從房屋租賃模式看我國房屋租賃市場的發展

李培培

[摘 要] 隨著我國近兩年房屋租賃市場利好政策的出臺，房屋租賃市場前景大好。但是由于我國傳統租賃模式主要提供信息發布功能，沒有將租房與服務相結合，后續房屋的管理無法解決，房東的麻煩并沒有減少。新模式基于物聯網，以手機微信平臺為依托，使房東從看房、維護、保潔中解放出來，使分散的、不規范的租賃市場變得更標準化、流程化和可復制化，從而提高房屋的周轉率和使用率，繁榮房屋租賃市場。

[關鍵詞] 租賃模式；租賃市場；標準化；發展

[中圖分類號] F293 [文獻標識碼] A [文章編號] 1009-6043（2018）03-0114-02

一、我國房屋租賃市場發展現狀

（一）房屋租賃市場規模龐大

衣食住行是老百姓基本生活需求，在房價高漲的今天，租房是剛踏進社會的年輕人解決住的主要方式，越來越多的人參與到房屋租賃中來。

某研究機構的研究數據表明，目前我國租賃人口約為1.9億，主要由流動人口及高校畢業生構成，房屋租賃市場規模是1.1萬億。而隨著城市化繼續推進，持續增長的流動人口規模將為租賃人口提供基礎。預計到2025年，中國租賃市場規模將增長到2.9萬億，到2030年國內租賃人口將達2.7億，市場規模將會超過4.6萬億[1]。

（二）近兩年我國房屋租賃利好政策

2016年6月3日，國務院發布《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，從發展住房租賃企業、鼓勵房地產企業開展住房租賃業務、規范住房中介機構、完善住房租賃優惠政策、允許將商業用房改為租賃住房、給予稅收優惠等方面給予了指導性意見，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發展。計劃到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系，從而推動實現城鎮居民住有所居的目標[2]。

2017年7月，九部委確定首批12個重點城市開展住房租賃試點。目前，除了試點城市以外，各地也紛紛落地住房租賃政策。截至2017年10月30日，全國已經有超過12個省份50個以上城市發布了租賃政策，重點主要是保護租房者、維護租賃關系穩定、拓展房源供應等方面[3]。

2017年10月18日，在中國共產黨第十九次全國代表大會開幕會上，習近平總書記明確提出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居[4]。”十九大再度予以重申，可見住房租賃業務在未來經濟發展中將發揮重要作用。

（三）我國租賃市場現狀

綜上所述，我國房屋租賃市場既有龐大的需求，又有政府政策的支持，發展前景一片大好。然而目前與發達國家相比，無論從房屋租賃占比還是從租房人口占比，我國房屋租賃仍然存在規模不大、零散、不規范、不活躍、發展緩慢等問題。[5]

