房地產企業項目總監制度實施探討

（四川建筑職業技術學院, 四川 德陽 618000）

0 引言

從房地產開發的歷史來看，傳統、早期的房地產開發企業一般是采用職能制管理模式、根據專業化分工來設置部門，按照房地產開發流程，設置投資、報建、營銷、設計、成本合約、工程、客服、物業等部門。由各地區總經理來牽頭協調相關事宜，以達到完成項目全流程開發的目標。這種組織形式機構設置簡單、各部門職責清晰、要求清晰明確、由公司決策人來統一協調沖突事宜。隨著房地產企業開發工作越來越復雜、企業對于規模的需求越來越大，傳統的房地產職能制開發模式已經逐漸不能滿足房地產企業發展的需要，更多的房地產企業開始探討或者采用項目總監制來推動項目的發展。

項目總監制開發模式是指在房地產開發公司以項目為單位的一種新的管理模式，與傳統的職能制管理模式不同。項目總監制是指在房地產開發企業各地區公司的決策安排下，以開發項目為一個管理單元，設定一名項目總監負責、對該項目全過程開發管理進行負責的一種管理模式。與傳統的職能制管理模式相比，在快速增長的規?；_發階段，項目總監制可以根據項目發展既定目標，快速協調、安排相關部門、資源開展工作，實現項目的快速發展以及工作要素在房地產項目上的優化配置、實施，提高項目的決策效率和項目開發節奏，從而避免了傳統職能制在上下相關職能鏈條上的搭接時間延誤，避免了在限定時間刻度下各職能部門之間的相互推諉、扯皮，影響項目最終的發展及收益水平。

1 房地產企業項目總監制度的實施

本文將從項目總監制設置總體思路、具體實施措施兩方面探討房地產企業從傳統職能制向項目總監制轉變的實施方案。

在房地產企業傳統的職能制開發模式中，根據房地產開發流程，會投資部、財務部、營銷部、設計部、報建部、成本部、工程部、客戶關系部、物業服務部等多個部門，各個部門按照房地產開發流程進行相關工作的開展，各個部門設定有一名負責人，在公司層面各有一名分管領導，各個地區公司的總經理負責對項目開發全過程負責，各分管領導對各自分管專業負責，各部門負責人對各自部門專業負責。

這種模式在房地產企業地產開發前幾年，項目不多的情況下，該模式各職能部門之間職責分工明確，專業人員素質及人員配置合理，地區公司總經理有相對充裕的時間來對項目發展進行總體協調和總體部署，因此該模式得以在地產企業成功運行多年。但隨著企業的發展，其要求地區公司在項目運營、土地獲取等方面均要有所突破，地區公司總經理的大量精力花費在土地獲取及外部關系協調方面，項目運營板塊的管控力度減弱，項目常常會出現無法實現既定的經營目標的情況。此時，傳統職能制管理方式不能滿足企業運營的要求，需要實現向項目總監制的過度，其具體的制度實施方案如下所述：

1.1 確定總體過度思路

項目總監制設置的基本思路是擺脫傳統的職能制部門設定，從中層管理人員中選拔出一名具備統籌項目發展的人員作為項目的負責人，從各專業職能業務中選擇合適的人選作為項目開發團隊的成員。由項目總監牽頭，整個項目團隊從項目取得土地后，進行項目的盈利能力分析，規劃方案選擇，營銷定位跟進到最終項目交付業主。項目總監制打破傳統項目職能制的專業局限，將項目運營的職責和權力進行下放，并形成專業的團隊來推動項目的整體運營。

1.2 具體實施措施

項目總監制的實施，需要從三個方面進行公司制度的配置和優化以達到期望的目標。其一，首先是要利用公司資源，選擇出能夠勝任項目總監的人員；其二，是要對各項目配備足夠的、專業的項目管理團隊，來支撐項目的發展；第三，設立公司運營總監，從公司整體業務水平角度來對各項目的發展進行統籌部署。

（1）項目總監人員的選擇

職能制管理模式房地產企業，各個職能業務線負責人，在專業上只守住自己的一畝三分地，主動去越位、跨界的情況基本沒有，在實行項目總監制之后，就需要具備項目發展全視角的人員來統籌項目發展，并對項目的盈利能力、項目工期節點、項目交付質量負責。在這種變革的情況下，企業可以出臺了一系列的文件來對項目總監人員進行支持和提升。

