淺析房地產企業私募股權基金融資模式

王茜

【摘要】本文首先分析了我國房地產融資現狀，然后闡述了房地產企業私募股權基金融資存在的問題，最后總結了房地產企業私募股權基金融資模式的優化設計，提出了一些融資模式的保障措施。

【關鍵詞】房地產企業 私募股權 基金融資模式

房地產行業一直是我國經濟發展的命脈，但從目前來看我國房地產金融體系管理尚不完善，一旦發生金融危機后果將不容設想。在這一背景下，為了有效防范我國房地產行業發生泡沫危機、房價非理性高漲等問題，應加強房地產企業的內部管理工作，對房地產企業私募股權基金融資模式進行優化，讓融資渠道變得越來越寬，有效解決融資管理問題，支撐房地產開發企業的持續、穩定發展。以下就是對房地產企業私募股權基金融資管理相關問題的詳細闡述。

一、我國房地產融資現狀

從現階段來看，房地產已經逐漸成為了我國經濟發展的命脈，而我國房地產行業發展中的融資模式有著一定顯著特點。據相關統計數據顯示，我國房地產企業開發資金主要來源于銀行信貸、企業自籌和定金及預付款。其中，銀行信貸占據23.86%，企業自籌占據28.69%，定金及預付款比例最高占據38.82%。由這一統計數據可知，房地產企業融資資金有60%以上來自銀行，而融資方式分為了直接、間接兩種形式。國際通行標準中指出，銀行貸款最高比例不能高于40%，可見我國房地產企業融資結構太多單一，對銀行依賴度太高。

二、房地產企業私募股權基金融資存在的問題

房地產屬于資金密集型企業，它有著投資規模大、開發周期長的特點，在房地產企業項目管理工作中需做好融資工作。但從現階段來看，部分房地產企業的融資行為表現出了一些問題，其主要體現在以下幾個方面：

第一融資渠道單一。從房地產企業財務狀況角度來看，在企業發展初期，主要是依靠股東個人投資獲取一定項目運作資金。而在項目開發階段，主要是依靠銷售回款和商業銀行開發貸款來支撐項目的運作，融資渠道比較單一。以S公司為例，該項目開發中的資金主要來源于銷售收入和銀行貸款，受房地產交易市場、股票市場等因素的影響，S公司還貸能力開始有所下降，我國商業銀行再貸款難度也有所加大。如下所示：

第二資本負債率高。從房地產企業負債水平角度來看，很多房地產開發企業的負債率在80%-90%之間，甚至有的企業達到了90%以上。

第三缺乏可持續性。即受信貸政策、擔保實體等的影響，現有融資模式只能滿足短期資金需求，缺乏可持續性，應在房地產企業快速發展背景下積極探索一種新的融資模式，滿足房地產項目開發的融資需求，拓展企業融資渠道。

三、房地產企業私募股權基金融資模式設計

（一）描述融資總體路線

在房地產企業項目開發階段，為了進一步優化房地產企業融資管理，應尋求一種新的融資路線——私募股權基金融資方式。以S公司為例，S公司在項目融資管理工作進行中，效仿鑫苑置業借助境外私募基金投資獲得后備資金的成功案例，在境外注冊了BVI公司，并將境內房地產資產置換注入BVI公司。然后，利用私募股權基金成功實現了合營公司的海外上市，為S公司的發展爭取了一定投資回報，降低了公司內部資產負債率。在私募股權融資之前，S公司項目融資主要是以銀行貸款為主，業務拓展比較緩慢，負債率高達70%以上。在私募融資之后，S公司逐漸實現了跨區發展，融資開始變得多元化，主要包括了境內銀行貸款、境外私募基金、Pre-IPO基金，通過改變公司融資方式降低了負債率比例。另外，在境外上市以后，S公司融資開始以境內銀行貸款、境外私募基金、IPO上市籌資為主，負債率下降到了70%以下。

由上述S公司實踐案例可知，采取私募股權基金融資模式不僅能夠降低企業負債率，為企業發展獲得更多融資資金，也可進一步優化公司資本結構，推動公司的快速發展，有效規避一些財務風險。

（二）設計基金組織形式

在房地產企業私募股權基金融資模式下，需合理優化基金組織形式的設計。目前，公司制、有限合伙制、信托制是私募股權基金運作的主要組織形式。

公司制應用最為廣泛，是一種相對成熟的組織形式。在公司制組織形式下，公司中獨立法人有開立證券賬戶的資格，無經營限期限制，注冊資本一次繳納完成。但是，公司制資金組織形式設計嚴格，公司內部股東要承擔一些出資額風險，容易呈現出雙重納稅的問題。同時，由于公司制組織形式下內部治理結構繁瑣，需要耗費部分資金用于管理上，運營效率比較低。

