近十年房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)現(xiàn)象淺析

(聊城大學(xué) 山東 聊城 25200)

一、前言

2007年之前，房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)收益率上升主要來自經(jīng)營改善及房價(jià)上漲；2008年之后房地產(chǎn)企業(yè)凈收益率上升則更多來自于高杠桿和高房價(jià)；2010年之后，在調(diào)控常態(tài)化的背景之下，高杠桿和高房價(jià)難以繼續(xù)維系，房地產(chǎn)的利潤點(diǎn)的下滑直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)收益率的下降[1]。

中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)協(xié)會與中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的“2014中國房地產(chǎn)500強(qiáng)測評研究報(bào)告”顯示，2013年，高周轉(zhuǎn)成為眾房企的追求目標(biāo)，“快進(jìn)快出”提高效率使這一模式有了更大的生存空間[2]，各大領(lǐng)先企業(yè)紛紛采取快速銷售策略，對市場變化保持極高的靈敏性，或推出針對首次置業(yè)者和自住的普通老百姓需求的產(chǎn)品，或調(diào)整中高端價(jià)格，率先降價(jià)銷售。企業(yè)要謀求發(fā)展，高周轉(zhuǎn)已經(jīng)成為一種主流做法。碧桂園、恒大、萬科都在搶速度，用盡各種方法提升周轉(zhuǎn)率，而周轉(zhuǎn)率的提升顯而易見促成了銷售額的大幅度提升。

二、高周轉(zhuǎn)模式意義分析

高周轉(zhuǎn)模式，是房地產(chǎn)飛速發(fā)展，地產(chǎn)商年銷售額迅速從幾十億增長到5000億級別的重要原因，房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)模式對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展意義重大。

(一)促進(jìn)資金高效流通

簡單說，高周轉(zhuǎn)模式與通過資金的高效流通能帶來較多利潤是一樣的道理，房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型的產(chǎn)業(yè)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目需要投入較多資金，開發(fā)商多數(shù)不會獨(dú)立出資，而是通過抵押向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款來供給項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，所以說項(xiàng)目周期越長，所貸資金的使用成本就越高，成本的增加顯然降低了項(xiàng)目的整體效益。

(二)規(guī)避不可預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的高速運(yùn)作可以規(guī)避一些不可預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是來自政府的政策性風(fēng)險(xiǎn)，因抑制房價(jià)快速增長而實(shí)施的限購、限貸政策，房子蓋完了而賣不出去，對房地產(chǎn)開發(fā)商來說資金的回籠周轉(zhuǎn)造成了不小的影響。除了政策直接的影響，材料市場價(jià)格波動也不容小覷。以山東省濟(jì)南市為例2017年度，由于國內(nèi)原材料水泥的大幅上漲，商品混凝土的價(jià)格由今年6月份的340元每立方上漲到了11月份的480元每立方，三個月的漲幅超過40%，對于普通的房企來說短時間內(nèi)材料的暴漲所帶來的資本壓力是難以消化的，也只有將這部分負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到購房者的身上，從而失去競爭力。

房地產(chǎn)投資是中長期型投資，一是要求減少資金占用，少支利息；二是高周轉(zhuǎn)同時可規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，包括開發(fā)政策、銀行、稅務(wù)、市場、開發(fā)材料成本等風(fēng)險(xiǎn)[3]。換句話說高周轉(zhuǎn)不僅可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金的快速回?cái)n，減輕資本投入壓力，也可規(guī)避一部分由于市場波動而導(dǎo)致的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)在行業(yè)里的競爭力。

三、房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)的實(shí)現(xiàn)路徑

高周轉(zhuǎn)在現(xiàn)實(shí)的項(xiàng)目運(yùn)作中應(yīng)在這幾個方面要實(shí)行快速周轉(zhuǎn)：一是開發(fā)周期要短、速度要快，從拿下土地、設(shè)計(jì)、手續(xù)報(bào)批、施工建設(shè)、直到交房整個開發(fā)周期越短越好。另外在這期間壓縮銷售時間，不就高額利潤，實(shí)現(xiàn)快速銷售。二是把房地產(chǎn)開發(fā)期間有可能出現(xiàn)的問題前置處理，精心管理，精心處理所有可能出現(xiàn)的問題，做到有備無患。三是執(zhí)行先進(jìn)的管理措施，制定嚴(yán)禁的管控流程。四是推行產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化，規(guī)范開發(fā)流程，促進(jìn)產(chǎn)品規(guī)模化生產(chǎn)。脫離這幾點(diǎn)無法實(shí)行高周轉(zhuǎn)。

