市場功能、商品檔次、輻射范圍、建筑形式情況，濼口服裝市場的空間成長大致經歷了3個階段（表1），即萌芽期（1989—1994年）、發育期（1995—2004年）和提升期（2005—2015年）。

2.1 萌芽期空間成長

1989年6月，濟南市天橋區工商行政管理局出資，北園街辦香磨李居民委員會（以下簡稱“香磨李居”）提供50畝場地，在當時的城郊地區合作創辦、經營服裝市場，播下了濼口服裝市場成長的種子。至1994年底，該服裝市場占地5.09 hm2、建筑面積4.83萬m2，成為集加工制作、批發零售于一體的濟南市最大的服裝專業市場集群，輻射濟南郊區及周邊縣市。

2.1.1 用地擴展

圖2 1994年市場空間分布示意圖資料來源：作者自繪。

用地擴展方面，1989年市場創建者在北閘子東路、濟濼路與小清河所圍合的三角地內，利用香磨李居的水灣、藕池和稻田等空閑地建設老濼口服裝市場。1992年市場經營者擴建老濼口服裝市場，市場交易用地沿著北閘子東路向東擴展到濟濼路，生活、加工用地向南擴展到小清河北岸。1993年在北閘子東路和濟濼路交叉口的西南角、西北角，市場經營者占用香磨李居部分村民宅基地和北園鎮幾塊企業用地建成濼口服裝市場交易大廳與四季紅童裝床上用品批發市場，1994年改造黃河賓館大院辦起羊毛衫批發市場。于是，市場中心轉移到交通條件更為優越、商業氛圍更為濃厚的濟濼路和北閘子東路交叉口，服裝專業市場集群初步成形（圖2）。

1989年至1994年，濼口服裝市場用地面積年均增長1.0 hm2，建筑面積年均增長1.0萬m2。此時市場建筑一般為攤棚式且多數是由既有低層建筑改造而成，因而用地開發強度較低，平均容積率為0.9。

2.1.2 建筑形式

20世紀90年代初中期，我國專業批發市場普遍以店堂式建筑為主[10]。而濼口服裝市場除濼口服裝市場交易大廳為店堂式建筑外，其余3處市場仍為攤棚式建筑。市場經營者采用建設成本低、施工周期短、布局形式活的攤棚式建筑，減輕了投資壓力，降低了經商業戶的進入門檻，為萌芽期市場集群的快速擴張創造了條件（圖3）。2.1.3 設施配套

圖3 1994年市場建筑形式示意圖資料來源：作者自繪。

市場服務設施可分為生活服務設施和經營服務設施兩類。生活服務設施方面，市場經營者濼口服裝市場建設之初就在老濼口服裝市場南側、小清河北岸建設了占地近7 000 m2生活區供經商戶租用，隨后香磨李居又動員每戶村民至少拿出一間房屋出租給經商戶。這樣一來，廣大來自外地的經商戶在當時房屋租賃市場尚不發達的情況下有了廉價的居住場所，有助于他們安心在濼口服裝市場發展。另外，黃河賓館能承辦中高檔筵席，方便了商務接待；配建的食品街可為從業人員、顧客提供經濟實惠的餐飲服務。

經營服務設施方面，1993年市場經營者在濟濼橋北、濟濼路西側建設了濼口長途汽車站，開通了至淄博市周村服裝批發市場的客運專線，還承擔服裝托運業務。濼口長途汽車站既方便了濟南郊區及周邊縣市顧客來濼口服裝市場購買服裝，又方便了經商戶去周村服裝批發市場進貨。

萌芽期，市場經營者通過由偏僻地段向繁華地段十分緊湊地建設“形式相對落伍卻省錢省時”的市場建筑，達到了資金緊張狀況下迅速擴大市場規模、產生集群效應的目的，建成了濟南市最大的服裝市場。通過建設專用生活區和動員香磨李村民出租農房供經商戶居住、生產使用，將服裝市場建成集銷售、加工、生活于一身的功能體，為經商戶安居樂業創造了環境，為市場持續繁榮發展提供了保障。

圖4 2004年市場空間分布示意圖資料來源：作者自繪。

2.2 發育期空間成長

1995—2004年，周邊企業的“退二進三”為市場發展提供了充足的空間，小清河北路的建成顯著改善了市場的交通條件，于是濼口服裝市場進入快速發展階段。經過10年的快速發展，濼口服裝市場用地面積29.63 hm2、建筑面積22.49萬m2，成為集生產加工、批發零售、旅游觀光、購物娛樂于一體的大型服裝專業市場集群，輻射范圍擴展至山東大部分地區及相鄰省份。