二、我國現有房屋租賃模式分析

我國房屋租賃市場不活躍的原因多種多樣，主要從現有房屋租賃模式進行分析：

（一）傳統租賃模式

傳統租賃模式：即通過房產中介發布房源，承租方看到合適的房源，由中介聯系出租方實地看房，雙方滿意后簽租房合同，由承租方支付月租金的一半作為中介費，交易完成。這種模式長期以來一直是租賃市場的主導，由于沒有標準統一的流程，租賃過程需要房東和房客協商，無法把租賃看成可復制的交易商品。所以其弊端顯而易見：1.從承租方角度看，要想租到滿意的房子，首先，要跑中介，約房東看房，有時由于信息的滯后，房東房子已租或不租了，白等一場，這期間就要浪費大量的時間和精力，讓承租方身心俱疲。其次，由于租房看房耗時耗力，出租方往往不愿意短租，現在市面上的租房時間至少三個月，讓一些有短租需求的承租方望而卻步。第三，押金全額繳納給房東，出租方常以不合理的理由提高房租或沒收押金，全額收回押金很難保障，侵害了承租方的合法權益。遇到這種情況，承租方往往只能自認倒霉。第四，由于信息不對稱，出租方的房屋質量參差不齊，本應該由出租方解決的問題，可往往由于推諉拖延，承租方不得不自掏腰包解決，造成了極大的不安全感。2.從出租方角度看，每次有人看房，需要帶著看房，討價還價，很多時候是白跑一趟，浪費時間精力。另外，出租方擔心承租方對房屋不夠愛惜，損壞房屋，影響以后出售或自用，所以對于裝修較好的房子寧愿空置也不愿出租出去，導致出租房房源不足，質量不高。第三，出租房屋的日常保潔和維護不盡人意，往往在租房到期時都要花很大力氣進行打掃和維護。3.從中介的角度看，首先由于中介提供的委托合同常常是格式合同，所以常常隱瞞一些潛在風險，促成租賃后若發生問題，中介將會以中介服務已完成為由推卸責任，由承租方和出租房自行解決。其次中介只承擔發布房屋信息、聯系雙方的義務，并不履行核實房屋信息真實性的責任，缺乏誠信，甚至出現虛假房屋信息。

（二）第三方短租平臺模式

在移動互聯網技術、第三方支付技術、位置定位服務技術、云計算技術的迅速發展，為在線短租平臺的發展提供了硬件、軟件基礎。在線短租最早起源于美國，借助由第三方創建的、以信息技術為基礎的市場平臺，為有閑置房源的房東和需要住宿的房客搭起了橋梁，房客可通過互聯網或手機客戶端搜索符合條件的房源并完成預定。自2008年美國Airbnb快速發展以來，國內2011年以來也雨后春筍般出現像小豬、螞蟻、途家等短租平臺。這些短租平臺的出現，無疑是改變了傳統的房屋租賃模式，去中介化，為房東和房客提供了極大的方便，提高了租房效率。具體表現如下：從房客角度來看，可以在第三方平臺搜索所需要的房源，并可以進行個性化的選擇；租期可以低于三個月，滿足房客短租的需求，租房成本降低，節約成本；有了第三方平臺作為擔保，房源的可信性和押金的可退回性有了保證，保障了房客的權益。從房東角度來看，拓展了房屋信息的發布渠道，提高了房屋的出租率。

我們可以發現，現有的租賃平臺彌補了傳統租賃模式的不足，建立了房東與房客的直接聯系，去中介化，增強了信息的真實性和透明性，節約了租房成本，但其主要是提供信息發布功能，沒有將租房與服務相結合，后續房屋的管理，如轉租看房、保潔、維護、打掃、安全仍然無法解決，房東并沒有減少租房的麻煩，所以怎樣使房東解放出來，愿意拿出更多優質房源活躍租房市場正是我們要解決的問題。

三、新型房屋租賃模式——房東管家平臺

（一）房東管家平臺簡介

房東管家平臺將立足私有房屋出租和短租公寓，使租房與服務結合，在租客和房東間搭建一個真實的信息和服務紐帶，以期實現房源發布、房屋租賃、入住、退租、保潔、維護的全流程管理，使房東從看房、維護、保潔中解放出來，使房客享受更便捷更有效的入住服務，使分散的、不規范的租賃市場變得更標準化、流程化、可復制化，從而提高房屋的周轉率和使用率，繁榮房屋租賃市場。本平臺主要具有以下特點：1.不僅發布房源，更要參與到整個租賃交易過程；不僅在租賃交易中提供服務，更在后期租住期間提供服務。2.平臺可與房東進行結算；可對房客進行信用和積分評級，使其享受平臺優惠。3.平臺可監管押金，可為房東、房客提供糾紛處理機制。