(一)壓縮銷售前的開發(fā)時間

一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,如果是由有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)公司來操作,順利話從拿到土地開始計(jì)算,從規(guī)劃設(shè)計(jì)(3個月)、報(bào)批(2-3個月)、施工建設(shè)、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、交房(約18個月以上)[4]。尤其是達(dá)到預(yù)售條件之前的幾個階段，是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目能否高速周轉(zhuǎn)的幾個關(guān)鍵因素，也是每個項(xiàng)目應(yīng)著重關(guān)注的幾個階段。

實(shí)現(xiàn)快速的銷售需要開發(fā)節(jié)奏的適度配合，影響銷售的無非就是幾個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：開工證(土地使用證、土地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、開發(fā)經(jīng)營許可證、施工許可證)的取得、預(yù)售證的取得、銀行按揭放款。所以說要想加快開發(fā)節(jié)奏，只要從手續(xù)報(bào)批和施工達(dá)到預(yù)售這個階段把時間壓縮最短即可。也就是說，從拿地、報(bào)批、主體結(jié)構(gòu)到地上三層滿足預(yù)售條件這個階段，要在最短時間內(nèi)完成，實(shí)現(xiàn)資金回流，減輕企業(yè)資本壓力。

(二)項(xiàng)目的精心管理

項(xiàng)目管理是建筑市場發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物,隨著社會分工日益細(xì)化,專業(yè)化程度日益提高,建筑市場的規(guī)范也得到大大提升，精心化地管理是項(xiàng)目盈利的基礎(chǔ)和前提。

前期應(yīng)對市場做充分的研究，使得項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)能夠如期進(jìn)行。且應(yīng)有完善、可行的決策機(jī)制，明確評判標(biāo)準(zhǔn)，提高決策效率。施工圖設(shè)計(jì)文件及時供應(yīng)，開發(fā)商應(yīng)提前與設(shè)計(jì)部門進(jìn)行全面溝通，提前準(zhǔn)備好詳盡的施工圖技術(shù)文件，確保在工程項(xiàng)目管理方面減少建設(shè)過程中的變更。

(三)企業(yè)內(nèi)部先進(jìn)的管控措施

以萬科為例，開發(fā)決策前置的方式來優(yōu)化開發(fā)關(guān)鍵路徑，1363計(jì)劃運(yùn)營體系是總部實(shí)施管控的重要手段。用變化取代計(jì)劃，用交流消滅數(shù)據(jù)，用默契取代沖突。其核心是通過持續(xù)演化發(fā)現(xiàn)問題和應(yīng)對變化，既兼顧了不同時效的需要，又確保了隨時根據(jù)市場變化修正計(jì)劃中的偏差。

(四)推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化

隨著房地產(chǎn)行業(yè)近幾十年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)已經(jīng)步入較為穩(wěn)健的發(fā)展期，行業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)已逐步完善、規(guī)范。目前招拍掛日益成熟，地價(jià)已呈透明化，依靠地價(jià)的差距來獲取高額利潤的時代已經(jīng)過去，房地產(chǎn)正進(jìn)入以高速開發(fā)、資金快速回籠、減少融資成本為主的盈利模式[5]。且房地產(chǎn)產(chǎn)品生命周期長，資金投入大，涉及眾多部門、眾多行業(yè)與工種，存在各種不可控的因素，以前的開發(fā)模式顯然不再可行。

如果各項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品模式標(biāo)準(zhǔn)化，統(tǒng)一設(shè)計(jì)和開發(fā)流程，那么項(xiàng)目開發(fā)就相對單一、輕松。這就要求企業(yè)一方面針對項(xiàng)目的差異性建立差異化流程，同時要盡快形成獨(dú)具企業(yè)特色的產(chǎn)品模式，大力推行標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線的連鎖、復(fù)制開發(fā)。由此可以看出通過開發(fā)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化，也可實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。

四、結(jié)語

文中分析了房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)的重要意義，高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)路徑總結(jié)為壓縮銷售前的開發(fā)時間，項(xiàng)目精心管理，企業(yè)內(nèi)部先進(jìn)的管控措施和推行地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)，對于房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)現(xiàn)象應(yīng)用分析有一定的借鑒價(jià)值。