2.2.1 用地擴展

在快速發展過程中，濼口服裝市場的經營主體趨于多元，市場空間擴展相應變得復雜。用地擴展方面，最大的建設經營企業——華宇集團（香磨李居村辦企業）在濟濼路兩側先后新建、擴建了濼口服裝市場交易大廳、濼口服裝城交易大廳、濼口服裝城商貿中心、濼口服裝城精品大廈、濼口紅太陽商城、羊毛衫批發市場、鞋城批發市場、精品童裝城等服裝專業市場，市場用地擴展到了小清河北岸。同時，濟南帆布廠、濟南第一色織布廠、北園針織廠和濟南無紡布廠等周邊工業企業先后“退二進三”，分別改造成山東鞋類批發市場（后改名為齊魯鞋城）、濟南窗簾城、濟南鞋城和之江商城等專業市場，市場集群向南、向東快速擴展。另外，在店堂式批發市場之間還建設了濼口服裝城交易大廳精品街、中心街、西服區3條室外商業街。由此，濼口服裝市場形成了以濟濼路為主軸，小清河北路、標山北路為次軸的較為緊湊的空間布局，聚集經濟更加顯著，商業氣氛更加濃厚（圖4）。

圖5 2004年市場建筑形式示意圖資料來源：作者自繪。

1995年至2004年，濼口服裝市場擴張加速，用地面積年均增長2.7 hm2，建筑面積年均增長2.0萬m2。新建市場仍有一定數量的攤棚式建筑，且新建和改建市場的室外場地普遍有所增加，因此用地開發強度較萌芽期有所降低，平均容積率為0.76。

2.2.2 建筑形式

2000年前后，我國專業批發市場開始出現建筑綜合體形式，而濼口服裝市場仍以店堂式、攤棚式建筑為主，甚至還新建了少量的室外商業街。其中，店堂式建筑主要分布在濟濼路兩側，攤棚式建筑主要分布在小清河北路與標山北路兩側③小清河北路于1998年底竣工，東至二環東路東側的還鄉店路，西接二環西路，是濟南市重要東西向交通干道。小清河北路在濼口服裝市場地區的路段基本上沿著北閘子東路建設，并順勢向濟濼路以東延伸。（圖5）。相對簡易甚至簡陋的市場建筑，保持了濼口服裝市場較低的入駐門檻，為其規模持續快速增大創造了條件。

2.2.3 設施配套

生活服務設施方面，周邊城市住區的開發為經商戶改善居住環境提供了可能。濼口服裝市場周邊的金泉小區、北閘小區、濼都小區、太平洋花園小區、標山小區等成為經商戶租房和購房的熱點區域。1999年華宇集團建設了南北方蔬菜市場，2001年建設了美食街；同年，信教經商戶還集資興建了基督教堂，反映出其扎根濼口的強烈意愿。

圖6 2015年市場空間分布示意圖資料來源：作者自繪。

經營服務設施方面，2000年底濼口長途汽車站遷至濼口服裝城商貿中心廣場西北角，與濟南市長途汽車站開展聯運業務。2001年和2003年分別建設了濼中貨物集散中心和洛通物流配送中心，開辟了通往全省各地、國內部分大中城市的多條經營線路。汽車站的升級和大型物流中心的建設，強有力地推動了濼口服裝市場輻射范圍的進一步擴大。

發育期，市場經營者變得多元化，通過把周邊閑置工業廠房改造成市場和繼續建設“形式相對落伍卻省錢省時”的新市場兩種方式，實現了市場規模加速增長（用地規模和建筑面積年均增長速度分別為萌芽期的2.4倍和1.8倍），建成了山東省最大的服裝市場。通過配套建設物流中心，開辟了通往國內部分大中城市全省各地的經營線路，為市場輻射范圍繼續擴大、市場規模加速增長提供了支撐。同時，市場周邊地區尤其是住宅區的開發，為市場經商戶通過就近購買和租賃城市住宅來改善居住環境創造了條件，堅定了他們扎根濼口發展的信心，也對市場功能復合化提出了新要求。

2.3 提升期空間成長

圖7 2015年市場建筑形式示意圖資料來源：作者自繪。

2005年以后，小清河綜合治理工程④小清河綜合治理工程自2007年11月開工，2014年10月主體工程完工。小清河河底寬度由原來20—30 m拓寬至60—100 m，河口寬度由原來30—60 m拓寬至80—200 m，平均挖深2 m以上，防洪標準由20年一遇提高到100年一遇。的開展加快了濼口服裝市場轉型升級的步伐，土地利用更加集約，業態分化更加精細，城市型功能更加齊全。2015年，濼口服裝市場用地面積48.79 hm2、建筑面積100.30萬m2，成為江北最大服飾商品集散地。