首先，企業需要明確了項目總監的任職條件。企業在項目總監人員選拔上，宜偏重于工程管理方面的人員，要求所有的項目總監都必須要有工程方面的經歷。

其次，在明確了項目總監的備選方案后，企業對于項目總監人選還應加強項目總監培訓制度。由于在職能制體制下，多數部門負責人都會出現專業方面的偏科，因此企業在執行項目總監制度之前，可以將具備潛質的項目總監人員進行召集，開展集中培訓。培訓應分為專業培訓及管理培訓。專業培訓由企業主要的分管領導或外聘講師從財務、營銷、成本、工程、客戶關系、人力等多個方面進行專業的制度方面的培訓，管理培訓也可由外聘講師或企業領導對潛質人員進行管理學基本理論的講解，并分享同行業項目總監制管理經驗進行分享。

（2）專業項目管理團隊的組建

房地產企業從職能制項目管理模式轉變為項目總監制項目管理模式，在專業項目管理團隊的組建方面臨巨大的問題：

a、需要從各職能業務線抽離人員，來組成項目管理團隊，勢必削弱專業職能業務線整體工作能力；

b、各職能業務線人員素質參差不齊，當多個項目同時開始啟動時，如何配置團隊成員；

c、如果按照每個項目配備一套專業人員，對于項目發展的成本將增加，也將帶來一定的冗員的問題。

針對這些問題，企業需要出臺一系列的管理措施來組建項目團隊。首先，是考核措施。項目管理團隊的績效考核，分為專業職能考核和項目發展考核，也就是職能負責人與項目負責人共同對項目管理團隊中的專業人員進行考核，使團隊人員的工作重心不再出現偏頗，讓其在工作中對專業職能與項目制進行總體兼顧。其次，是獎勵措施。項目總監制管理模式下，項目團隊中專業人員的獎金與績效考核，是按照其所參與項目所表現出來的整體業績表現掛鉤，也就是說在項目總監考核這個維度上，當整個項目團隊表現的越優秀，那么各個專業人員所獲得的專業考核成績越高，其所得到的獎金也就越高，同理，當其參與的項目越多，其所得到的績效也越高，項目總監也可以根據這種考核情況，來選擇專業團隊人員，從而達到最有效的管理模式。

（3）設立地區公司運營總監，對項目發展進行統籌。

運營總監的設立，其實就是要對項目總監的授權進行一定的清晰和明確。各個項目同時進行時，就需要有人對項目總監的授權進行約束和管理，同時把控整個公司項目發展運營的風險。運營總監要對項目總監在執行過程中的風險進行把控，運營總監要做到以下幾個方面的工作：

a、組織安排各專業分管領導，對項目發展中的專業成果進行審定，如：規劃方案、盈虧平衡點、銷售定價、項目成本、設計圖紙等，以確保項目的平穩實施；

b、對項目發展中的資源進行調配，整體安排項目開發節奏，項目資金安排以及各個項目之間的協調工作；

c、對公司所有項目運營工作負責，并向公司總經理匯報。

2 總結

在合理的控制住企業風險的情況下，項目總監制相比傳統的職能制模式，確實具備了較大的優勢：1、項目總監制可以實現資源的共享。在項目總監制的情況下，一個地產公司可以利用公司資源同時推動多個項目的發展，充分利用公司所有資源，減少資源的浪費和冗員；2、可以做到項目之間的信息互通和經驗分享。項目總監制模式下，項目團隊只是一個臨時性組織，以項目發展為周期的組織，當項目完成后，參與其中的人員將分散安排至其他項目，在這個過程中，可以積累前期項目發展的經驗，減少反復出錯的可能，也可以有效提高成員水平；3、職責明確，目標清晰。在執行項目總監制運營模式下，項目總監、團隊成員的職責更加明確，目標更加清晰。項目總監就是集合公司所有資源，達到項目預定設計的發展目標，團隊成員就是按照項目總監的部署和安排，完成自己專業工作，這樣大家的心往一處想，勁往一處使，可以提高項目開發水平，增強公司的規?；\營水平。

在當下房地產利潤率不再堅挺，需要利用規?；?、產業化來維持房地產企業運營時，從傳統的職能制向項目總監制轉化是必然趨勢。

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