有限合伙制，作為資金組織形式之一，它可有效規避雙重征稅的問題，企業期限一般在7-10年，在企業經營期間會建立委托代理關系，緩解了公司制組織形式中經理人道德風險問題。同時，企業治理機制更加簡單。在有限合作制組織形式下，公司不具備獨立法人資格，投資人進出手續也比較復雜，降低了投資人對公司產業的投資興趣。

信托制，設立手續簡單，無雙重征稅，且擁有比較完善的法律保障制度和良好的公眾信譽度。但是，沒有獨立法人資格，缺少專業化的管理。因而，在私募股權基金融資模式下，應結合企業發展實際情況設計基金組織形式。以S公司為例，該公司采取了“信托+有限合伙”融資方法，這種基金組織設計形式達到了取長補短的效果，吸引了更多社會、私人閑散資金的投入，滿足了企業資金融資需求。

（三）完善融資模式框架

房地產企業在確定完私募股權基金融資模式以后，需對融資模式框架進行完善。同時，在三方合作框架圖指導下完成了委托代理關系的建立，為S公司融資活動的展開提供了更多投資回報，強化了公司的整體管理水平和風險應對效果。總之，在房地產企業可持續發展背景下，為了達到項目融資目的，在項目管理工作中應通過融資模式框架的設計讓融資模式運作流程變得更為科學，提高融資活動可操作性，解決房地產企業發展融資難的問題。

四、房地產企業私募股權基金融資模式的保障措施

在房地產企業私募股權基金融資模式下，為了降低融資管理中的一些風險問題，應注重落實一些保障措施。為此，應從以下幾個方面入手：

第一，在房地產企業私募股權基金融資活動進行時，應做好潛在風險識別與評估工作。包括行業風險、經營風險等等，即房地產行業是一個高風險高回報的行業，一旦出現嚴重的泡沫經濟行業風險，會讓企業陷入蕭條期。因而，應提前識別行業風險因素。而房地產的經營風險主要表現在市場風險、政治風險、操作風險、法律風險、項目風險、信用風險、產品風險、道德風險幾個方面。以項目風險為例，在項目風險管理工作中，需提前識別這一項目進度是否會發生變化或者項目成本是否會超支、項目成果是否會遭到客戶拒絕，做好風險防范工作。

第二，在房地企業私募股權基金融資活動進行過程中，為了取得較好的融資效果，應嘗試設立一個風險官，主要負責結合企業的愿景、風險管理方向等等，制定一個可行性的風險管理框架，在風險管理框架中明確具體的風險量化管理和風險偏好管理，及時向企業監管部門和股票分析師等等，匯報公司風險狀況，有效落實風險管理策略。

第三，為了有效降低房地產企業私募股權基金融資中的風險，應成立一個專門的風險管理部，主要負責監督風險預防、風險監督、風險控制相關措施執行情況，制定一些風險管理規定能有效指導企業內部各個部門的風險管理工作。

第四，我國房地產企業在發展過程中為了增強私募股權基金運營實效性，應注重建立風險預警、監控、應對、評估內控系統，全面消除企業運營過程中的一些風險因素，并對各種風險因素進行識別、歸類，由此達到最佳的風險處理效果，取得較高的私募股權基金融資成績。

第五，在房地產企業私募股權基金融資模式具體實施過程中，應制定管理層長期股票期權激勵計劃，利用期權激勵計劃防范融資活動中的道德風險，從根本上避免一些人為風險因素影響融資效果。同時，更好的提升項目經理工作積極性，幫助企業發展贏得更高的投資回報。

除此之外，在私募股權基金融資模式下，房地產企業應注重聘請一些專家對企業內部基金運營進行評估，真實反饋企業融資是否合理，減少基金投資項目中潛在風險，提升融資效果。

綜上可知，傳統的房地產企業融資模式逐漸表現出了不盡合理的問題。在這一背景下，為了尋求一種更適合房地產企業的融資渠道，應結合房地產企業私募股權基金融資現有問題，從融資總體路線、資金組織形式、融資模式框架幾個方面人手，完善房地產企業的金融體系，設計一種新的房地產融資模式，滿足房地產企業發展中的融資需求，強化房地產企業管理水平，有效解決房地產企業融資困境，支撐房地產行業的高速發展。