2.3.1 用地擴展

在周邊可建設用地不斷減少和市場升級轉型逐步加快的形式下，市場經營者采用了增量擴張與存量挖潛相結合的用地擴展方式。“增量擴張”是指將非市場用地變為市場用地，如位于濟濼路北段的濼安廣場、濼都服裝品牌城和濟濼路南段的恒新商場、山東通信城，以及標山路北段的濼口鞋城倉庫、褲子大世界、服裝城批發廣場和標山商城等。“存量挖潛”是指對市場用地進行再開發，主要集中在濟濼路兩側，如拆除濼口服裝市場交易大廳、老濼口服裝市場東段建成濼口服裝大廈，拆除齊魯鞋城部分沿路市場用房建成齊魯鞋城品牌港、齊魯鞋城寫字樓，占用老濼口服裝市場用地建成濟南濼口皮革城，占用濼口服裝城交易大廳用地建成濟南濼口服裝國際會展中心等（圖6）。至此，濼口服裝市場形成了以濼口服裝大廈、濼口服裝國際會展中心和濼口商貿城中心為核心，以南北向的濟濼路、標山路和東西向的小清河南路、北路為主軸的空間格局，用地向東、向北擴展態勢明顯。

2005年至2015年，濼口服裝市場空間擴展進入存量挖潛階段，土地利用日趨集約化。其用地規模擴張放緩，年均增長2.0 hm2；建筑規模擴張加速，年均增長7.8萬m2；平均容積率提高到2.06，其中濼口服裝國際會展中心地塊容積率高達6.42。

2.3.2 建筑形式

進入提升期后，濼口服裝市場改造了部分較為陳舊的攤棚式、店堂式市場，建設了7處建筑綜合體，主要分布于濟濼路與小清河交匯處；新建的9處采用店堂式市場，建筑風格較為現代，設施較為齊全（圖7）。建筑綜合體不僅改善了地區形象，而且導入了商場、寫字樓、商務酒店、會展中心等城市功能，顯著提升了濼口服裝市場的品牌效應和服務水平。

2.3.3 設施配套

濼口服裝市場的轉型升級，刺激了相關經營服務設施的快速建設。2005年，濼安廣場首次引入了商務辦公功能，齊魯鞋城寫字樓、濟南濼口皮革城寫字樓隨后也建成使用。2008年后建成的齊魯鞋城品牌港、濼口標山商城、濼口天地仁和商務酒店引入了餐飲、住宿、休閑、商務、金融等功能。2014年竣工的濟南濼口服裝國際會展中心，標志著濼口服裝市場服務設施開始承擔更多的城市職能。

提升期，市場經營者通過“增量擴張”與“存量挖潛”相結合的方式實現市場擴容——擴大市場用地規模，提高地塊開發強度，明顯提高了市場用地的集約利用水平（容積率由成長期的0.76提高到2.06），建成了國內江北最大的服裝市場。通過建設城市綜合體和升級市場建筑形式，美化了城市形象，植入了城市功能，從而催生了以服裝展示與銷售為主導的城市新型功能區。

3 空間成長經驗

近30年來，影響濼口服裝市場成功發展的因素雖然是多方面的，但在空間成長方面及時響應區位變動、堅決推行漸進開發和積極提供多樣化商業空間的經驗不容忽視。其中，堅決推行漸進開發尤為重要，它不僅為及時響應區位變動留有余地，還積極提供多樣化商業空間創造條件。

3.1 及時響應區位變動

濼口服裝市場重視周邊環境的發展變化，在空間成長中及時利用區位變動所創造的有利條件。萌芽期，濼口服裝市場位于濟南市中心城區的城鄉結合部，規劃管理部門對其實施了寬容的政策，一定程度上包容了市場用地粗放、建筑簡陋、功能混雜、形象不佳等諸多問題。這期間，濼口服裝市場的市場建筑采用外觀不夠美觀、用地不夠節省但是建設投資少、工期短的攤棚式為主，顯著降低了市場建設投資總額和商鋪租賃費用，實現了以低價經營優勢推動市場規模快速增長的目標。發育期，濼口服裝市場位于濟南市中心城區邊緣——城市北大門，所在地區的道路體系日益完善、市政設施逐漸齊全，開發建設逐步引起市、區政府的關注。這期間，濼口服裝市場不僅可以在更大范圍內尋求所需建設空間，還被列為山東省重點建設項目，由此帶來了充足的可建空間和優惠政策，進一步支撐了市場規模膨脹。提升期，濼口服裝市場位于濱河新區核心功能板塊，其轉型升級與所在地區打造城市副中心戰略同步進行，市場建設與城市開發互相促動，大力推動了濼口服裝市場中品牌展示、商務辦公、餐飲娛樂等功能快速成長，為成功應對電商沖擊創造了條件。

