我國旅游地產的前景與發展分析

（大連財經學院）

0 引言

旅游地產是指其依托于周邊豐富的旅游資源而建立起來的地產。隨著人們生活質量的提高,旅游度假的活動方式已成為中國人休閑方式的主流。旅游地產作為旅游與房地產跨界結合的產物在中國發展得如火如荼。

1 我國旅游地產發展現狀

國內旅游地產發展經歷了如下幾個階段：20世紀90年代初為旅游地產萌芽階段，以海南等沿海地區的分時度假模式為代表，房地產建設較多，出現空房現象，供過于求。其最合理的利用方式就是將房地產轉型為旅游物業，達到旅游和地產相結合的目的。21世紀初期以來為國內旅游地產發展階段，房地產業與旅游業均成為拉動我國內需的兩個重要行業，將兩個行業結合在一起其發展勢頭十足。住宅消費從需求性趨向于舒適性且旅游需求更為多元化，使得旅游地產也從單一的某一地區的旅游地產以及普通酒店、主題公園轉為度假別墅、第二、第三居所等多元化并存的旅游地產。21世紀初期到2013年為旅游地產高速發展階段，旅游地產行業發展火熱，涉足旅游地產的公司超過兩百家，市場膨脹。2014年至今為我國旅游地產轉型發展階段，不良旅游地產項目逐漸被市場淘汰，市場逐漸回歸理性。

我國旅游地產經歷了多年的發展逐漸形成了四種開發模式，包括度假房+旅游地產模式，例如萬達開發的云南西雙版納國際度假區等；休閑Mall模式，例如萬達名下的商場酒店電影院，使其形成一個獨具吸引力的區域性休閑消費中心等；養生地產模式。例如養生SPA會所和養生度假村等；文化產業和地產結合，在文化旅游地產中，文化不再是營銷的概念和手段，而是建筑精神和價值的核心。例如悅榕莊酒店、安縵酒店等。

現階段，我國旅游地產快速發展，呈現出以下特征：1）國內旅游消費需求持續增加，旅游地產發展空間較大。人們生活水平不斷提高，生活質量理念也有所提升，促進了旅游地產的發展以及購買需求。2）區域旅游地產發展差異大。從旅游地產市場角度來說，每個城市發展的水平不同。一線城市沿著地產路線發展，采取人造景區與景點等方式，配套住宅與酒店等的開發。二線城市沿著旅游路線，依托旅游資源，開展項目配置。

從當前旅游地產發展現狀來說，市場競爭力不斷提升，從品牌到服務等全方位競爭，推動著旅游地產朝向更為優質化的方向發展。近年來，國內旅游地產進入轉型分化階段，大量的不良旅游地產項目逐漸被淘汰，使得行業市場逐步回歸理性，市場發展前景看好。不過旅游地產項目發展，還面臨著諸多因素的限制，需要做好統籌規劃，探索持續發展路徑。

2 未來發展前景分析

2.1 旅游地產需求巨大

未來隨著人們收入水平的提高，還有帶薪假期和法定節假日增多，人們對于旅游地產的認知和需求也大大增加。隨著旅游行業的發展，旅游地產也隨之水漲船高。多元化的旅游市場伴隨著多樣性的旅游地產。一方面國內旅游已經從小眾市場向大眾化轉變，尤其是在國民收入逐年增高的情況下，無論多少天的節假日，人們都會安排好或近或遠的行程。另一方面國外入境的游客數量也在逐年增長。所以未來旅游地產需要同時滿足國內外游客的需求，但就現在的狀況來看，每逢節假日，旅游地產都處于一個爆滿的狀態，供不應求。目前人們的旅游方式一般為觀光旅游型，活動內容貧乏單一，隨著人們生活內容的多樣化，同樣要求旅游內容的多樣化，專題和特種形式的旅游日益增加，享受性和游樂性的旅游內容會大大增強。今后人們的旅游方式由觀光型為主，發展到度假旅游，探險旅游，科學考察旅游，民俗旅游，生態旅游，體育旅游，保健康復旅游，文學旅游，美食家旅游等等百花齊放的局面。從未來發展角度來說，旅游地產項目要打造多元化產品。中國旅游的地產市場快速發展，呈現出多元化和綜合化發展趨勢。部分旅游地產已經逐漸轉型，朝向主題式旅游地產項目發展，促進新型旅游模式發展，比如商務型和度假型，旅游地產的運作方式朝向多元化與綜合化方向發展。

2.2 旅游地產競爭加劇

據《2016-2017年中國旅游地產發展數據報告》顯示，到2016年年底，旅游地產項目總計8918個，從數量增速角度來說，略有下降，不過實際完成投資額增加，達到 12997億元，創造歷史新高。在海南傳說效應和重慶旅游地產爆發式增長現狀來說，在市場高供應發展現狀下，旅游地產競爭力不斷提高，不良旅游地產項目將會逐漸被淘汰，未來旅游地產將更加細化。尤其是在以房地產開發與建設為主營業務的企業，例如萬科、萬達碧桂園、恒大等一批房地產投資商、開發商以及旅游企業，各路開發商均看好未來中國的旅游房地產市場，促使行業洗牌，市場開始分化。