（二）房東管家平臺系統構成

本平臺包括軟件系統和硬件房屋物聯網設備。軟件系統運行在PC和手機上，含房東端、房客端和平臺端，可實現對房間、房東以及房客進行管理。房東端通過微信公眾號在手機上進行操作，房東通過房東端可遠程進行房客身份認證、遠程授權看房、開房、自動催繳房費、房間取電管理、房間物品公證、租賃合同自動生成；房客端也是通過微信公眾號在手機上操作，房客可通過房客端手機繳費、下單即可入住、自己設置開鎖密碼，入住期間設置免打擾模式。平臺端則是對房東端、房客端的運轉進行維護和管理。

除了軟件系統，還需要與之相匹配的房屋物聯網設備。房屋物聯網包含智能網關、智能門鎖、可視門鈴、電器開關、智能遙控器、溫濕度傳感器、電量傳感器。由智能網關做數據和控制中心。房客獲得房屋入住授權后，可通過身份證取電、手機管理門鎖、接入門鈴、控制電器和遙控器、獲知溫濕度、可燃氣體以及電量傳感器值。設備采用開發的自組網技術，無需任何配置，自動配對，安裝即用。

（三）房東管家平臺功能

本系統將實現如下功能：

1.遠程身份認證：身份證照片、個人照片、下單平臺、電話等信息。身份信息會后臺

推送到房東端。

2.遠程看房：房東在房客身份確認情況下授權房客看房，房客可用身份證開門，并且房客會在手機預覽待看房圖片以及物品清單。

3.租賃合同遠程簽訂：租賃雙方在網上看到租住合同雙方確認后由平臺寄送簽字生效。

4.房東授權租期：按合同簽訂的日期，由房東授權后，在授權期內房客有完全使用權，租期或租金到期后，自動提醒，逾期自動解除門鎖授權，并自動切斷供電。

5.物品公證：房客押金繳納到平臺，在租住合同前，由租住雙方達成房間物品清單以及賠償辦法，退房時平臺按約定辦法退還押金。不存在房東單方面拒退押金。

6.免打擾模式：在房客有效授權期內，非房客請求，房東無法獲得門鎖授權，房客具有門鎖的絕對控制權，房東可通過客戶端向房東發送服務請求，房東才可獲得授權。

7.遠程繳費：房費可直接在平臺支付，平臺會出具詳盡資金記錄，平臺結算并轉賬到房東賬戶，平臺與房東以及平臺與房客的財務結算按單記錄。

8.保潔任務自動推送：如果需要保潔服務，平臺會自動推送任務到平臺保潔。

9.完善的房態管理：根據入住流程自動管理房態。

（四）房東管家平臺優勢

本平臺與傳統租賃方式、第三方短租平臺相比，具有以下優勢：1.提高房屋設備智能水平，保障房屋安全，房客可通過手機智能控制房屋設備，提高入住便利性；2.房東經平臺授權，可遠程查看房屋運行狀態（無房客時），對房屋使用做一定的監督；3.房源發布、看房、簽約、入住、退租、維護、保潔等可通過平臺解決，不需房東親自參與，節約了房東時間，為房東提供便利；4.房客搜索到真實房源，可直接申請看房、網上下單，避免為虛假房源耗費精力，提高租住效率；5.房屋租賃押金由平臺代持，平臺提供糾紛仲裁，保障房客合法權益。

任何新事物的出現，都不是一帆風順的，只要有需求就有市場。在使用中不斷完善產品，解決存在的問題，相信隨著房屋租賃新模式的使用和發展，我國房屋租賃市場將會更加活躍和繁榮。

[參考文獻]

[1]國務院辦公廳.國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見：國辦發〔2016〕39號[A/OL].（2016-06-03）[2018-01-08].www.gov.cn.

[2]搜狐網.超50城出臺房屋租賃政策龍湖冠寓落地14城補位租賃需求[EB/OL].（2017-11-20）[2018-01-08].http：//www.sohu.com/a/205388206_115124.

[3]習近平.習近平在中國共產黨第十九次全國代表大會上的報告[R/OL].（2017-10-27）[2018-01-08].www.gov.cn.

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