3.2 堅持推行漸進開發

濼口服裝市場秉承謹慎務實的投資理念，在空間成長中堅決推行小規模、漸進式開發。在萌芽期，濼口服裝市場就采用漸進式開發模式，表現為開發時序上逐步由偏僻地段走向繁華地段，市場建筑上規模逐步增大和質量逐步提高。發育期，隨著周邊工業企業和倉儲企業陸續 “退二進三”，濼口服裝市場將部分閑置廠房、倉庫改建為經營場所，市場規模加速增長，經營主體逐漸多元，小規模、漸進式開發的特點更加清晰。提升期，濼口服裝市場建設建筑綜合體和升級市場建筑也都是各市場經營者自發決策的，規劃管理部門并未施加過多的干預。另外，從單個市場發展來看，濼口服裝市場大多也采取分期建設，如濼口服裝城、之江商城、濟南窗簾城、齊魯鞋城等都是逐步建設或者改造而成的，尤其是齊魯鞋城至今還在改造擴建。

3.3 積極提供多樣化商業空間

在發展過程中，濼口服裝市場不但沒有因為發展態勢良好就過早大規模改造形式陳舊的市場建筑，而且還不斷地將周邊閑置的工業廠房改建為簡易市場，為經商業戶提供了租賃價格多樣化的商業空間。首先，大量形式陳舊市場建筑的存在，降低了新經商戶進入濼口服裝市場創業的門檻，推動了市場規模的快速擴大。其次，租賃價格多樣化的商業空間的長期存在促進了市場類型多元化，保障了濼口服裝市場穩定、繁榮地發展。不同經營內容、檔次的市場聚集在一起，有利于向消費者提供品種多、檔次全、價格低的商品，從而吸引更大范圍內更多不同需求的顧客；有助于經商戶間相互競爭與彼此學習，推動著商業快速分化與升級，進一步提高了市場競爭能力；還能夠有效減弱業態升級對市場發展的沖擊。可見，多樣化商業空間在擴大市場規模、提高市場競爭力和增強市場發展穩定性方面起到顯著的作用。

4 規劃管控啟示

濼口服裝市場的成功發展，對于轉型期城市規劃管理部門培育城市新興功能有以下啟示。

第一，規劃管理部門應根據城市新興功能類型來制定相應的培育對策。按照成長模式的不同，城市新興功能至少可分為兩種，一種是從無到有、從弱到強一步步在城市中成長起來的，即自生型新興功能（濼口服裝市場就屬于此類）；另一種是通過“筑巢引鳳”從其他城市移植而來的，即移植型新興功能。對于自生型新興功能的培育，規劃管理部門應遵從量變積累到一定程度必然會帶來質變的辯證法規律，正確處理臨時與永久、近期與遠期、規模與質量的關系，采取快速增長中逐步提高質量的對策。通常規劃管理要相對寬容和靈活一些，在保證城市整體利益和不妨礙持續發展的前提下，減少對空間布局、開發強度、建筑質量等方面的過多干預，更不必為刻意追求城市形象、環境質量而無謂地增加建設成本，以便及時提供城市新興功能所能負擔得起的城市空間，保障快速增長。

第二，規劃管理部門應針對城市新興功能發展的不確定性來預留發展空間。城市發展充滿不確定性，新興功能發展的不確定性更為突出，對其進行預測也更加困難。規劃管理中，比較穩妥的做法就是在建設選址時選擇能夠為新興功能不斷發展提供相對集中建設空間的地段；在建設過程中，一方面必須嚴格控制其周邊用地的開發時序、開發功能和開發規模，盡可能減少影響甚至可能影響新興功能持續發展的開發活動；另一方面，增強用地性質的兼容性和建筑空間的通用性，靈活引導周邊用地的開發，為城市新興功能預留充足發展空間。

第三，規劃管理部門不但要滿足城市新興功能的空間需求，還要考慮外來人口涌入、服務設施配套和關聯產業發展的空間需求[11]。規劃管理部門在改善城市新興功能所在地區的道路交通和市政基礎設施的同時，還要重視提供從業人員的居住生活設施，配套商務金融、貿易咨詢、會展宣傳等經營服務設施，以及大力發展關聯產業，積極促進新興功能與所在城區融合、互動和一體化發展。

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