城市住房基金管理

王云 貴陽市住房制度改革領導小組辦公室

一、房屋專項維修基金歸集、管理、使用中存在的一些問題

(一)維修資金歸集難、續籌更難

新建設的公房業主其要求在對房屋預售合同辦理登記之前就參照具體的買賣合同中提出的建筑面積將這部分維修資金交由所在地區房地產的主管部門設置的專戶中，除此之外還可以選在房屋實際進行交付使用的時候按照確定的建筑面積去進行交存。但是這一項工作在完成的過程中存在很多制約因素執行的難度較大，其中有一部分業主不能夠接受在并未對房屋合同給予備案的時候就交付相關的資金，因此通常需要強制客戶去繳納相關資金。

而正是因為當前有一些業主分戶賬面住宅專項維修資金中的金額不足，使得其首期交存的有大概30%的一些需要維修的小區在進行續籌工作的時候出現停擺或者是無法快速進行的情況。

(二)維修基金使用難，業主簽字難

房屋專項維修基金在使用上還有很多要求，其需要征得目前繳納過房屋維修基金大概在三分之二的業主認可之后才能夠進行。可是目前有許多業主對于這一決議的提出存在意義，同時當前有很多業主因受到守舊觀念的影響，總覺得如果認可了這一事項，那么就等于是別人花自己的錢去維修房屋，那么既然不是我的房子修維修那么為什么我還要付錢，基于這種情況維修基金自然也就不能夠得到有效使用。

(三)房屋維修基金應用范圍提升，增加維修資金的負擔

物業和業主以及進行基金管理的相關部門之間經常會因為資金使用和繳納問題產生多種多樣的矛盾，其中比較明顯的一個矛盾就是房屋維修基金使用范圍的提升。這種情況的出現使得房屋維修僅僅的使用和管理出現了非常嚴重的負擔。

(四)一些設施維修配件價格高且維修頻繁

當前伴雖然隨著科技的發展和創新城市環境建設也產生了很多變化，但是伴隨而來的是城市變化為一些小區居民的居住提供了良好的生活環境，但是在這種情況系，為了提升生活便捷性與舒適度的需求，就需要不斷的增加新的設施，這種情況就使得維修基金在支出上存在了比較嚴重的不足。特別是對于一些維修的配件價格相對比較高，同時因為配置相對老舊經常需要維修的一些特種設備，這種情況維修資金在使用上產生了非常大的負擔。

二、房屋專項維修基金歸集、管理、使用中存在問題的原因

(一)制度的不完善，缺少有效的監管

當前已經有許多集團公司在對房屋所專用的維修基金在進行歸集還的過程中經常會選擇代收與代交的方式，所以針對這種情況也其在具體歸集的時間上不得不拖延，這樣的一種情況自然會對歸集自身的公正性產生影響。

(二)維修基金沒有及時有效的得到補給

房屋當前所進行的維修工作雖然是分階段去完成的，但是其自身仍然存在很大的不確定性。這樣的一種不確定性使得維修基金如果超出預支其后續所需要的資金無法及時的獲得。在進行維修過程中所需要的基金如果長此下去就會產生不能夠有效補充的情況，這樣一種情況令維修工作不能夠切實有效的完成。

(三)政府宣傳力度不夠

業主針對房屋維修的理解程度不足，針對房屋維修資金在收取后進行歸集與管理以及使用上都缺少相對清除的認知，因此在對其進行收取和使用的時候也會存在很大的問題，很多住戶對于當前自身需要執行的相關義務以及可以履行的權利上都知之甚少，所以這種情況也使得專門進行房屋維修的基金不能夠有效的獲取，在出現問題的時候無法對其給予合理的處置處理。

三、解決房屋專項維修基金歸集、管理、使用中存在問題的措施

(一)制定完善的交管制度，合理的利用資金

在公房在辦理房產證之前首先要確認的是業主是否已經將維修基金交到相關部門，在確認已經交完的情況下才能夠進行房產證的辦理，而作為對房屋維修基金進行收取的部門則需要對受到資金進行歸集和使用上的管理與分配。在進行分配的時候可以將其中一部分的房屋維修僅僅放置到專門的戶頭上作為備用，而其余的基金則可以去投資一些收益穩定的行業，或者購買國債，這樣的一種情況下的獲利就可以被計入到業主下一次需要交納基金的數額中，減少業主需要二次交納的費用。

(二)合理的規劃好資金的使用，細致的劃分

依照住宅區具體進行使用的情況，制定與實際相符的使用規則，真正的做到專款專用，款款都能夠被用到實處。除此之外還需要參照《住宅專項維修資金管理辦法》里提出的有關規定，去將收取到的專項維修使用的范圍公式給相關部門和業主去進行確認，令這部分資金能夠在具體使用的過程中保持公開透明的使用。

(三)做好資金續籌工作和相關的政策普及宣傳

老舊房屋在第一次進行交存的維修資金并且已經參照相關規定完成使用之后，房地產主管部門和物業管理部門還應該對于戶主進行相關政策的普及以及宣傳，找出房屋維修基金續籌時存在的問題，同時總結應對之策。

四、結束語

保障性住房基金的建設不管是站在政府和保障性住房運行市場以及資本市場來講都是屬于一種具備一定意義的舉措，保障房信托基金的設置不但可以處理當前我們國家大規模對保障性住房進行市場的需求，同時還能夠滿足保障性住房體系提出的要求，并且可以形成一種長期健康的保障性住房運營模式，使其能夠為我們國家房地產企業的創新股權融資安排以及改變房地產企業的運營方式起到一種試水與促進的作用。