美國住房金融系統研究及對我國的啟示

(山西財經大學 山西 太原 030000)

一、美國住房金融系統形成背景

在19世紀30年代之前，美國住房信貸市場能夠用于購買住房的貸款不僅昂貴而且嚴重供應不足，租房是當時全美最重要的居住模式。

20世紀30年代的經濟大危機，對美國的整個金融市場來說都是一場災難。在住房金融市場上也出現了嚴重的抵押貸款違規問題，大量的房產因無法償還住房抵押貸款被強制拍賣。在這樣的背景下，美國政府把調節住房市場的重點放在穩定和支持住房信貸系統上，并在全美形成了國家調節住房抵押信貸系統的機制。

二、美國住房金融體系的結構特點

美國政府為了實現“讓每個美國家庭能夠承受得起一套環境適宜的體面住房”的住房目標，廣泛的應用地利用了其發達的金融機構，從20世紀30年代以來，通過各種聯邦立法設立專門機構、設立最低住房標準等。鼓勵居民用抵押貸款方式購房、建房，并對買房者提供各種優惠。下面我們從美國住房金融體系結構上的兩大特點入手，對美國住房金融體系進行簡單介紹。

(一)美國住房金融體系的多層次性與構成主體的多元性

美國住宅融資體系是市場機制與政府干預相結合，其發達的住房金融市場，是以國家、民營機構為核心的多元化主體結構。

1.政府性的住房金融體系。在美國，聯邦住房與城市發展部(FUD)負責所有的住房與城市發展計劃相關的政策的制定，下屬的聯邦住房管理局(FHA)負責住房標準的制定和為中低收入階層提供按揭(抵押)擔保。政府國家房貸聯盟(吉利美)，作為FUD的下屬的政府性支持公司，主要是收購政府擔保的抵押貸款以及將其證券化。此外，屬于政府性的住房體系的還有聯邦全國抵押貸款協會(房利美，1938年成立)、聯邦住房抵押貸款公司(房貸美，1970年成立)，并稱為“兩房”(主要從事住房抵押貸款資產證券化業務)以及退伍軍人管理局(AV)等。

2.商業性住房金融體系。美國商業性住房金融體系包括數量眾多的商業銀行、儲蓄機構以及證券公司。它們在政府支持性企業業務之外發揮著重要的作用。

(二)美國的“兩級”互促發展的住房抵押市場

20世紀30年代大危機后，美國逐漸建立起了較為完善的住房金融抵押貸款市場：一級市場和二級市場。一級市場是商業銀行、抵押貸款公司和儲蓄機構向借款人發放住房消費貸款的市場。二級市場建立了以房利美、房貸美(“兩房”)為核心的、通過證券化補充抵押市場流動性的機制，在政府解決中低收入家庭住房問題中發揮重要作用。

1.一級市場。美國住房金融一級市場除了上邊提到的商業銀行、貸款公司、儲蓄機構外，還包括一些中介機構、政府機構等。

(1)多元化的放款機構。美國的抵押貸款機構主要包括商業銀行、儲蓄銀行、儲蓄貸款協會、抵押公司(或抵押銀行)和信用社。這些機構是住房消費抵押一級市場最主要的資金供給者。其中，儲蓄銀行、儲蓄貸款協會是傳統的抵押貸款機構。但是在20世紀80年代儲貸危機之后，抵押貸款市場結構發生了變化，商業銀行成為主要的住房貸款資金供給者。

(2)分工明確的中介機構。除抵押經紀人外，中介機構還包括保險、擔保、評估、信用管理以及產權管理等機構。其中，經紀人主要充當借款人和放款機構的中介，將借款人打包分組并推薦給不同的貸款機構，降低借貸雙方的交易成本，提高簽約的成功率。信用管理局則為放款機構提供全面、準確、快捷的借款人信息。商業擔保公司為一般抵押貸款提供擔保，政府擔保機構(如FHA)則專門為中低收入借款人提供擔保，以增強其信用，從而使其獲得銀行的信貸支持。