2.3 開發商轉變運營模式

現在，旅游地產不僅僅成為一種旅游產品進入市場，它也成為一種成功的多產業融合方式進入發展領域，并承載著一定的城市功能。在經濟迅速發展的時代，開發商要通過時代經濟的背景轉變經營模式使其獲得更大的市場空間和機會，使旅游地產價值更大化。然而，現階段旅游地產有四大模式分別是：以依托自然資源為核心的發展模式、以產品提升文化景觀為核心的發展模式、以陳述文化主題為核心的發展模式和以嫁接產業主題為核心的發展模式。通過優勝劣汰原則，在不久的將來還會衍生出不同的運營模式來應對供不應求的情況。

3 旅游地產發展策略

新時期下，旅游地產行業具有較大的發展空間，相關企業若想獲得不錯的發展機會，則需要積極改進。從旅游地產開發實踐角度來說，旅游地產項目建設為系統工程，不僅包括規劃定位與資源統籌，還包括產業整合和建設管理等，進而實現效益最大化[2]。基于此，要注重項目前期導入，實現資源優化配置，深度挖掘旅游文化價值。現結合旅游地產發展現狀，提出發展建議：

3.1 完善法規，加強旅游地產管理

可以說，旅游地產行業的發展，離不開政府的大力支持，旅游地產企業也需要加強管理力度。從發展的角度綜合考慮，政府部門要統籌全局，從本地區文化特色和旅游資源情況出發，制定符合本地區發展的旅游地產發展策略。為規范旅游地產行業，對于旅游線路以及旅游區環境等，要提出相應的要求。加強對旅游地產企業的監督管理力度，在從業資格方面，做好嚴格把關，限制企業資格[3]。對于從事旅游地產的人員，要嚴格按照審查標準，做好相關考察。除此之外，要發揮資源優勢，做好企業引導工作，避免企業盲目開發。環境是旅游地產行業持續發展的重要保障，因此需要做好環境保護工作。政府部門在發揮職能作用時，要充分利用現有的各類資源，比如信息技術，做好旅游區環境監測工作，做好環境保護工作，避免造成環境問題。

3.2 優化資源配置

旅游資源是旅游地產發展的基礎和前提，也是企業和核心競爭力的重要體現。從內容角度來說，旅游資源主要包括人文資源和生態資源。在消費資源前，需要做好自然資源評估工作，堅持開發和保護并重的原則，實現資源共享。節約土地資源，降低旅游地產開發成本，有序的進行開發。在開發的過程中，注重引導區域居民的參與，做好環境保護研究工作，不僅需要保護自然環境，還需要考慮到旅游地產開發規模與相關設施對自然環境的影響，制定生態修復以及保護計劃[4]。

3.3 精準定位發展模式

對于旅游地產企業或者旅游城市來說，在進行開發時，為實現長遠發展，要精準定位發展模式。旅游地產為特殊的房地產行業，是以提供旅游度假服務為目的，依托旅游資源，開展的系列開發活動。旅游地產開發，和普通住宅地產與商業地產等不同。在進行開發時，要合理選擇開發模式。

綜上所述，開發旅游地產，需要做好市場調查工作，從消費者需求角度出發，結合自身的資源情況，開發具有文化特色、服務特色的旅游地產服務項目，為消費者提供相應的休閑度假服務，推動旅游地產的發展。

3.4 全盤策劃，動態規劃

從旅游地產發展現狀來說，旅游地產開發的市場敏感性較弱，存在著嚴重的同質化問題。由于前期策劃不完善，使得規劃實施難度大。為更好的適應多元市場環境發展，開發旅游地產項目，要做好全盤策劃，進行動態規劃，有效協調政策和旅游地產開發的矛盾，處理好開發商和居民之間的矛盾問題，實現資源利用最大化，保證公共利益分配的合理性與科學性。除此之外，要同城市整體發展相互協調，獲得更多的發展機遇，實現共贏。落實到具體，則需要從規劃設計層面，做好綜合分析，包括競爭對手和發展阻礙因素等[5]。

4 結束語

綜上所述，當前旅游地產發展受到各類因素的阻礙，包括內部因素和外部因素。從發展前景角度來說，旅游消費的增長，使得旅游地產具有較大的發展空間。基于此，為推動旅游地產持續發展，需要做到全盤策劃，動態規劃，精準定位發展模式，實現資源利用最大化。

[1]李磊,王雅莉.我國旅游產業宏觀區位布局的空間統計分析[J].商業研究,2016,62(12):171-178.

[2]張廣海,高俊.我國旅游業供給側改革分析[J]. 經濟與管理評論,2016(4):113-118.

[3]翁鋼民,李凌雁.我國旅游業、文化產業與經濟發展水平的空間錯位及演變分析[J].商業研究,2016,62(3):179-185.

[4]魏曉霞,任玫玫,尚旭陽.我國森林旅游發展現狀分析與對策[J].林產工業,2016,43(7):66-70.

[5]李天芳.基于產業耦合理論的我國生態農業與生態旅游業協調發展研究[J].理論探討,2016,No.190(3):78-82.