(3)針對中低收入家庭的政府擔保機制。1933年大危機后，為刺激經濟復蘇和滿足家庭購房需求，美國1934年成立了聯邦住房管理局(FHA)，1944年成立了退伍軍人管理局(VA)，1994年成立了農村住房服務部(RHS)，專門為中低收入群體和退伍軍人等特定人群購房提供政府擔保。其中，FHA隸屬于美國住房與城市發展部(HUD)，而RHS隸屬于美國農業部(USDA)。

(4)多樣化的貸款產品。按利率是否可變動來劃分有固定利率貸款(FRM)、可調整利率貸款(ARM)。按借款人信用等級來劃分有最優貸款(prime)、次級貸款(subprime)、超A貸款(Alt-A)等三類；按還款方式來劃分有等本息、等本金、分級償還；按貸款后的債務整合來劃分有再抵押貸款、反向抵押貸款、住房凈值信貸額度和住房凈值貸款等；按照擔保人來劃分有一般抵押貸款和政府支持抵押貸款項目，后者如聯邦住房管理局貸款和退伍軍人管理局貸款。

2.二級市場。隨著住房市場的迅速發展，資金來源成為抵押市場進一步壯大的制約因素。為幫助銀行等改善資產流動性和得到更多的抵押貸款資金，美國逐步建立和完善住房抵押貸款二級市場，一是胡佛政府1932年成立了聯邦住房貸款銀行系統(FHLBank)，通過發債融資向其認可的會員單位提供低成本抵押資金；二是放款機構、保險公司、FHLBank等機構間開展貸款合同轉讓；三是通過“兩房”實施貸款證券化。抵押貸款二級市場極大地促進了一級市場的發展。

三、美國住房金融體系對我國的啟示

目前我國住房保障體系包括：經濟適用房、廉租房、住房公積金、限價房和公共租賃房等。相對于公共租賃住房，經濟適用房對解決城市家庭住房更為重要，然而現實中仍然存在著符合經濟適用房購房申請條件，卻沒有購房經濟能力的現狀，這就離不開銀行的信貸支持。因此，要充分發揮經濟適用房在解決城市家庭住房中的作用，必須建立鼓勵銀行向經濟適用房購房者貸款的機制，其中的關鍵在于幫助銀行轉移或降低信用風險，這一點我們可以從美國住房金融市場得出如下建議：

(一)在一級市場中通過政府擔保提高中低收入家庭購房能力

理論研究和實際工作表明，商業銀行發放的經濟適用房抵押貸款的信用風險要比一般商品房的信用風險更高。如果按照商業銀行一般抵押貸款標準審核是否可以獲得貸款，那么大多數經濟適用房借款人是不合格借款人，這將導致商業銀行難以大規模和持續性地向中低收入家庭發放住房抵押貸款。

(二)增強二級市場流動性補充機制

從美國金融市場發展過程來看，隨著我國金融市場的發展，銀行資金來源的壓力將成為抵押市場進一步壯大的制約因素。為此，我國需要為銀行等放款機構建立通過按揭貸款二級市場改善流動性的機制。1.建立按揭貸款轉讓市場，允許放款機構與保險公司之間開展按揭貸款合同轉讓業務；2.積極擴大按揭貸款證券化規模。

(三)加強對住房金融市場的立法與監管

美國關于住房金融改革的每一步都是通過聯邦立法的形式來保證其實施效力。我國自1998年住房改革以來，住房市場得到快速發展，但到目前為止還沒有一部專門的住房法律，住房市場發展目標、路徑、機制還不清晰，缺乏法律依據和保障。同時，住房信貸資產占銀行信貸資產的比重將繼續穩步提高，但目前還沒有針對性的監管機構和指標。為防范“美國式”住房金融危機，有必要對住房金融實施單獨的監管。

[1]朱虹，2014：“美國政策性住房金融機構監管體系概述”，《銀行家》，2014-7-15.

[2][美]阿列克斯·施瓦茲，2008：《美國住房政策》，黃瑛譯，北京：中信出版社.

[3]蔣歡，2005：“美國住房金融體系及啟示”，《商場現代化》，2005-12.